Донорская ипотека: что будет, если один из созаёмщиков подаст на банкротство?
Новые схемы одобрения ипотеки — новые риски, о которых важно знать. Особенно если в сделку вовлечена не просто семья, а семья-донор.
Что такое донорская ипотека?
Сегодня на рынке всё чаще обсуждают так называемую донорскую ипотеку — когда к сделке привлекается не просто близкий человек (например, супруг или родитель), а целая семья, не имеющая отношения к объекту недвижимости.
На практике это выглядит так: у основной пары не хватает дохода для одобрения нужной суммы, и в качестве дополнительных участников привлекаются, например, муж и жена — друзья, родственники, иногда даже почти незнакомые, но с хорошей кредитной историей и официальным доходом. Они не собираются жить в этом жилье и не получают его в собственность, но становятся созаемщиками. И это может стать серьёзным источником риска — как для них, так и для заемщика.
С приближением осени, особенно бархатного сезона, резко растёт интерес к теме заграничных поездок. Люди планируют отпуск и возникает логичный вопрос: допустимы ли поездки за границу, пока идёт этот процесс банкротства?
На консультациях часто слышим: «Скажите честно — меня остановят на границе?» или «А если пристав уже ограничил выезд, могу ли…
Что происходит, если у «донора» начинаются финансовые проблемы?
Мы сталкиваемся с этим всё чаще. Риелторы и ипотечные брокеры приносят нам на анализ кейсы, где один из доноров вдруг решает пойти на личное банкротство. Например, муж из семейной пары-доноров теряет доход, не может тянуть свои обязательства и готовится к процедуре списания долгов.
А теперь — ключевое: банк видит всех созаемщиков как равнозначных участников сделки. Если кто-то из них теряет платежеспособность или подаёт на банкротство, банк может пересмотреть условия по всей ипотеке, вплоть до требования досрочного погашения.
Сделка под угрозой. Почему?
Потому что банкротство одного из участников влечёт за собой:
- проверку всех недавних сделок и обязательств;
- возможное признание сделки подозрительной;
- пересмотр условий кредита;
- риски для основного заёмщика (тот, кто реально живёт в квартире и вносит платежи).
Даже если у основного заёмщика всё стабильно, проблемы у донора — это проблемы у всей конструкции.
Но ведь есть же договор? Это ведь защищает?
На первый взгляд — да. Но важно понимать: в договоре чётко прописано, что все участники несут солидарную ответственность перед банком. А значит, если кто-то из них становится неблагонадёжным с точки зрения финансов, банк может пересмотреть всё соглашение.
Более того, в случае банкротства создаётся риск, что обязательства донора перед банком могут быть включены в его общую финансовую картину. Это создаёт юридическую неопределённость, а в некоторых случаях и риски для сделки в целом.
История из практики
Недавно к нам обратился агент с вопросом: почему сделка развалилась за два дня до регистрации? Всё шло хорошо, но один из доноров (муж из семейной пары) сообщил, что уходит в процедуру банкротства. В банке на это отреагировали моментально — одобрение было отозвано, сделку пришлось отменить.
Совет «не платить три месяца перед банкротством» звучит как лайфхак, который якобы помогает быстрее списать долги. Но на практике он может только усугубить ситуацию. Давайте разберёмся, почему это опасная ошибка и что делать, если платить по долгам больше нечем.
Потеряли все: покупатель, который ждал эту квартиру; продавец, который уже нашёл себе новый объект; агент, который рассчитывал на комиссию. А причиной стало лишь то, что участник с хорошей историей вчера — сегодня стал неплатёжеспособным.
Донорская ипотека — это серьёзная ответственность. Прежде чем заходить в такую схему, важно понимать: вы строите свою финансовую стратегию на людях, которые могут в любой момент развернуться и пойти решать свои личные проблемы. Банк не будет делить участников на «своих» и «чужих» — для него вы все равны. А значит, и риски — общие.