Переезд в Баку: 5 ловушек при покупке недвижимости, о которых молчат
От неправильного оформления ВНЖ до квартир-«призраков» без документов. Советы от эксперта по релокации в Баку (Исмаил Раджабов) как не потерять деньги и нервы, инвестируя в недвижимость в Азербайджане
Ловушка №1: Купить квартиру для ВНЖ и... не получить его
Это самая частая и обидная ошибка. Многие знают, что покупка недвижимости стоимостью от 100 000 манатов (примерно 59 000 USD) дает право на получение вида на жительство (ВНЖ) в Азербайджане. Люди находят квартиру за эту сумму, заключают сделку и получают отказ в миграционной службе.
В чем подвох?
Ключевой нюанс, о котором часто умалчивают: при расчете минимальной стоимости для ВНЖ не учитывается цена земли под зданием. В документах на квартиру стоимость земли и стоимость самой постройки разделены. Вы можете заплатить за квартиру 110 000 манатов, но если из них 20 000 — это доля за землю, то для получения ВНЖ будет засчитано только 90 000. Итог — отказ.
Как избежать: Всегда требуйте у продавца или застройщика точную разбивку стоимости и убедитесь, что цена именно помещения превышает 100 000 манатов. Профессиональный риелтор проверит это в первую очередь.
Ловушка №2: Вложиться в квартиру, которой юридически не существует
Вы нашли идеальную квартиру в блестящей новостройке по очень привлекательной цене. Застройщик обещает вот-вот сдать дом. Вы подписываете договор, платите деньги, но годы идут, а заветную «купчую» (главный документ о собственности) вы так и не получаете.
В чем подвох?
В Баку, как и в любом большом городе, есть проблема долгостроев или зданий, не принятых в эксплуатацию государственной комиссией. Продавать квартиры в таких домах незаконно. Покупая жилье без «купчей» (выписки из госреестра), вы приобретаете не недвижимость, а, по сути, долю в строительстве со всеми вытекающими рисками. Если компания обанкротится, вы можете остаться и без денег, и без квартиры.
Как избежать: Никогда не покупайте недвижимость без проверки документов. Главный документ — это выписка из государственного реестра недвижимости («купчая»). Если ее нет, а дом еще строится, нужно заключать не договор купли-продажи, а договор о долевом участии, и очень тщательно проверять застройщика.
Ловушка №3: Выбрать не тот район и разочароваться в жизни в Баку
Многие иностранцы, выбирая жилье, ориентируются только на цену и близость к центру. В итоге семья с детьми может оказаться в шумном туристическом районе без парков и хороших школ, а молодой специалист — в тихом спальном районе, откуда долго добираться до деловых центров и мест отдыха.
В чем подвох?
Баку очень разный. Выбор района определяет ваш образ жизни.
- Сабаильский и Насиминский районы — это престижный центр, история, бутики, рестораны, но и высокие цены.
- Хатаинский район (включая Baku White City) — это современные жилые комплексы, быстрое развитие и отличный инвестиционный потенциал.
- Ясамальский район — более спокойный, зеленый, с хорошим выбором жилья от советской застройки до современных ЖК.
- Хазарский район (например, Мардакян) — это курортная зона с дачами и виллами, идеальная для тех, кто ищет уединения у моря.
Как избежать: Определите свои приоритеты. Что для вас важнее: вид на море, близость к международной школе , тишина или кипучая городская жизнь? Изучите районы не по карте, а с помощью человека, который знает их изнутри
Вот Вам Лайфхак для поиска жилья в Баку телеграм канал + 500 актуальными обьявлениями
Ловушка №4: Забыть о налогах и дополнительных расходах
Покупка квартиры — это не только ее стоимость. Существуют налоги и сборы, о которых покупатель может не знать. Например, налог при сдаче недвижимости в аренду.
В чем подвох?
Иностранцы, как и местные жители, обязаны платить налоги. При сдаче квартиры в аренду нотариус удерживает упрощенный налог. Ставки могут меняться, и важно быть в курсе актуального законодательства, чтобы избежать штрафов.
Как избежать: Перед сделкой проконсультируйтесь со специалистом о всех сопутствующих расходах: госпошлинах, нотариальных услугах и будущих налоговых обязательствах как владельца недвижимости.
Ловушка №5: Пытаться все сделать самому
Несмотря на то, что многие в Баку прекрасно говорят по-русски, бюрократические процедуры, проверка юридической чистоты объекта и ведение переговоров требуют глубокого знания местного законодательства, менталитета и рынка.
В чем подвох?
Пытаясь сэкономить на услугах профессионала, можно потерять гораздо больше. Вы можете упустить важный пункт в договоре, неправильно оценить рыночную стоимость объекта или просто потратить месяцы на поиски, которые эксперт завершил бы за недели.
Как избежать: Найдите надежного партнера. Хороший риелтор в Баку — это не просто посредник. Это ваш консультант, юрист и представитель, который защищает ваши интересы на каждом этапе сделки — от выбора объекта до получения ключей и документов о собственности.
Покупка недвижимости за границей — это серьезный шаг. Чтобы он принес вам только радость и выгоду, доверяйте профессионалам, которые помогут вам обойти все риски
Специалист по релокации в Баку ( Исмаил Раджабов ) +994704024102