СМИ: доходность от сдачи квартир в Москве снижается. Рассказываю об альтернативных инвестициях в недвижимость в 2021
Совсем недавно Forbes, РБК, Коммерсант сообщили, что из-за пандемии и льготной ипотеки рост цен на аренду практически остановился. В тоже время инвесторы планировавшие заработать на перепродаже квартир недополучат прибыль. В этой статье я расскажу об альтернативных способах инвестиций в недвижимость в 2021 году.
1. Инвестиции в торги по банкротству
Вход индивидуальный: от 2 млн рублей
Вход в составе пула инвесторов: от 500 тысяч рублей
Доходность: до 15% годовых
Риск: средний
Схема набирает обороты и при этом довольна стара и проста. Вы даете займ управляющей компании, которая участвует в торгах. После победы в торгах лот реализуется и прибыль с продажи делится между инвестором и УК.
Основные риски:
- Низкая квалификация УК
- Возможные длинные сроки реализации объекта и заморозка денег в недвижимости
2.Инвестиции в редевелопмент офисов в апартаменты
Вход индивидуальный: от 1,5 млн рублей
Вход в составе пула инвесторов: от 500 тысяч рублей
Доходность: до 100% годовых
Риск: очень высокий
Суть инструмента заключается в покупке инвесторами большого офиса с ценой за квадратный метр не более 90 тысяч рублей. Далее этот офис разбивается на отдельные кадастровые номера и возводятся апартаменты не более 15 квадратных метров. Далее осуществляется либо распродажа данных лотов уже по цене 200+ тысяч за квадратный метр, либо превращение комплекса в апарт-отель.
Данный инструмент был абсолютным лидером в Москве по инвестициям в период пандемии в 2020 году, до момента окончания разработки федерального закона.
Из основных преимуществ для инвестора тут стоит отметить:
- Очень высокая доходность
- Короткий срок таких проектов (в среднем 6 месяцев)
- Инвестиции обеспечены недвижимостью
Но так же есть и ряд существенных рисков:
- Серая зона права. Жить в офисе нельзя, но круглосуточно находится не запрещено
- Такие проекты технически сложны из-за коммуникаций и не каждая команда сможет реализовать такой проект без ошибок
3. Инвестиции в бизнес-дачи
Вход индивидуальный: от 2 млн рублей
Вход в составе пула инвесторов: от 500 тысяч рублей
Доходность: от 25% до 40% при рентном подходе.
До 80-90 при перепродаже
Риск: средний
Что такое бизнес-дачи? Это новый инструмент, который обрел популярность только в 2021 году. В общем смысле это номер в загородном в отеле или отдельный жилой модуль. Инвестор приобретает такой юнит у застройщика, а потом сдает в управление профессиональной управляющей компании и получает пассивный доход. Из основных преимуществ для инвестора тут стоит отметить:
- Доходность, которая больше доходности от сдачи квартиры в Москве, при гораздо более низких вложениях
- Возможность пользоваться своим юнитом как загородной дачей
- Инвестиции чаще всего обеспечены недвижимостью с отдельным кадастровым номером
- Застройщик возводит за свой счет развлекательную инфраструктуру (спортивные сооружения, водные комплексы и т.д.)
Наиболее быстрым способом ввода такого отеля в эксплуатацию является редевелопмент бывших турбаз или детских лагерей за счет готовой инфраструктуры. И именно поэтому такие объекты в начале года начали быстро раскупать по всей стране, а в Московской области их не осталось совсем. Связано это с более высоким потенциалом региона. Москвичи- платежеспособная аудитория, которая сильнее других жителей страны нуждается в загородном отдыхе, а так же регион имеет активный сезон более 200 дней в году. Для сравнения до пандемии Московскую область посетило 22 миллиона туристов, в то же время весь Крым — 7,5 миллиона, а Сочи — 6,5 миллиона.
Так же стоит рассмотреть приобретение бизнес-дач в Крыму и других пока еще слаборазвитых российских курортах. С учетом того, что окончание пандемии ожидается не ранее следующего года, а вакцинация идет крайне медленно, инструмент будет актуален еще долгое время.
Об авторе:
Александр Мельников— сооснователь профессионального сообщества инвесторов MIB INVEST, ментор международных хакатонов, эксперт в области привлечения инвестиций в проекты.
Telegram: @alexanderinvest