Существенное отличие в оформлении лестничного марша (или простыми словами лестницы) заключается в том, какое именно назначение имеет здание – жилое или нежилое.
Можно выделить 3 случая, когда возникает необходимость оформления лестницы:
1. Строительные работы еще не проведены, то есть на этапе планирования;
2. Строительство лестницы фактически завершено, без предварительной подготовки документов;
3. Лестница существует давно, но не была учтена в сведениях ЕГРН при регистрации.
Возведение лестницы может сопровождаться следующими изменениями:
- увеличение этажности и высоты здания (надстрой);
- перепланировка внутри здания или внутри помещений (например, при организации антресоли);
- организация дополнительной лестницы (например, между помещениями двух этажей);
- организация выхода с внешней стороны здания.
Регулируется процедура Градостроительным кодексом РФ, действующими строительными нормами и правилами.
Какие варианты расположения и варианты размещения лестницы существуют?
1. Оформление лестницы в нежилом помещении, расположенном на первом этаже жилого здания.
Процедура оформления аналогична с процедурой оформления перепланировки помещения в жилом здании:
- подготовка проекта переустройства или перепланировки;
- согласование с необходимыми организациями (САНПиН, Роспотребнодзор и пр.);
- подготовка протокола общего собрания, согласование с собственниками жилого здания (при необходимости);
- согласование в муниципальных органах;
- подготовка технической документации;
- прохождение приемочной комиссии;
- учёт изменений в ЕГРН и регистрация в Росреестре.
При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо согласование с Управлением архитектуры и градостроительства (заключение главного архитектурно-планировочного управления).
Наиболее распространённая причина отказа в согласовании – когда проект перепланировки нежилого помещения не удовлетворяет требованиям закона.
2. Оформление лестницы в нежилом помещении, расположенном в нежилом здании.
Здесь процедура оформления зависит от характера изменений:
1) При существенном вмешательстве лестницы в основные конструкции и характеристики здания.
2) В случае если возведение лестницы не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, и нет превышения предельных параметров, указанных в градостроительном регламенте.
В первом случае действия подпадают под понятие реконструкции, при которой необходимо получение разрешительной документации.
При согласовании проекта и получения разрешения на строительство особое внимание будет направлено на то:
будут ли в здании соблюдены требования пожарной безопасности, условия эвакуации из здания по лестнице, так как при чрезвычайных ситуациях эвакуация возможна только по лестницам.
В случае несоответствия планируемой лестницы требованиям законодательства - будет отказано в согласовании проекта и выдаче разрешения на строительство. А в случае несоответствия построенной лестницы ранее согласованному проекту - откажут выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, до получения выписки из ЕГРН, нужно пройти все этапы согласования, в том числе оформление акта приемочной комиссии или разрешения на ввод в эксплуатацию.
В редких случаях, когда лестница не связана с несущей конструкцией здания – учет изменений и регистрация может проводиться в упрощенном порядке:
- подготовка проектной документации (при необходимости);
- подготовка заключения кадастрового инженера о том, что данные работы не затрагивают несущие стены и являются внутренней перепланировкой здания;
- учёт изменений в ЕГРН в отношении здания и регистрация в Росреестре.
Важно понимать, что регистратор всегда может усмотреть в произошедших изменениях признаки реконструкции и приостановить регистрационные действия.
В Письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578 дается следующее объяснение «…понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (работы) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные процедуры (работы)».
3. Оформление фактически существующей лестницы, которая не была учтена в сведениях ЕГРН при регистрации.
В некоторых случаях учет изменений и регистрация возможны путем исправления реестровой ошибки. Такой способ подходит не всегда, поскольку необходимы железные основания, подтверждающие факт ее наличия.
При этом, нельзя забывать о такой возможности и не использовать при благоприятных обстоятельствах.
Реестровая ошибка - это ошибка содержащиеся в документах основаниях, представленных на регистрацию и кадастровый учет, которые были внесены данные в ЕГРН.
Например, в свое время, при постановке на кадастровый учет нежилого здания, лестница, фактически существующая между этажами, не была отражена в технической документации, подготовленной кадастровым инженером. Иными словами она была попросту "утеряна".
В данном случае налицо «реестровая ошибка», которая исправляется путем внесения изменений в ЕГРН. Главное предоставить в Росреестр архивные документы, подтверждающие законность образования лестницы.
Данный способ используется только при узаконении расхождения фактической планировки с данными, содержащимися в старом техническом паспорте помещения.
Демонтаж существующей лестницы
Порядок оформления демонтажа лестницы также зависит от того связана ли она с несущими конструкциям здания или нет, и аналогична с процедурой возведения лестничного марша.
В случаях, когда лестница связана с несущей конструкцией – порядок оформления предусматривает получение разрешительной документации.
Требование объясняется тем, что демонтаж несущей конструкции лестницы, принимавшей на себя часть нагрузки, может навредить устойчивости и прочности здания.
Сам факт демонтажа или организации лестничного марша на несущих конструкциях здания без разрешения предусматривает ответственность, в виде штрафа по КоАП РФ (для организаций - в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб.).
При организации или демонтаже специальных пожарных лестниц получение разрешения на строительство не требуется, так как не является реконструкцией.
Что важно знать при оформлении строительства/демонтажа лестницы
Порядок согласования зависит от того является установка/демонтаж перепланировкой или реконструкцией, находятся в жилых зданиях или отдельно стоящих нежилых зданиях.
Для Росреестра недостаточно одного только заключения о том, что несущие стены не затронуты.
Так как будут изменены характеристики основных элементов объекта недвижимости, регистратором может быть принято решение об отказе в регистрации изменений, в связи с отсутствием разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Обжаловать отказ и признать незаконным будет крайне сложно, если действительно затронуты несущие конструкции здания или лестница прочно связана с ними.
При отсутствии связи с несущими конструкциями, отказ Росреестра можно попытаться обжаловать в суде, однако всегда следует помнить о вероятности отрицательного исхода дела в судебном порядке.
Чтобы избежать возможных проблем, нужно своевременно проходить согласования, либо не откладывать узаконение - если работы по организации или демонтажу лестницы уже проведены.
Задайте вопросы по вашему объекту недвижимости здесь.
На подробной консультации с юристом-практиком вы разберете варианты оформления лестницы в вашем здании, до начала строительства или уже после проведенных строительных работ.
Остались вопросы? Звоните по номеру или пишите WhatsApp 8 960 048 30 41.
#регистрация недвижимости #юрист по недвижимости #реконструкция #лестница #оформить лестницу в здании #росреестр #право собственности #разрешение на строительство #разрешение на ввод в эксплуатацию