Куда бежать из Дубая?

Для многих российских компаний Дубай стал международным хабом для работы с остальным миром, а для состоятельных людей — ещё и юрисдикцией для отдыха, жизни и инвестиций в недвижимость с понятными правилами игры, этакой своеобразной тихой гаванью. Но иранский конфликт, кажется, серьёзно пошатнул эту десятилетиями складывавшуюся репутацию. Давайте попробуем разобраться, что изменилось или изменится в ближайшем будущем и на какой срок. И что делать тем, у кого уже есть те или иные активы в Дубае, как им разумнее поступить — выходить и искать альтернативу или ждать и держать?

Дубай в своем позиционировании в мире опирался главным образом на нейтральность и безопасность, но теперь этот имидж пошатнулся. Для инвесторов наступил важный психологический момент. Все понимают, что даже если власти каким-то образом договорятся с Ираном и военные действия прекратятся, то вероятность точечных террористических актов не обязательно сразу снизится до нуля, ведь иранские аятоллы объявили джихад странам всего Ближнего Востока, чьи власти сотрудничают с США. Понятно, что Эмираты завтра не откажутся от такого сотрудничества, но тогда и будущее ещё недавно «тихой гавани» вызывает большие сомнения.

Как специалист по недвижимости я полагаю, что произойдет сильное охлаждение спроса, поскольку международные инвесторы уже задумались о диверсификации, а релоканты, особенно те, кто приехал с детьми, будут искать альтернативы, способные обеспечить прежнее спокойное и комфортное проживание. Бизнес тоже начнёт поиски юрисдикций с более благоприятными и предсказуемыми условиями.

На какой срок сохранится этот тренд, точного понимания ни у кого нет, всё будет зависеть от дальнейшего развития событий. Но полагаю, что после того, как «утихнут пушки», может уйти от 8 до 18 месяцев на то, чтобы к инвесторам вернулось спокойствие. И то только при условии устранения первопричин конфликта и прекращения точечных атак.

Те, кто вложился в недвижимость Дубая, вряд ли смогут оперативно выйти без серьезных потерь, многие сделки, которые находились в процессе — приостановлены. Но такая ситуация не смущает агрессивных инвесторов, которые охотно выкупят объекты с существенным дисконтом, рассчитывая, что в долгосрочной перспективе спрос восстановится. Я бы порекомендовал тем, у кого есть активы в Дубае, оставаться в своих позициях до восстановления рынка, а новые инвестиции направить в более безопасный регион с растущим рынком, например в Таиланд — на Пхукет.

Если рассматривать потенциальные альтернативы, то первыми на ум приходят Сингапур, Лиссабон, Батуми, Астана и Пхукет. Но следует принимать во внимание, что у каждого из этих мест своя репутация и свои ограничения, так что стоит отдельно говорить о ведении бизнеса, о «просто жизни» и об инвестициях в недвижимость.

Для бизнеса самые удобные и эффективные юрисдикции, не уступающие Дубаю, а в чём-то превосходящие его, — в первую очередь Сингапур и Гонконг.

Для жизни, на мой взгляд, хорошие условия обеспечивают Лиссабон и уже упомянутый мною Пхукет. Последний представляет ещё и высокий интерес с точки зрения инвестиций в недвижимость: в перспективе 8–10 лет, до тех пор, пока остров не будет застроен полностью, цены здесь будут неуклонно расти, а спрос на аренду будет оставаться на высоком уровне всегда.

Я много лет занимался доверительным управлением инвестициями в недвижимость в Москве, а в последнее время работаю на Пхукете. Меня часто спрашивают, насколько эти рынки сопоставимы — по логике, по рискам, по тому, как устроены отношения между собственником, управляющей компанией и арендатором.

Самое существенное отличие — это ярко выраженная сезонность. Пхукет — рынок краткосрочной аренды жилья, на долгий срок снимают только релоканты и экспаты. Их в первую очередь интересуют виллы в непосредственной близости от международных школ, таких как British international, UWC или HeadStart international. Москва же — рынок долгосрочной аренды жилья, сезон длится круглый год, а ставка — фиксированная.

Высокий сезон на Пхукете продолжается с декабря по март, низкий — с мая по октябрь. Доход от аренды распределяется как 70 к 30%. Большинство арендаторов — туристы, цифровые кочевники и те, кто прилетает на зимовку. Самый распространённый срок аренды — от недели до месяца.

Но для тех, кто рассматривает возможность инвестирования, хочу обратить внимание на важный нюанс: если вы хотите сдавать объект в краткосрочную аренду, то у комплекса, в котором он расположен, должна быть специальная лицензия, а на практике её имеют только отели и лишь очень немногие из проектов. Так что минимальный срок аренды по закону составляет один месяц, и даже если гости заезжают на меньший срок, они либо платят за месяц, либо владелец идёт на компромисс и снижает цену, нанося удар по своей доходности. Так что разумный подход состоит в том, чтобы организовать работу по привлечению «долгосрочных» туристов с помощью управляющей компании.

