Кейс: как продать квартиру в РФ, если собственник с документами не может выехать из-за границы

Продажа квартиры без очного участия собственника — потребность сегодняшнего дня. И мы нашли решение для этой задачи. Сервис BuyBuyHouse разработал и успешно опробовал алгоритм продажи жилья в РФ в случае, если собственник не имеет возможности приехать для совершения сделки.

Ситуация с отъездом российских граждан за границу стала массовой, а их пребывание за рубежом приобретает затяжной характер. Всё чаще у собственников возникает необходимость продать недвижимость, оставшуюся на территории России. Однако во многих случаях владелец не может приехать в РФ к моменту заключения договора купли-продажи.

Команда BuyBuyHouse попробовала комплексно решить эту проблему: провела экспертную оценку сопровождающих сделку процессов и разработала собственную инструкцию, которая позволяет реализовать объект на рынке недвижимости без очного участия его собственника.

Результатом стали успешно проведённые сделки. В период апробации алгоритма кейс дополнился разнообразными лайфхаками, которыми мы поделимся на примере реальной истории.

Дано: Будапешт, Новочеркасск, Подмосковье

Удалённая продажа квартир стала востребованной последние два года. Но даже при дистанционном взаимодействии на определенном этапе стороны участвовали в процессе очно. В нынешних условиях задача значительно усложнилась.

Основные вводные нашего клиента были таковы:

1. Собственник находился в Будапеште (Венгрия).

2. Объект продажи (квартира) – в Новочеркасске (Ростовская область, Россия).

3. Собственник являлся гражданином РФ.

4. Документы (удостоверение личности, а также свидетельство о праве собственности) находились у собственника в Будапеште.

Дополнительные условия:

1. Продать квартиру требовалось максимально быстро (требовалось в течение недели найти покупателя и получить аванс).

2. Приехать для заключения договора купли-продажи в РФ владелец не мог.

3. Представителя с доверенностью в России у собственника не было.

Особо стоит подчеркнуть, что команда сервиса BuyBuyHouse базируется в Московской области, поэтому принимать решения и регулировать все этапы работы ей тоже приходилось дистанционно.

Подобное сочетание обстоятельств и пожеланий казалось невыполнимым. Чтобы выяснить, есть ли шансы решить эту задачу, команда BuyBuyHouse прибегла к комплексной экспертизе.

Вопросом занялись лучшие специалисты: руководитель юридической службы со знанием международного права, Иван Горбатков и ведущий эксперт по продажам недвижимости Марина Лашкевич. На предварительном этапе также были проверены документы на квартиру (на основании фото, присланных владельцем).

Проверка объекта вселила уверенность: квартира была юридически безупречна и сервис может гарантировать покупателю чистоту сделки. После этого команда составила общую тактику действий для собственника и для BuyBuyHouse, ведущую к положительному результату. Работа началась.

Задача для собственника

Она была единственной, но ключевой для всего проекта. Собственник должен был определить надёжного человека из своего окружения в России, которому мог доверить право представления себя в юридических вопросах по ходу сделки. На такого человека нужно было оформить доверенность, находясь в венгерской столице.

Подобный документ легко заверяется у нотариуса, если это происходит в России. Для граждан же РФ, находящихся за рубежом, есть консульство. В нашем случае – консульство при посольстве России в Венгрии.

Важно знать, что не везде консульские отделения оперативно справляются с объемом работы, в некоторых странах поток желающих настолько велик, что документы приходится ждать неделями и даже месяцами. Об этом обстоятельстве лучше узнать заранее и при планировании учитывать реальные сроки.

В нашей истории все получилось сделать в считанные дни. Представителем владельца квартиры стала его близкая родственница (тётя), которой он доверял. Она проживала в Новочеркасске, где предстояло показывать потенциальным покупателям квартиру.

Документы были оформлены и отправлены международной курьерской службой с высоким уровнем надёжности и лучшими сроками. Пакет был доставлен за 25 дней.

Особенности оформления

Существуют две детали, о которых нужно сказать особо.

Первая. В доверенности в части обозначения права на действия с недвижимостью стоит пометить «без права передоверить». Кроме того, есть резон наделить доверенное лицо правом на получение финансовых средств от продажи. Это существенно облегчит путь денег до счетов собственника в зарубежных банках. Иначе в финале процесса могут возникнуть досадные проблемы с непредсказуемым итогом. Представитель, безусловно, должен быть надёжным, проверенным человеком.

Вторая. При заключении договора купли-продажи оригиналы документов на квартиру (в частности, свидетельства о праве собственности) по закону не требуются. Они необходимы, если только на их физическом наличии будет настаивать покупатель. Достоверность копий, предоставленных продавцом в электронном виде, проходит тщательную предпродажную проверку. Гарантом может выступить посредник, в нашем случае им стал сервис BuyBuyHouse.

Сервис оценки объекта: дороже или дешевле

Итак, специалистам сервиса, находясь в Московской области, предстояло в максимально сжатые сроки организовать продажу квартиры в Новочеркасске без очного присутствия собственника, пребывавшего в это время в Будапеште.

