Про цены на жилую недвижимость РФ и когда лучше покупать, если надо?

На текущий момент жилая недвижимость всё. Графики посмотрели? Мы прошли пик, летим вниз года 4 теперь. Учитывая, что прошлые падения были на гораздо более мягких кризисах, то и просадка может дойти до 50%.

НО не надо обольщаться, не всё так универсально — рынок теперь сильно дифференцирован по цене, проще говоря говно будет дешеветь, типовое жильё будет дешеветь, а предложение расти, а вот в хороших локациях и с уникальными характеристиками: близко к метро, панорамные окна с хорошим видом, квартиры с террасами — будет дорожать!

Базовый тезис весьма односложный: «Бедные беднеют, богатые богатеют». Именно этим устойчивым трендом обусловлено стратегическое влияние. Так же на макротренд накладываются сонаправленные факторы давления: :

В части удешевления эконома и комфорта играет конъюнктурное увеличение количества предложения (мало спроса, рынок затаривается) и каток строительства млн. и млн. квадратных метров. Строительные компании по типу ПИК с банком земель это паровоз на рельсах.

В части удорожания бизнеса и элитки играет базовая характеристика оценки недвижимости — это локация. предложение участков для такого класса жилья уменьшается, цена растёт. Так же в части удорожания играет повышение вкуса у потребителей и износ и архаизация старых проектов.

Ещё важный инсайдерский момент: проблема с выдачами ипотек не в размере% ставки, а в инфляции! , уже к концу лета у среднестатистического потенциального ипотечника желание залезть в 20 летний кредит будет пропадать после простого похода в магазин.

Критик: «с реальной инфляцией выше 20% вы ещё ждете просадку в 2 раза от текущих цен?)) я жду понижения ставки цб на 100 б. п. через неделю, и ипотеку на вторичку 9.9% через 2 недели, вот тогда падение и остановится.»

Ответ: Да именно так. И именно указанная вами инфляция выше 20% делает все пляски ЦБ со ставкой бесполезными. Кстати ставка в горизонте 30 дней будет понижена на 200 б. п. и составит 9%. Но рынку это не поможет. На рынке существенный перекос при отсутствии нормальной кредитной ставки на вторичку. Вторичное жильё это исходные капиталы для запуска ипотечного кредитования, тут как в простоквашино: "чтобы купить что-нибудь ненужное (новострой), надо продать что-нибудь ненежуное (вторичка), а у нас (покупателей вторички) денег нет (заградительный кредит на вторичку).

И в правительстве и ЦБ пока не осознают что происходит, в течении лета мы ещё увидим судорожные попытки оживить рынок собсидированием ставки эскроу, т. е. пониженная ставка не покупателя, а пониженная ставка по проектному финансированию. А так же увидим (уже видим) нулевой 0 первоначальный взнос и субсидируемая ставка для покупателя 0,1%.

Интересант потирая руки: "Дадите совет, на что ориентироваться в текущей ситуации? Что будет маяком, что пора покупать? Хочу купить без ипотеки дешевеющее жилье для бедняков: -)"

Ответ: «Сложно что-то заочно рекомендовать не вникая в ситуацию. Правильные риэлторы не зря едят свой хлеб. Исходить надо из вашего запроса в частной ситуации и только после этого с поправкой на конъюнктуру.Но если рассуждать чисто теоретически, то лето однозначно стоит подождать, лето не сезон в недвижимости количество сделок снижается, оживает рынок обычно к Октябрю. Рынок недвижимости в целом только начинает переходить от стадии Отрицание в стадию Злость. Тайминг волатильности и адаптации в недвижимости от квартала до полугода, сейчас мы по разным оценкам где-то между Шоком и Злостью. Исходя из графика оптимальные цены будут на стадии "Принятие» — это будет когда рынок пройдёт через Торг и Депрессию. В пользу этого играет фактор «жирка» у застройщиков, сейчас они делать ничего не будут у них есть время и ресурсы сидеть спокойно до Осени, смотреть что будет. Если ничего не менять в условиях задачки и брать минимальный период 3 мес. , то лучшие условия для покупателя с наличкой будут весной 2023 года. После кризисного периода, после сложного конца года, после праздников рынок будет очень голодный и готовый на любые предложения. Ориентироваться надо от конкретного сегмента и объекта потому, что что-то улетит на -50% от хаёв, и что то завязнет в максимальной скидке -15 -20%.

Лучшие условия конечно будут от юрлиц, от застройщиков, они гибкие, у них будет сильнее припекать, а физ.лица всегда опаздывают и проигрывают бизнесу в схватке за клиента. Поэтому если есть в подходящем желаемом новостройки, то давите отделы продаж на максимальную скидку и беспроцентную рассрочку. При текущие инфляции даже дешевеющее «жильё для бедняков» при наличии полной суммы наличкой вероятно стоит купить в ипотеку если она стоит 0,1% = беспроцентная рассрочка. (см. внимательно условия где-то реальные 0,1% , а где-то мошенничество на лоха) А деньги упаковать в надёжный ликвидный инструмент с понятной доходностью — депозит, ОФЗ или акции фундаментального рынка."