Для Пхукета характерно, что собственник недвижимости, приобретённой с инвестиционными целями, очень часто сам живет на острове один-два месяца в году, а на остальное время сдаёт её в аренду. Для Москвы это совершенно нетипичная ситуация: здесь собственник использует её только для сдачи.

В Москве на доходность от аренды влияют лишь локация, уровень ремонта и меблировки и премиальность комплекса, в котором расположен объект. Сдачу в аренду собственники зачастую осуществляют своими силами, операционная нагрузка минимальна, а если этим занимается УК, то в её функции входит лишь контроль платежей и администрирование.

На Пхукете эту функцию берёт на себя «целый оператор», который занимается маркетингом, клинингом, ценообразованием, встречей и обслуживанием гостей, а в низкий сезон и в их отсутствие — поддержанием состояния помещений, включая проветривание, влажную уборку, уход за территорией, садом, дезинфекцию, чистку бассейнов и т.п. В противном случае из-за особенностей климата в надолго оставленной без присмотра квартире или на вилле может быстро образоваться плесень, завестись грызуны и прочая фауна. То есть у УК на Пхукете очень высокая операционная нагрузка — но и расходы на её услуги значительно выше московских и составляют в среднем 25–30% от арендного дохода. Так что выбор «правильной» УК становится ключевым решением для успешной инвестиции в жилую недвижимость.

В Москве рентабельность инвестиций в жилую недвижимость обычно составляет 4–6% годовых.

На Пхукете она чуть получше — 6–10%, но зато менее стабильна и зависит от величины туристического потока, качества управления и наличия инфраструктуры. С другой стороны, эта доходность номинирована в тайских батах, а курс бата не слишком колеблется по отношению к американскому доллару (чего нельзя сказать о нашем рубле, который к тому же подъедается инфляцией).

Ещё одна важная особенность, сильно влияющая на доходность — инфраструктура комплекса, к которому относится объект, и качество работы его оператора; это иногда оказывается важнее качества самой квартиры или виллы.

При юридическом оформлении приобретённой недвижимости необходимо учитывать, что в Таиланде существуют две формы собственности — freehold (аналогичное праву собственности в нашем понимании) и leasehold (право долгосрочной аренды на 30 лет с последующим продлением ещё на 30 и ещё на 30). Freehold даёт иностранцам право собственности только на кондоминиумы или квартиры, и то при соблюдении квоты, с чанот-титулом (аналог нашего кадастра) на землю для всего здания.

Иностранцы не могут владеть землей как физические лица, только через юрлицо (в котором к тому же им не может принадлежать более 49% уставного капитала, остальная доля должны приходиться на местных граждан). В общем, юридических тонкостей много, но при соответствующей поддержке никаких сложностей для инвестора они не представляют.

Таиланд в последние годы активно заигрывает с цифровыми кочевниками и долгосрочными резидентами — Thailand Elite, LTR Visa, упрощённый въезд. При этом параллельно ужесточается пограничный контроль и усиливается давление на тех, кто живёт по туристическим штампам. Меня часто спрашивают, что на самом деле происходит — Таиланд открывается или закрывается?

Приходится отвечать, что и открывается, и закрывается одновременно. Государство оптимизирует свою иммиграционную политику, пытаясь сегментировать иностранцев и отдавать предпочтение желательным (тем, кто легально ведёт бизнес и платит налоги) и создавая препоны нежелательным — туристам, которые живут месяцами на визаранах, нелегально занимаясь бизнесом или работая без разрешения со стороны властей.

Государство одновременно упрощает легальные входы для долгосрочного пребывания и закрывает «серые» схемы, стараясь защитить рынок услуг и местный бизнес от недобросовестной конкуренции и ценового демпинга со стороны нелегалов.

Все три города считаются точками притяжения для экспатов и цифровых кочевников. Давайте разберёмся, чем они отличаются с точки зрения предпринимателя и инвестора в жилую недвижимость, где комфортнее работать и почему.

Пхукет — международный lifestyle-курорт. Здесь комфортные во всех отношениях среда и климат. Люди приезжают за качеством жизни и свой бизнес обычно выстраивают вокруг этого. Пхукет предоставляет отличные возможности для нетворкинга, здесь сосредоточены разные категории компаний и живет множество интересных людей с международным опытом в различных сферах.

Один из самых заметных плюсов — невысокая по сравнению с крупными мегаполисами и такими хабами, как Дубай, стоимость жизни.

