Тинькофф Квадратные метры (TKVM): Самый честный обзор. Вложиться в московскую недвижимость за 5 рублей

Тинькофф, конечно, умеет удивить нас нестандартным подходом к «пакетным» инвестициям в недвижимость.

До этого, в конце 2022 и начале 2023 года, Тинькофф выкатил на суд страждущей инвест-публики два закрытых паевых фонда недвижимости с приставкой «Лакшери»:

👉Концепция фонда Republic-REDS заключается в инвестировании средств в квартиры жилого квартала премиум-класса Republic на Пресненском Валу в Москве. «Мы будем инвестировать в квартиры на этапе котлована, покупая их по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках закона 214-ФЗ»,— рассказывал «Коммерсанту» в 2022 году гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов.

👉Для фонда Luzhniki Collection Тинькофф приобрел 9 квартир в одноименном строящемся ЖК. Это тоже премиум-класс, расположенный в Хамовниках, одном из самых престижных и востребованных районах в центре Москвы. Застройщиком выступает Абсолют Недвижимость. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.

С обоими фондами изначально что-то пошло не совсем так.

Во-первых, конъюнктура жилищного рынка в 2022 году, мягко выражаясь… не располагала к скупке элитной московской недвижки. Ну не ломились почему-то инвесторы толпами осенью и зимой в офисы девелоперов премиум-класса. Наоборот, элитные квадратные метры после известных событий февраля, а потом и сентября 2022 показали тенденцию к удешевлению.

Во-вторых, стартовая цена пая в 100 тыщщщ рублей сразу отпугнула 95% хомяков, которые может и рады были бы диверсифицироваться бумажной недвижимостью, да вот незадача — медианный размер брокерского счета примерно сопоставим со стоимостью одного-единственного пая этих ЗПИФ.

👉И вот — та-дам! — 16 октября 2023 года Тинькофф объявил о скором запуске нового фонда от УК «Тинькофф Капитал» — ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры» (тикер TKVM).

Со стартовой ценой пая… всего 5 (пять) рублей.

После первых ЗПИФов, куда условным «нищeбр0дам» без свободных 100К рублей вход был заказан, ребят из Тинькова знатно качнуло в обратную сторону — теперь они предлагают нам вложиться в жилую московскую недвижимость буквально за горстку мелочи, завалявшуюся в кармане. Ну давайте разберёмся в деталях этого заманчивого предложения.

● Тикер: TKVM
● УК: Тинькофф Капитал
● Стоимость чистых активов: ~2.3 млрд руб.
● Класс активов: недвижимость
● Цена пая: 5.31 руб.
● Доступен для неквалов: да

🏢В жилую недвижимость. Но в отличие от фондов Тинькофф «ЖК Republic‑REDS» и «ЖК Luzhniki Collection», в фонд «Квадратные метры» должны постоянно покупаться новые объекты, а купленные ранее — продаваться после увеличения цены. Перед запуском фонда в него были куплены 11 апартаментов в строящемся жилом комплексе Lunar рядом с МГУ и Воробьевыми горами.

При покупке этих апартаментов «Тинькофф Капитал» как крупный инвестор получил скидку 10% от застройщика. Это, по словам УК, позволит заработать на продаже этой недвижимости еще больше и напрямую влияет на доходность фонда.

🏗После завершения строительства Тинькофф Капитал собирается продать в рынок текущие активы фонда, а на полученные деньги купить новые перспективные объекты.

Из активов самого фонда удерживаются вознаграждение УК, расходы фонда и налог на недвижимое имущество.

● До 2,9% в год — вознаграждение УК. Эти деньги направляются в том числе специальному депозитарию, регистратору, оценщикам, а также на реализацию недвижимости, страхование и оплату коммунальных услуг.

● До 10% в год (!!!) — прочие потенциальные расходы, например на улучшение реализуемой недвижимости. Но сейчас якобы не планируется удерживать деньги на эти расходы, так как недвижимость будет продаваться в состоянии, полученном от застройщика.

● Налог на имущество — УК его уплачивает за всё время владения недвижимостью: с получения прав собственности на объекты до момента продажи. Точных цифр нет, т.к. этот налог зависит от кадастровой стоимости покупаемых в фонд объектов, но будьте уверены, что он добавит ещё сколько-то долей процента к расходам. Налог с продажи недвижимости, кстати, фонд НЕ платит.

✅Комиссии за покупку и продажу паев фонда через Тинькофф Инвестиции будут нулевыми. Ну, хоть на том спасибо.

А что по налогам для пайщиков фонда?

С инвесторов налог удерживается только после продажи пая с прибылью:

● 13% — стандартная ставка НДФЛ от прибыли с продажи пая;
● 15% — ставка, если за год получено более 5 000 000 ₽ дохода;
● 30% — ставка для налоговых нерезидентов.

⛔Льгота на долгосрочное владение (ЛДВ) на фонд НЕ БУДЕТ распространяться, т.к. фонд внебиржевой.

✅ Действительно низкий порог входа: около 5 рублей за пай.

✅ Фонд доступен для неквалов, нужно лишь пройти тестирование.

✅ Прогнозируемая доходность (по словам управляющей компании) обгоняет депозиты. Ага, особенно сейчас. Ну… ладно (здесь должна быть картинка с Жаком Фреско).

✅ Недвижимость обычно слабо коррелирует с рынком акций и облигаций, т.е. фонд будет давать дополнительную диверсификацию по классам активов.

✅ Недвижимость традиционно считается защитным инструментом, т.к. имеет свойство отыгрывать инфляцию на длинном горизонте.

⛔ Комиссия УК сразу же начнёт сжирать 2.9% годовых от вложенных средств.

⛔ В документах прописаны возможные дополнительные расходы аж до 10% в год. Они будут равны нулю, если фонд не станет заморачиваться и будет перепродавать недвижимость в том виде, в котором ее купил. А если станет?🤔

⛔ Цены на недвижимость в России в ближайшие годы могут оказаться под давлением из-за различных факторов, а цены на элитное жильё могут снижаться даже быстрее среднерыночной динамики.

⛔ Фонд торгуется на внебиржевом рынке, что опять-таки негативно влияет на ликвидность.

🤔В целом, любопытный инструмент. Хотя в моём инвестиционном портфеле жилая недвижимость уже представлена в «натуральном виде», даже мне на старте торгов захотелось присмотреться к новому фонду TKVM от Тинькофф.

Вроде как владеешь недвижимостью, но при этом не паришься насчет ремонта, соседей, налогов, проблем с арендаторами и т.п.

⛔Но есть большая жирная проблема: т.к. фонд внебиржевой, цена продажи в стакане полностью оторвана от той, которая отображается в качестве расчетной. В меньшую сторону, естественно. Пользователи жалуются, что ММ держит заявку на 15% ниже расчётной цены. Мол, вход — рубль, а выход — два. Не нравится — сиди с купленными паями месяцами и жди, пока кто-нибудь купит у тебя по адекватной цене, либо пока объект физически продастся. Не сильно помогает даже копеечная цена пая. Возможно, что со временем ликвидность TKVM улучшится, но пока — имеем то, что имеем.

Ещё смущают, как обычно, конские комиссии управляющей компании (почти 3% только вознаграждение УК — ребят, алло!) и не вполне понятная ситуация с дальнейшей судьбой отечественного рынка недвижимости в целом, в т.ч. элитной.
📍Кстати, вот здесь я подробно разобрал фонд TDIV "Дивидендные акции" от Тинькофф.

👉Присоединяйтесь к моему телеграм-каналу! Там всегда качественная аналитика, интересные биржевые истории и инвест-юмор.

--------------------
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth