Как я хотел купить квартиру для инвестиций, но не смог
Давно не писал, возвращаюсь на VC с темой, которая у меня в блоге хорошо зашла — инвестиции. На этот раз будет цикл из двух статей. Первая о том, как я хотел вложиться в недвижимость, но передумал, а вторая о том, как я все-таки реализовал свой план.
Предыстория
Инвестировать я начал еще в 2018 году. Открыл ИИС. Торговал акциями, вкладывался в облигации, золото, заработал немного на скачках валют. В самом начале 2019 у меня появились серьезные деньги, решил вложить их в недвижимость. Без ипотеки купил однушку в доме от ПИКа недалеко от метро Селигерская. Вложил около 5 млн, продал в 2021 почти за 7. Все происходило на фоне ковида, пришлось повозиться с документами, покупателя искал долго и нужно было самому мотаться показывать, потому что платить риелтору не хотелось. Но заработал я неплохо, даже с учетом налогов.
Цены на новостройки продолжали расти и я хотел взять ипотеку и вложиться в квартиры уже по-серьезному, купить сразу несколько. Но тут 22 год, и помимо прочих проблем, я стал меньше зарабатывать.
Деньги стали копиться медленнее, и на начало 23 года я остался с парой сотен тысяч в разных акциях и свободными накоплениями чуть больше чем в полмиллиона, которые в ближайшее время вряд ли бы получилось сильно увеличить и которые мне было не на что тратить.
Стал думать, стоит ли мне вкладывать эти деньги в покупку хотя бы одной квартиры, потому что на мои наполеоновские планы с несколькими их бы уже не хватило. Вариант с покупкой квартиры в Москве рассматривать не стал по понятным причинам. Тут даже комнату в ипотеку взять не получилось бы. Решил присмотреться к новостройкам в Подмосковье. К каким выводам я пришел после анализа рынка:
Мог купить только очень дешевую квартиру. Посмотрел в ЦИАНе, сколько сейчас стоят квартиры на ранних этапах строительства. В пределах Москвы ничего дешевле 4 млн рублей не было. С 1 июня минимальный первоначальный взнос повысили до 20%, значит моих 500 с небольшим тысяч не хватит. Максимум, который я могу себе позволить - квартира за 2,7 млн.
В плохом месте. Стал смотреть Подмосковье, нашел там несколько вариантов студий и однушек до 2,7 млн, но все с очень грустной транспортной доступностью. Один жилой комплекс был в том месте, где я у бабушки лето проводил и гонял гусей. Можно было бы посмотреть квартиру в другом регионе, скажете вы. На что я скажу, что покупать квартиру в том же перспективном Сочи мне попросту страшно, так как много обмана.
От неизвестного застройщика. Все ЖК, что я посмотрел, строили неизвестные мне застройщики. Это тоже пугало: ЖК по итогу мог оказаться плохого качества, застройщик мог затянуть сдачу или вообще не достроить дом.
Вот что предлагал мне ЦИАН
С высокой ипотечной ставкой. Ставки по ипотеке не радуют. Я не айтишник, ипотека с господдержкой мне тоже не положена, значит придется платить все 10%, а то и больше.
С небольшой доходностью. Сдача у всех домов, что я смотрел, была запланирована самое позднее на конец 2024 года, значит купить квартиру на начальном этапе и ждать, что она подорожает на 30-40%,как обычно обещают специалисты по недвижимости, не получится. Постоянно перекладывать деньги в покупку новых квартир мне не хотелось, слишком много мороки. Было желание припарковать свои полмиллиона на пару лет, а затем забрать их вместе с прибылью.
Не обошлось бы без моих ошибок. Даже в хорошем ЖК, расположенном в удобном месте, я допустил ошибку, которая мешала мне продать квартиру. Тогда, чтобы сэкономить, я выбрал низкий этаж с видом на другой корпус, а он еще достраивался, и покупателей отпугивал шум. Боялся, что если и тут прогадаю с видом или еще чем-нибудь, то продаваться квартира будет бесконечно долго, а мне все это время платить кредит. А еще ездить показывать квартиру или тратиться на риелтора.
Опыт других людей тоже не всегда был удачным. Почитал несколько статей о перепродаже студий. Везде авторы продавали их дольше, чем планировали, и зарабатывали меньше. Одна из историй откликнулась слишком сильно: девушка со схожими вводными данными так и не смогла продать квартиру и теперь сдает ее в аренду. Мои иллюзии о заработке таяли на глазах, а мысли о том, что с квартирой я заработаю только проблемы, но не деньги, становились все ярче.
