Добросовестный приобретатель: как защитить себя при покупке недвижимости

В этом безумном, безумном, безумном, безумном мире сделки по купле-продаже недвижимости находятся в зоне вечного риска. И тем более после введения против России максимума санкций за всю историю – в кризисные времена, на виражах экономики. Это привело с одной стороны к осторожности покупателей, с другой к крайностям среди продавцов – демпингу или, наоборот, завышенной оферте (в зависимости от жизненной ситуации).

На вторичном рынке многократно увеличилось количество объявлений о реализации квартир, частных домов, нежилых помещений и земельных участков по доверенности – отсутствие собственника напрягает, но не останавливает; на правовом аудите всё чаще экономят – лишних денег нет, но это порождает проблемы в будущем; активизировались мошенники в масках риэлторов и юристов – посредников, использующих заведомо подложные документы, вступающих в сговор с собственниками или с нотариусами, и скрывающих реальную предысторию определённых объектов.

Спастись от возможного иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (изъятии своей честно приобретённой недвижимости) и выселения на улицу поможет только магический амулет – статус добросовестного приобретателя. Поверьте, он ценнее, чем самые крутые охотничьи трофеи на свете – из пенджабского уриала, кашмирского мархура или гималайского козерога.

Получив (тьфу-тьфу-тьфу) подобный иск, вы потребуете продавца вернуть вам деньги, если суд придёт к выводу, что сделка порочна. Но деньги он мог давно потратить, а какого-либо имущества или доходов, за счёт которых погасил бы долг, не имеет.

Такие ситуации могут быть частью хорошо срежиссированного представления, и в этом случае к группе лиц, действующей по предварительному сговору, предъявляются гражданские иски в уголовном деле. Но проблема та же – преступники всегда готовятся к своим аферам и зачастую не имеют никакого имущества. Солнечный луч может блеснуть разве что в процедуре банкротства.

Как обрести статус добросовестного приобретателя?

Статус добросовестного приобретателя, позволяющий сохранить собственность за собой, возникает при одновременном совпадении следующих условий:

· Вы не знали и не могли знать, что продавец не имел право отчуждать имущество;

· Вы заплатили рыночную стоимость имущества, она зафиксирована в договоре купли-продажи, и фактически передали деньги;

· Вы приобрели имущество, убедившись в том, что продавец реализует его по своей воле.

Как проявить «должную осмотрительность» при заключении сделки?

К нам в юридическую фирму довольно часто обращаются клиенты за проведением процедуры дью-дилидженса (от англ. due diligence – «должная осмотрительность»). Это всесторонняя проверка объектов жилой или коммерческой недвижимости, которые они намерены приобрести, посредством проведения юридической, технической, финансовой, налоговой экспертизы, и последующей оценки рисков. Для принятия верного решения о заключении сделки собирается и объективно анализируется информация абсолютно из всех источников, независимо от её происхождения. В особых случаях подключаются частные детективы, а при возникновении подозрений в покушении на мошенничество со стороны владельцев имущества или их доверенных лиц – следственные органы. В результате «кот в мешке» будет сильно недоволен. Наши советы по обеспечению чистоты сделки:

· Никогда не соглашайтесь оформить куплю-продажу как дарение! Во-первых, вместо продавца вы станете плательщиком подоходного налога в размере 13% от стоимости имущества. Во-вторых, своими руками усложните свою защиту в суде, когда придётся доказывать, что договор дарения притворный, и по нему передавались денежные средства. В-третьих, при дарении не действует статус добросовестного приобретателя;

· Никогда не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи с представителями продавца по доверенности! Считайте, что это блажь, которую вы покупаете за свои деньги. Добейтесь личной встречи с продавцом, убедитесь, что он осознанно выдал агентам доверенность с правом распоряжения его имуществом и они действуют в его интересах. Полюбопытствуйте, почему он сам не может присутствовать при заключении сделки. Даже если это очень занятой предприниматель или профессионал, почему не уделить полчаса времени на оформление продажи собственности ценой в миллионы рублей? (сейчас шаблоном оправданий стало нахождение продавцов за границей и невозможность вернуться на Родину). Зайдите в Сервис проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты и убедитесь, что доверенность агентам и правда выдавалась;

· Проведите исследование официального сайта районного суда по месту нахождения имущества – посмотрите, нет ли в его отношении судебных тяжб. То же самое правильно сделать и на сайте районного суда по месту регистрации продавца – нет ли к нему требований;

· Откройте Картотеку арбитражных дел «Мой арбитр» и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве – узнайте, не признан ли продавец несостоятельным;

· Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении прав на квартиру, дом или земельный участок – на её получение в электронном виде уходит от нескольких часов до двух дней максимум. Суд будет благосклонен вам, если при приобретении имущества вы полагались на данные государственного реестра;

· Посчитайте, не прошло ли три года с момента, когда продавец стал собственником объекта недвижимости. Это универсальный срок исковой давности. Если он не прошёл, но приобрести именно этот объект очень хочется здесь и сейчас, – просто арендуйте его до истечения этого трёхлетнего срока, постепенно выкупая право собственности, но не уплачивая всей суммы вперёд;

· Согласуйте нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Нотариус установит полномочия и личности всех сторон сделки, сможет принять участие в обеспечении безопасности расчётов, самостоятельно направит документы на государственную регистрацию и вручить вам их после её осуществления. К слову, у нотариуса можно заключить сделку между сторонами, находящимися в разных городах России. Не экономьте на этих расходах;

· Если продавец является пожилым человеком, требуйте предоставления психолого-психиатрического заключения о его дееспособности. Для этого придётся пройти не хлопотное обследование в клинике и представить медицинскую документацию. Это поможет в случае, если потенциальные наследники или иные заинтересованные лица оспорят вашу сделку, указывая на то, что продавец не отвечал за свои действия и не руководил ими (был недееспособен или ограниченно дееспособен).

Резюме: как следует из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём (ст. 153 Гражданского кодекса РФ), за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В основном изложенные выше шахматные комбинации помогают в случаях, если вы покупаете недвижимость, которую реальные собственники «выводят» во избежание ареста по долгам перед кредиторами – производят её отчуждение по цепочке фиктивных сделок с подставными лицами, в конце которых – ничего не подозревающий обыватель.

Судебная практика с лёгкостью щёлкала крепкие орешки исков, в которых было установлено отсутствие добросовестности, если приобретатель не предпринимал разумных мер при покупке недвижимости от неправомочного отчуждателя.

Например, из Апелляционных определений Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33-16601/2015, Красноярского краевого суда от 27.06.2016 № 33-8336/2016 следует, что при отчуждении жилого помещения приобретатель должен обращать внимание на наличие чужих вещей в помещении, регистрацию в нем иных лиц, кроме правоотчуждателя, краткосрочность периода нахождения спорного имущества в собственности продавца, правомерность приватизации.

Обратите внимание (это уже на случай столкновения с адвокатами-мошенниками): нет такого способа защиты права, как признание добросовестным приобретателем! Вы не сможете самостоятельно обратиться в суд для приобретения этого условного статуса. Вам придётся дождаться соответствующего иска от оппонентов и уже тогда в суде доказывать, что честно приобрели объект недвижимости. Соответственно, нельзя предъявить и встречный иск о признании добросовестным приобретателем, как бы настойчиво вам это не советовали сделать (Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 № 19-КГ13-4).

Будьте активны в превентивной защите своих прав и проверяйте происхождение права собственности у продавцов. Не спускайте миллионы на ветер, это гарантирует сладкий сон по ночам.

© Павел Кортунов
Основатель, управляющий партнёр
Юридической фирмы «Павел Кортунов и партнёры»®