Замки, лодки и леса: нестандартная недвижимость для инвестиций во Франции

Уютная квартира в центре Парижа или вилла на Лазурном берегу – первые приходящие на ум, но далеко не единственные примеры инвестиций во французскую недвижимость. Специалисты Easy France Pass подобрали оригинальные варианты, доступные для покупки, в том числе, россиянами.

Приобрести долю в настоящем объекте культурного наследия – проще, чем звучит. Во Франции 30 000 замков, многие из которых остаются без внимания на протяжении не менее 100 лет и находятся в аварийном состоянии. Краудфандинговая платформа Dartagnans собирает средства на восстановление старых заброшенных замков. Принцип прост: на каждое пожертвование в определенную небольшую сумму (к примеру, 51 или 79 евро, в зависимости от объекта) вы получаете право на небольшую часть настоящего дворца. Таким образом понемногу организаторы проекта набирают со всего мира сотни тысяч евро для участия в аукционе на выкуп здания и его последующее восстановление. После завершения сделки для всех совладельцев открыта интернет-платформа, которая позволяет им следить за ходом работ и даже участвовать в разработке «коллективного проекта» по реставрации. Доля в шато в этом случае, несомненно, крошечная и вряд ли позволит вам пригласить своих родственников погостить в собственном замке. Однако сам статус владельца части такого здания интригует и может стать интересным символическим подарком на 8 марта, равно как раньше было модно «дарить возлюбленной звезду».

Для последующей реставрации можно приобрести и здание помоложе средневекового замка, но зато он точно будет целиком ваш. Дома, подлежащие восстановлению, стоят вдвое дешевле находящихся в хорошем состоянии. Вот пример для сравнения – дом площадью 110 м² с 4 спальнями, гаражом и участком земли в 2 300 м² в чудесном городе Сент. При средней цене 1 650 евро за 1 м² такой разрушенный дом продается за € 110 000. Почти в новом состоянии та же самая недвижимость будет стоить около 230 000 евро. На всю сантехнику и отопление уйдет 4 500 евро. Внешняя и большая часть внутренней покраски обойдутся по цене 15 000 евро, облицовка – 6 000 евро, переделка кухни – 4 000 евро, а электропроводка будет стоить примерно 12 000 евро. Таким образом, при продаже этого же дома после ремонта на руках может остаться разница в 50-80 тысяч евро. Впрочем, чтобы сделка «выгорела», стоит тщательно подбирать свои «руины». Лучше пригласить сразу нескольких специалистов для заключительного осмотра, проверить крышу, утеплитель, деревянные перекрытия. Для проведения работ также стоит с вниманием нанимать специалистов. Избегайте нелегальных рабочих, в этом случае велик риск быть обманутым без правовой защиты. Кроме того, без счетов-фактур вы не сможете потребовать 5,5% НДС при покупке материалов, а также рассчитывать на государственную помощь.

По цене парижских апартаментов - от 200 до 500 тысяч евро - вполне реально приобрести даже небольшой разрушенный замок с историей. После его восстановления и оборудования по последнему слову техники найти нового покупателя для возврата инвестиций будет несложно – рынок замковой недвижимости Франции полон энтузиастов. Главное, не переусердствовать с креативным дизайном, оставив зданию его средневековый стиль. Впрочем, если дом включен в список объектов культурного наследия, за ремонтными работами и сохранностью стиля будут строго наблюдать государственные органы.

Подобные объекты нередко покупают под бизнес-проект “гостевого дома” или стилизованного отеля для популярных во Франции “выходных в деревне” или красивых свадеб и других мероприятий.

Что может быть более французское, чем винодельня в красивом месте? Она не только вдохновляет, но и приносит прибыль – в долгосрочной перспективе до 10% в год при правильном урожае. Чтобы не ошибиться с выбором, придется поработать с профессионалами. Специалисты рекомендуют обращать внимание на расположение земель и богатство почвы, инфраструктуру, а также лейбл виноградника (AOC, AOP или IGP) и репутацию местности, в которой он находится. При подготовке к покупке также нужно учитывать особенности сделки с сельхозземлями, на них нужен ряд специальных разрешительных документов. Профессионалы могут подсказать и хитрости хранения и презентации вина. К примеру, известные наименования в эксклюзивных деревянных ящиках могут продаваться на 15-20% дороже по сравнению с менее притязательными способами упаковки.

Вложения в виноградник более рискованны, чем классические варианты, так как получаемая прибыль может в прямом смысле зависеть от такого непредсказуемого фактора, как погода. Тем не менее, такая инвестиция может быть интересным решением для оптимизации Ваших налогов - Вы можете рассчитывать на налоговый вычет по налогу на доходы в размере 18% от осуществленной инвестиции (но в пределах 50 000 евро).

Чтобы не заниматься всеми деталями самому, можно приобрести доли в уже существующем винодельческом земельном товариществе (GFV, Groupement foncier viticole). Цены входа варьируются в зависимости от расположения и репутации виноградников, но в среднем составляют от 5 000 до 50 000 евро. В этом случае вы освобождаетесь от забот и ежегодно получаете около 2,50% прибыли в год, а иногда и несколько бутылок вина в придачу. Кроме того, такая инвестиция поможет уменьшить к уплате налог на роскошь (IFI), если Вы им облагаетесь - при определенных условиях такие владения или совсем исключаются из базы по IFI, или могут претендовать на частичное освобождение в размере до 75%.

Гостевые комнаты и дома – не только отличный способ инвестиций с выгодным налогообложением, но и вариант для проживания и занятия во Франции. Если вы мечтали уехать в живописную Нормандию, открыть там маленький отель и наслаждаться жизнью, это тот самый случай. Гостевой дом (un gîte) может сдаваться на срок от 1 дня до 1 месяца, здесь необязательно подавать завтрак, главное, чтобы у туристов было все необходимое для его приготовления самим. Гостевая комната (chambre d’hôte) подразумевает, что о завтраках для гостей придется позаботиться вам. Зато здесь же в отдельных комнатах можете жить вы со своей семьей. Таким образом, вы обеспечиваете себя жильем, прибыльным бизнесом и занятием для своих близких, что зачастую важно для людей в эмиграции. Есть ряд обучающих курсов по гостеприимству для совершенствования своего мастерства, улучшения условия для своих гостей и, соответственно, повода для повышения цены. Обучение придется пройти и в том случае, если вы планируете подавать алкоголь. По результатам выдается лицензия, действительная 10 лет.

Если у вас уже есть основной бизнес и гостевой дом к нему не относится, можно не создавать отдельное юридическое лицо под отель – но для этого ваш годовой оборот не должен превышать 23 000 евро.

Доходность от такого бизнеса может составлять от 5 до 10%. При этом применяется щадящее налогообложение (только 29% оборота облагается налогом) и различные способы оптимизировать выплаты, о чем в каждом конкретном случае следует уточнять у специалистов. Кроме того, можно получить ссуды и субсидии на создание гостевого дома. Приобрести же такую недвижимость на свой вкус Вы можете практически в любом уголке Франции. Цены на нее начинаются от вполне приемлемых 100 000 - 150 000 евро - в этом случае надо быть готовым инвестировать свое время и средства в ремонт и реновацию. Готовое же рабочее решение "под ключ" обойдется в среднем в 500 000 евро.

Жизнь у воды – стандартный рекламный слоган. Но что если переселиться прямо на реку? Во Франции насчитывается около 2 500 барж для проживания - пенишей, в районе Парижа находится большая часть из них – здесь на 1 500 лодок проживает около 5 000 человек.

По стоимости пениш может варьироваться существенно – от 50 000 до 500 000 евро в провинции или 90 000 евро в Париже. В среднем, цена лодки площадью 230 кв. м будет равна бюджету квартиры в 80 кв.м в Нейи. Покупать баржу важно с местом, к которому она может быть законно пришвартована. Каждые 10 лет лодка подлежит техосмотру. При этом, если пениш подлежит тщательному уходу, она не теряет в стоимости при перепродаже, как, к примеру, автомобиль.

Еще один вариант – покупка небольшой речной лодки и сдача ее в аренду через компанию-продавца. Компании, которые предлагают такие комплексные инвестрешения, гарантируют окупаемость и годовой доход в 8% от цены без НДС на протяжении 8-летнего контрактного периода. В течение этого времени владелец может пользоваться своей лодкой в течение 8 недель ежегодно. Если она в это время занята арендатором, предлагается лодка той же категории во Франции и за рубежом.

Самую доступную модель длиной 11 метров и с 2 каютами можно приобрести за 179 000 евро, включая все налоги. 29 833 евро из них можно вернуть за счет возмещения НДС. Чаще всего 50-60% общей суммы покрывается за счет кредита.

Если хочется простора и природы, можно купить лес. Рынок, правда, небольшой, ежегодно продается всего 1% французских лесов. Суммы основного объема сделок варьируются от 670 до 12 040 евро за гектар. Доходность инвестиций в среднем равна 1 - 2% в год. Но в этом случае необходимо окружить себя профессионалами, которые понимают в уходе и вырубке деревьев. Плохая погода, пожар или болезни растений - главные риски финансовых потерь.

Как видим, примеров вложений во Франции немало – от «имиджевых» до определяющих течение жизни в эмиграции. Чтобы все эти инвестиции оправдали себя и радовали последующие годы, поговорите предварительно с консультантом, чтобы оценить понравившиеся варианты и увидеть все риски, а также возможности по оптимизации налогов. Интересно узнать про другие форматы вложений? Знали ли Вы, к примеру, что инвестировать можно также в лошадей и коров?

#переездзаграницу #франция #инвестициивнедвижимость #недвижимостьвофранции #юридическаяпомощь #easyfrancepass