Еще оказалось, что покупатели могут неохотно покупать квартиру из-под залога. Об этом я сразу не подумал, так как прошлую квартиру покупал без ипотеки.
Итог
Скажу очевидную вещь — купить квартиру в 2023 году в пределах 100 км от Москвы, имея первоначальный взнос в 500 тысяч рублей, можно. Купить квартиру для инвестиций, которая принесет хороший доход и не доставит проблем — нельзя.
Возможно, у кого-то из вас был удачный опыт. Расскажите в комментариях. А я в следующем посте напишу, как я в итоге смог вложить 500 тысяч в недвижимость, да еще и без ипотеки. Если есть догадки, тоже пишите в комментариях.
С ипотекой очевидно проблематичнее :)
Сейчас довольно много компаний работают над выпуском ЦФА (цифровых финансовых активов) на недвижимость. Там как раз такая идея - разбить стоимость дорогого инвестиционного жилья на доли, и при этом так, чтобы у владельца доли не возникало прав заселиться в квартиру и шантажировать своих соинвесторов.
ЦФА будут предусматривать право на получение доли дохода от продажи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Законодательная база под это все есть?
Кто собственник в ЕГРН? Какими договорами закрепляется и что именно закрепляется за покупателями ЦФА?
Законодательная база ЦФА уже достаточно развитая. Собственником в ЕГРН является эмитент, а права закрепляются в решении о выпуске ЦФА, как это и предусмотрено законом. Как это выглядит, можно посмотреть на этой странице, тут собраны все решения по выпуску ЦФА: https://цфа.рф/cfa-vypusk.html
Я говорил про базу ЦФА для недвижимости.
Есть ли обременения в случае выпуска и продаже ЦФА к этом объекту? Или отношения эмитента ЦФА никак не соотносятся с законом о гос регистрации недвижимости
Эмитент владеет недвижимостью, в соответствии с законом о гос. регистрации недвижимости. А выпущенные им ЦФА дают владельцу ЦФА оговоренные права. Например, "Самолет" выпустил ЦФА на 1 кв. метр недвижимости, дающие право либо на получение пропорциональной суммы после ее реализации, либо указанной суммы в случае, если недвижимость не реализована до погашения ЦФА.
Ну так эти права как-то в виде обременения зареганы в ЕГРН?
Если нет, то как будет получатель ЦФА контролировать что продажа до погашения была на самых выгодных для владельца ЦФА условиях? Мониторить каждый день?
У ЦФА вроде как активы на физ объекты, но никто права ЦФА в физ мире через законные механизмы не спешит защищать.
Они появились российской в реальности только в этом году, так что практики защиты прав еще не сформировалось. Полагаю, что мониторить не требуется - достаточно будет отчета эмитента. Гипотетически он может обмануть относительно цены продажи, но это уже будет состав преступления и соответствующие последствия.
если в договоре с эмитентом СФА нет фиксированной цены продажи, то понятие "самые выгодные условия продажи" в моем комментарии защищают эмитента почти всегда от исков.
Без реального обременения объекта выпуск CAF на такую недвижку - больше мошенничество.
Когда речь об инвестициях в жилье многие забывают что за Москвой и Моск областью тоже есть варианты)) причем некоторые подходят под дв ипотеку даже не проживая в дв
щас же вроде отменили покупки по дду, поэтому даже на стадии котлована цены уже высокие довольно.
А почему бы не участвовать в торгах по банкротству и там не скупать какое-то жилье для перепродажи?
Там много нюансов. Плюс конкуренция вроде есть высокая на действительно стоящие объекты торги вплоть до рын стоимости. Но это я конечно не особо в теме, но читал. Автор наверняка не этот вариант подразумевает в конце поста.
с нуля на выгодную сделку сложно вкатиться тогда уж через агентство которое поможет наверное..
Знали бы все какие сейчас цены будут. Особенно в регионах где действуют программы ипотечные та же дальне-восточная. То инвестиционные квартиры бы продали все только сейчас:)
жк пятиречье со своими 50-70к за квм конечно как скам выглядит
В ипотеку покупать под инвестиции такое себе. Залоговое и еще наверное с занижением мало кто купит.
инвестиции в недвижку хороши но лучше в наше время наверное через жил кооп или через зпиф
Чем лучше? Тем что вас могут обмануть чаще?