Бангкок — огромный мегаполис, но часто умудряющийся удачно скрывать «мегаполисное впечатление». Жизнь здесь дороже, чем на Пхукете, но если избегать популярных туристических кварталов и центров деловой активности, всё равно гораздо камернее и спокойнее, чем в Дубае или Москве.

Я иногда сталкиваюсь с предубеждением о том, что Таиланд — насквозь коррумпированная страна. Отчасти это так, коррупция здесь — это часть местного культурного кода, она не хуже и не лучше отечественной, просто другая. На практике, занимаясь инвестициями в недвижимость или повседневным бизнесом, вы с ней вряд ли столкнётесь.

В Таиланде она в основном «бытовая» и повседневная — полиция, иммиграционная служба; в России чаще связана с государственными или муниципальными закупками, регуляторными органами, судами и т.п.

В отношениях продавец/покупатель всё выстроено чётко, коррупционной составляющей попросту нет. Она, может, и возникает у застройщика или девелопера с регистрационными органами ради ускорения получения разрешений на строительство, сертификатов соответствия или регистрационных документов, но обычный покупатель с этим не сталкивается.

Покупка земли — другое дело. Для иностранцев существуют ограничения: иностранному физическому лицу землёй нельзя владеть напрямую, есть препятствия и для тех или иных видов бизнеса. Из-за этого возникают юридические «костыли»: регистрация юрлица с номинальными акционерами и т.д. Эти схемы сами по себе не незаконны и не коррупционны, аналогичные существуют и на Джерси, и на Виргинских островах, и в Панаме, и ещё в десятках юрисдикций. Они требуют аккуратного отношения к документам, но не более того. Да, вокруг таких схем иногда появляется неформальная практика, но кого в России этим удивишь?

Вы прилетели в Таиланд, не имея опыта работы на азиатских рынках. Смотрите: цифры красивые, солнце светит, застройщики улыбаются. Что вам нужно знать до того, как вы что-либо подпишете? Где ловушки?

И freehold, и leasehold широко используются на Пхукете и могут быть выгодными. Важно понимать, как они устроены и в чём заключаются отличия.

Freehold — классическое право собственности, по этой схеме продаются квартиры в жилых комплексах или бунгало в курортных посёлках. Вы сможете продать объект в любой момент, передать по наследству или сдать в аренду без согласования с застройщиком. Но для иностранцев есть ограничение — foreign quota: в кондоминиуме только 49% площади может принадлежать иностранцам на основе freehold. Такие объекты обычно стоят на 5–15% дороже, чем аналогичные в leasehold. При покупке деньги обязательно должны поступать из-за границы в иностранной валюте: стандартная процедура, требующая правильного оформления.

Leasehold — долгосрочная аренда, право пользования недвижимостью, обычно на 30 лет с возможностью продления (как правило, дважды по 30, то есть всего 90 лет).

Эта схема очень распространена. Стоимость объектов leasehold обычно ниже, и купить их можно, даже если иностранная квота заполнена. У них выше потенциальная доходность, а при переводе средств требуется соблюсти меньше формальностей. Таким образом, для инвестора leasehold означает более быструю окупаемость.

Независимо от формы владения ключевым фактором успеха инвестиции является надёжность проекта и застройщика. Поэтому в первую очередь нужно обращать внимание на наличие всех строительных разрешений, статус земли и юридическую структуру проекта, репутацию девелопера, условия управления и ставки аренды. По сути, это стандартная процедура due diligence, которую обычно проводит юрист.

С точки зрения российского законодательства, объект во freehold считается зарубежной собственностью и подлежит декларированию, а leasehold — долгосрочной арендой, а не собственностью. Поэтому в ряде случаев leasehold не требует декларирования при покупке и продаже. Для некоторых инвесторов это становится дополнительным аргументом в пользу leasehold.

По моему опыту, freehold чаще применяется для личного использования или сохранения капитала на длительный срок, а leasehold — для инвестиций с более высокой доходностью. Конечный выбор зависит не столько от формы собственности, сколько от целей инвестора, располагаемого бюджета и конкретного проекта.

В первую очередь необходимо оценить риски, рассмотрев возможные сценарии развития событий в регионе, и на их основе либо фиксировать убытки и продавать, либо держать актив до стабилизации, а в случае, если вы достаточно опытны и агрессивны — воспользоваться моментом и докупать объекты по сниженным ценам.

В любом случае есть смысл пересмотреть и перестроить структуру своих активов. Например, если ваша квартира готова и была предназначена для посуточной аренды туристам, то сейчас лучше перепозиционировать её под долгосрочную аренду релокантам с меньшим, но более стабильным доходом, поскольку турпоток может ещё долго восстанавливаться после окончания боевых действий.

И конечно, я советую заранее подготовить канал вывода части капитала в альтернативный рынок. Например, реинвестировать в тот же Пхукет.