Как я хотел купить квартиру для инвестиций, но не смог

Давно не писал, возвращаюсь на VC с темой, которая у меня в блоге хорошо зашла — инвестиции. На этот раз будет цикл из двух статей. Первая о том, как я хотел вложиться в недвижимость, но передумал, а вторая о том, как я все-таки реализовал свой план.

Предыстория

Инвестировать я начал еще в 2018 году. Открыл ИИС. Торговал акциями, вкладывался в облигации, золото, заработал немного на скачках валют. В самом начале 2019 у меня появились серьезные деньги, решил вложить их в недвижимость. Без ипотеки купил однушку в доме от ПИКа недалеко от метро Селигерская. Вложил около 5 млн, продал в 2021 почти за 7. Все происходило на фоне ковида, пришлось повозиться с документами, покупателя искал долго и нужно было самому мотаться показывать, потому что платить риелтору не хотелось. Но заработал я неплохо, даже с учетом налогов.

Цены на новостройки продолжали расти и я хотел взять ипотеку и вложиться в квартиры уже по-серьезному, купить сразу несколько. Но тут 22 год, и помимо прочих проблем, я стал меньше зарабатывать.

Деньги стали копиться медленнее, и на начало 23 года я остался с парой сотен тысяч в разных акциях и свободными накоплениями чуть больше чем в полмиллиона, которые в ближайшее время вряд ли бы получилось сильно увеличить и которые мне было не на что тратить.

Стал думать, стоит ли мне вкладывать эти деньги в покупку хотя бы одной квартиры, потому что на мои наполеоновские планы с несколькими их бы уже не хватило. Вариант с покупкой квартиры в Москве рассматривать не стал по понятным причинам. Тут даже комнату в ипотеку взять не получилось бы. Решил присмотреться к новостройкам в Подмосковье. К каким выводам я пришел после анализа рынка:

Мог купить только очень дешевую квартиру. Посмотрел в ЦИАНе, сколько сейчас стоят квартиры на ранних этапах строительства. В пределах Москвы ничего дешевле 4 млн рублей не было. С 1 июня минимальный первоначальный взнос повысили до 20%, значит моих 500 с небольшим тысяч не хватит. Максимум, который я могу себе позволить - квартира за 2,7 млн.

В плохом месте. Стал смотреть Подмосковье, нашел там несколько вариантов студий и однушек до 2,7 млн, но все с очень грустной транспортной доступностью. Один жилой комплекс был в том месте, где я у бабушки лето проводил и гонял гусей. Можно было бы посмотреть квартиру в другом регионе, скажете вы. На что я скажу, что покупать квартиру в том же перспективном Сочи мне попросту страшно, так как много обмана.

От неизвестного застройщика. Все ЖК, что я посмотрел, строили неизвестные мне застройщики. Это тоже пугало: ЖК по итогу мог оказаться плохого качества, застройщик мог затянуть сдачу или вообще не достроить дом.

Вот что предлагал мне ЦИАН

С высокой ипотечной ставкой. Ставки по ипотеке не радуют. Я не айтишник, ипотека с господдержкой мне тоже не положена, значит придется платить все 10%, а то и больше.

С небольшой доходностью. Сдача у всех домов, что я смотрел, была запланирована самое позднее на конец 2024 года, значит купить квартиру на начальном этапе и ждать, что она подорожает на 30-40%,как обычно обещают специалисты по недвижимости, не получится. Постоянно перекладывать деньги в покупку новых квартир мне не хотелось, слишком много мороки. Было желание припарковать свои полмиллиона на пару лет, а затем забрать их вместе с прибылью.

Не обошлось бы без моих ошибок. Даже в хорошем ЖК, расположенном в удобном месте, я допустил ошибку, которая мешала мне продать квартиру. Тогда, чтобы сэкономить, я выбрал низкий этаж с видом на другой корпус, а он еще достраивался, и покупателей отпугивал шум. Боялся, что если и тут прогадаю с видом или еще чем-нибудь, то продаваться квартира будет бесконечно долго, а мне все это время платить кредит. А еще ездить показывать квартиру или тратиться на риелтора.

Опыт других людей тоже не всегда был удачным. Почитал несколько статей о перепродаже студий. Везде авторы продавали их дольше, чем планировали, и зарабатывали меньше. Одна из историй откликнулась слишком сильно: девушка со схожими вводными данными так и не смогла продать квартиру и теперь сдает ее в аренду. Мои иллюзии о заработке таяли на глазах, а мысли о том, что с квартирой я заработаю только проблемы, но не деньги, становились все ярче.

Еще оказалось, что покупатели могут неохотно покупать квартиру из-под залога. Об этом я сразу не подумал, так как прошлую квартиру покупал без ипотеки.

Скажу очевидную вещь — купить квартиру в 2023 году в пределах 100 км от Москвы, имея первоначальный взнос в 500 тысяч рублей, можно. Купить квартиру для инвестиций, которая принесет хороший доход и не доставит проблем — нельзя.

Возможно, у кого-то из вас был удачный опыт. Расскажите в комментариях. А я в следующем посте напишу, как я в итоге смог вложить 500 тысяч в недвижимость, да еще и без ипотеки. Если есть догадки, тоже пишите в комментариях.