После всесторонней проверки законности владения объектом (отсутствия на нем ограничений, обременения) сервис принял на себя гарантии перед покупателем по правомерности сделки. На этом этапе, чтобы уложиться в сжатые сроки, было решено действовать нестандартным способом: вывести информацию об объекте на рынок ещё до получения документов из Венгрии.

Для оптимальной оценки стоимости квартиры были:

1) проанализированы заявленные цены и состояние объектов-конкурентов со сходными характеристиками, продававшихся в том же районе города;

2) выявлены преимущества и недостатки объекта продажи;

3) определена его рыночная стоимость с учетом срочности и местной ситуации.

Квартира располагалась в типовой 5-этажке, была в хорошем, ухоженном состоянии без продажного «лоска»: то есть в ней не было преимуществ дорогостоящего ремонта и наличия дорогостоящей встроенной техники (что автоматически увеличивало назначаемую сумму). Зато такими плюсами в той или иной мере обладали конкурирующие объекты (это было выяснено в ручном режиме при обзвоне выставленных в микрорайоне квартир с похожими данными).

Большим плюсом являлось то, что хорошее состояние продаваемой квартиры и качество недорого, но добротного ремонта позволяло сразу въехать и поселиться в ней, без дополнительных вложений и ожидания.

Добавочными преимуществами стали:

· теплый климат южного региона;

· близость крупного города – Ростова-на-Дону;

· обжитой, благоустроенный район Новочеркасска;

· развитая инфраструктурная оснащенность и близость социальны объектов (магазинов, детского сада, школы, бассейна).

Благодаря сервису оценки недвижимости BuyBuyHouse мы определили оптимальную стоимость квартиры и обговорили её с собственником. Однако результаты нашей аналитики позволяли сделать прогноз о возможном 10-процентном повышении конечной продажной цены.

Тактика успеха команды BuyBuyHouse

1. Предварительная проверка документов, удаленное заключение договора с собственником об оказании услуг (1 – 3 день).

2. Подготовка комплексного экспертного заключения по объекту (статус объекта, изучение локального рынка, оценка). Запуск рекламной информации на самые популярные площадки. Подготовка и обучение доверенному лицу собственника (родственницы в Новочеркасске) позиционированию квартиры при показах. Отработка реакции рынка на рекламу: выбор наиболее перспективных покупателей (4 – 7 день).

3. Показы квартиры (100-процентная эффективность: три показа, три согласия на покупку). Выбор лучшего ценового предложения от покупателя, внесение покупателем аванса (7 день).

4. Ожидания оригинала доверенности, подготовка сделки: документов, выбор места, заказ сопутствующих услуг (8 – 37 день).

5. Заключение договора купли-продажи в Новочеркасске на площадке клиентского офиса банка с предоставлением услуги аккредитива – автоматического перечисления средств продающей стороне после прохождения процедуры госрегистрации объекта недвижимости (38 день).

Дальнейшее оформление регистрации права собственности и получение документов было организовано через отделение МФЦ, удобное для покупателя. Мы передали будущему собственнику номер описи. Банк отслеживал продвижение заявки также дистанционно. Готовность документов дала автоматический старт переводу денег продавцу, затем стороны получили готовые документы.

Результаты сделки стали демонстрацией эффективности выбранной тактики:

· активный отклик потенциальных покупателей;

· выбор кандидатур для показа был сделан 100-процентно точно: три показа – три предварительных согласия на покупку;

· выбор лучшего предложения покупателя позволил повысить стоимость на 150 тысяч рублей (спрогнозированные 10%).

Результат BuyBuyHouse – успешная продажа квартиры в короткие сроки и по цене больше ожидаемой: 1 650 000 рублей вместо заявленных 1 500 000 рублей.

Пять неочевидных нюансов

1. Доверенность. Для граждан РФ за границей оформляется в консульстве. Для неграждан РФ, продающих недвижимости в России, действия будут иными: оформление доверенности у нотариуса в стране гражданства, подготовка апостиля документов, пересылка в Россию.

2. Подготовка документов. Могут быть нюансы: необходимость снятия с регистрации, получения согласия супруги и т.д. Все бумаги заверяются у консула.

3. Договор купли-продажи. Остается двусторонним, несмотря на то, что есть доверенное лицо. К стандартным формулировкам добавляется: собственник представлен в лице (ФИО) на основании доверенности (номер) от (дата).

4. Налоги. Платятся в России.

5. Проблемы со SWIFT. Они есть и будут. В ожидании сделки нужно мониторить способы перевода средств за границу. Универсального не существует, потому что их актуальность меняется. Причина – все новые санкционные ограничения между странами. На момент получения денег надо пользоваться способом, функциональным в настоящее время: хорошо работавший вчера может сегодня уже не сработать.

Дистанционный процесс купли-продажи квартир постепенно становится повседневностью. В настоящее время девелоперы в ответ на запросы рынка всё активнее цифровизируют сделки с недвижимостью.

Разработка сервиса BuyBuyHouse в сегменте удаленного проведения операций с недвижимостью может считаться уникальной. Командная работа экспертов высокого уровня и отлаженное функционирование сервиса позволили успешно завершить сделку с наилучшим результатом для собственника.