Куда выгоднее инвестировать: фондовый рынок, недвижимость, депозит

Тема выбора способа инвестирования своих кровных жива, сколько я себя помню.

Самый простой вариант, который первым приходит в голову, — положить деньги на депозит в рублях или в валюте. Как альтернативу депозиту обычно рассматривают вложения в недвижимость для последующей сдачи в аренду. Не будем забывать и про фондовый рынок, вложения в который сегодня тоже достаточно популярны.

Эти три способа объединяют несколько признаков:

Сторонников и противников хватает у каждого из этих способов вложить свои деньги. При этом для обоснования своей точки зрения обычно используют какой-то достаточно короткий период времени. Очевидно, что в разные периоды разные инвестиционные инструменты проявляют себя по-разному.

Чтобы расставить все точки над i, я решил взять максимально возможный временной промежуток и проанализировать доходность более чем за 20 лет. Если быть точным, в исследование попал промежуток с 1997 до 2019 год, то есть с момента начала торгов по индексу Московской биржи и до сегодняшнего дня.

Для исследования я взял следующие вводные данные:

Исследование не претендует на академичность, поэтому в нем не будет выборки по всем крупным городам. Также в нем не будет вариантов хранения депозита в разных банках или инвестирования в акции и облигации компаний напрямую. Тем не менее даже с такими допущениями я считаю данные исследования достаточно репрезентативными, чтобы делать выводы.

Исследование охватывает период в 22 года — с 22 сентября 1997 года (именно в этот день прошли первые торги по индексу Московской биржи) по 31 августа 2019 года. Все цифры и расчеты я свел в одну таблицу, чтобы каждый желающий мог изучить мои выкладки.

Этот вид сбережения средств — самый популярный у российских граждан. Так, например, на 1 сентября 2019 года Центробанк России в своем очередном аналитическом отчете сообщал о наличии 29,5 трлн рублей на банковских счетах граждан. Для сравнения могу привести цифры: за весь 2018 год объем торгов по рынку акций и паев на Московской бирже составил менее 11 трлн рублей.

Итак, наш инвестор решает вложить свои сбережения на банковский депозит. Я собрал информацию о средневзвешенных ставках по депозитам в России, начиная с 1997 года, источником является сайт Центробанка.

Стартовая сумма для накоплений — среднемесячная зарплата по России за 1997 год (475,1 рублей), далее каждый месяц добавляем по 50% средней ЗП за год (для московских зарплат вполне подъемная сумма, я считаю).

Информация по зарплатам получена с сайта Федеральной службы государственной статистики. Для удобства я брал средние по году данные, не детализируя размер зарплаты по каждому отдельному месяцу.

Отмечу, что некоторые цифры, приведенные в официальной статистике, кажутся мне достаточно спорными. Тем не менее нам придется их использовать, так как иных данных, которым можно доверять хотя бы в какой-то степени, в принципе не существует.

За 22 года инвестор суммарно положил на депозит 2466 тысяч рублей. При этом на конец исследуемого периода его накопления (с учетом всех начисленных процентов) составили 3754 тысяч рублей. Доходность на вложенный капитал за весь период составила всего 52,48%. Негусто.

Почему так произошло? Из вложенных на депозит почти 2,5 млн половина была проинвестирована за последние пять лет, начиная с 2014 года — на них просто не успели начислить большие проценты Размер инвестиций за первые десять лет составил всего 332 тысячи рублей.

Одна из причин, по которой вложения денег в рублевый депозит не дали большого профита, — уровень инфляции рубля. Стоимость падает слишком быстро, что обесценивает вложения начальных периодов. С валютными сбережениями ситуация несколько иная.

Для расчетов мы используем исторические данные Центробанка РФ о курсе рубля к доллару. С информацией по ставкам долларовых депозитов сложнее — она представлена только с января 2014 года.

Поэтому мы предположим, что наш инвестор долгое время хранил свои доллары просто под матрасом, а в 2014 году решил отнести их в банк. На банковском депозите они лежали до конца августа 2019 года, после чего 1 сентября инвестор обменял их обратно на рубли.

Сумма в рублях, которую инвестор использовал для сбережений, не изменилась — 2466 тысяч рублей за 22 года. На руках в конце периода, после обмена долларов на рубли, оказалось 4690 тысяч рублей. Значительно больше, чем при использовании рублевого депозита, доходность на капитал составила 91%.

Безусловно, она могла быть существенно выше, если бы инвестор, например, взял кредит и купил доллары в 1997 году. Но заранее предсказывать девальвацию умеют только комментаторы на vc.ru, обычным смертным такие навыки недоступны.

Иметь недвижимость в Москве и сдавать ее — голубая мечта практически любого россиянина. По крайней мере, такое впечатление складывается после изучения инвестиционных и околофинансовых форумов и чатов. Давайте проверим, настолько ли это выгодный формат инвестиций, как принято считать.

Наш инвестор копит деньги в рублях на депозите аналогично сценарию 1. Будущего он не знает, но предположим, что ему очень удачно удается купить квартиру в ипотеку под 14% в 2005 году — как раз перед началом бума цен на жилье.

Квадратный метр в Москве в декабре 2005 года стоил 64 282 рубля. Для покупки была выбрана небольшая студия размером 30 м², стоимостью 1 928 460 рублей. На дату покупки на руках у инвестора была накопленная сумма 223 589 рублей, остаток в 1 704 871 взяли в ипотеку на 15 лет. Ипотечный калькулятор на banki.ru дает нам размер ежемесячного аннуитетного платежа в 22 704 рубля.

Стоимость аренды такой квартиры в 2006 году составляла примерно $600, или 17 тысяч рублей. Каждые три года инвестор повышает цену на 20% и на текущий момент стоимость аренды составляет 35 250 рублей.

Первый год откладываемых денег и дохода с аренды немного не хватает, чтобы гасить платеж по ипотеке. Но на четырнадцатый месяц за счет роста ежемесячно откладываемой суммы денег становится достаточно, чтобы выплачивать ипотеку и потихоньку начать наращивать банковский депозит (детальные цифры смотрите в таблице, там я все расписал помесячно).

На сентябрь 2019 мы имеем следующие данные:

Таким образом, общая стоимость активов инвестора составляет 5 619 660, 50 рублей, доходность на капитал составила 127,92%.

В этом варианте развития событий я сознательно сделал ряд допущений:

На деле доходность будет несколько ниже, но чтобы не усложнять статью дополнительными цифрами (и не вызывать лишний баттхерт у сторонников инвестиций в недвижимость), я решил оставить все в таком виде.

В четвертом варианте развития событий мы используем те же суммы инвестиций, ежемесячно покупаем на них индекс Мосбиржи. Брокерская комиссия учтена на уровне 0,05% от суммы сделок.

Начиная с марта 2003 года, расчет доходности ведется по Индексу Мосбиржи полной доходности нетто. Этот индекс учитывает дивиденды, и он очищен от налогов по ставке для российских резидентов.

При том же объеме вложений, что и в предыдущих сценариях, инвестиции в индекс Мосбиржи дадут нам в конце периода сумму в размере 7 181 577 рублей. Доходность на капитал составила 191,27%.

Как видим, именно инвестиции в фондовый рынок на длительном временном промежутке дали нашему гипотетическому инвестору максимальную доходность. Давайте сведем все данные вместе, чтобы наглядно сравнить разные варианты инвестирования.

Я ни в коем случае не призываю никого из читателей вкладывать свои деньги в те или иные активы. Моя личная философия создания собственного инвестиционного капитала строится на нескольких предпосылках:

Если моя философия инвестирования вам близка, приглашаю вас подписаться на мой Telegram-канал «Инвестиции на диване». Там я делюсь своим личным опытом, идеями, а также практикой планирования и управления личными финансами.

Интересно узнать, какие инструменты инвестирования используют читатели. Предлагаю принять участие в опросе, чем больше участников, тем более репрезентативны итоги.

#инвестиции