Новостройка или вторичка: куда направлен спрос
Стоимость жилья в новостройках критично оторвалась от вторичного рынка, что вызывает обеспокоенность Центробанка (ЦБ) России. Сейчас разница между ценами на первичном и вторичном рынках составляет 40 процентов и может достигать 50 процентов. Эксперты ЦБ считают такую ситуацию признаком перегрева рынка ипотечного кредитования.
Давайте разбираться, как это повлияет на будущее рынка недвижимости и означает ли доступность ипотеки также доступность жилья для покупателей.
Рыночная стоимость жилья зависит от множества факторов, таких как спрос, предложение, состояние объекта и другие. Исторически цены на вторичное жилье формировались от цен новостроек, основываясь на себестоимости нового жилья.
Ситуация изменилась с появлением льготных ипотечных программ три года назад. Рост цен на новое жилье ускорился из-за новых рыночных инструментов, которые сделали новостройки более привлекательными благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам.
Центробанк влиял на ставку по обычной ипотеке через изменение ключевой ставки, но ставки по льготным программам оставались неизменными. Это поддерживало популярность новостроек.
Однако в разных регионах строительство нового жилья идет с разной активностью, что также влияет на разрыв в ценах между старым и новым жильем. В некоторых регионах, напротив, вторичное жилье дороже первичного из-за спроса на определенные типы квартир.
А что на Юге?
Важную роль играют региональные особенности. Например, разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем варьируется от 3,2 до 76,2 процентов в разных регионах. Если говорить про Юг России, то по информации от «Домклик» на октябрь этого года, наибольшая разница в ценах между новым и вторичным жильем отмечена в Астраханской области — 61%. Это в основном связано с ситуацией в самом городе Астрахани, где средняя цена за квадратный метр нового жилья составляет 121,5 тыс. рублей, а вторичного — 75,3 тыс. рублей.
На втором месте, согласно информации от «Эксперта Юг» — Крым. Там разница достигает 35%. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в данном регионе превысила 182 тыс. рублей, в то время как вторичное жилье осталось на уровне 135,1 тыс. рублей. В пределах самого Крыма наблюдается заметная неравномерность в ценообразовании. Например, в Ялте разница составила 56,5%, с ценами 363,6 тыс. рублей и 232,3 тыс. рублей за квадратный метр на первичном и вторичном рынках соответственно. В Евпатории цены отличаются на 31%, где новое жилье стоит 195 тыс. рублей, а вторичное - 148,8 тыс. рублей. В то время как в Феодосии вторичное жилье даже дороже нового. В Севастополе вторичный рынок отстает всего на 11%. Здесь средняя цена на новостройки приближается к средней по Крыму (175,5 тыс. рублей), а на вторичный рынок значительно превышает его (158,7%).
В регионах Адыгея и Дагестан зафиксирована разница в 22%. Здесь средние цены на первичном рынке составляют 110 тыс. рублей и 125 тыс. рублей, а на вторичном — 90 тыс. рублей и 102,7 тыс. рублей соответственно.
В донском регионе первичный рынок, где средняя цена составляет 116,6 тыс. рублей, опережает вторичный рынок, который сравнялся по стоимости с дагестанским, на 14%. В Волгоградской области наблюдается небольшое отличие в цене — 10% (94,6 тыс. рублей против 86 тыс. рублей).
В Краснодарском крае, где в августе было выдано наибольшее количество ипотечных жилищных кредитов на всем Юге (8 166 единиц общей стоимостью 36,08 млрд рублей), наблюдается различие в ценах на первичном и вторичном рынках недвижимости, которое составляет 16%. Средняя цена за квадратный метр составляет 147 тыс. рублей и 126,9 тыс. рублей соответственно. При этом в самом Краснодаре этот разрыв составляет 32%, в Новороссийске – 21%, а в Сочи – 62%.
Почему так происходит?
Во-первых, на это влияет необходимость продажи старого жилья для оплаты первоначального взноса в обустроенных новых районах. Это приводит к уменьшению предложения на первичном рынке и увеличению на вторичном.
Во-вторых, это повышение ключевой ставки и наличие льготных программ на первичном рынке недвижимости. Но даже при снижении ключевой ставки сегодня значительного снижения цен на новостройки не следует ожидать. Застройщикам нет смысла снижать цены до открытия эскроу-счета, так как они не получат деньги до сдачи объекта.
В-третьих, растут цены на стройматериалы и другие ресурсы, что увеличивает затраты на строительство.
Можно ли уменьшить ценовой разрыв?
Да, возможно уменьшить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками недвижимости. Вот несколько способов:
Ускоренное строительство и увеличение предложения на первичном рынке:
Застройщики могут увеличить темпы строительства, чтобы увеличить предложение на рынке. Это может снизить конкурс в сфере первичного жилья.
Расширение программ льготной ипотеки на вторичное жилье:
Расширение программ льготной ипотеки на вторичное жилье может быть еще одним способом решения проблемы ценового разрыва. Однако пока ипотека на вторичном рынке остается недоступной, а на первичном рынке государство субсидирует ставки, застройщики не будут склонны снижать цены. При этом уже сейчас в некоторых регионах дешевой вторички просто нет.
Ситуация на рынке, которую мы наблюдаем сейчас, может привести к сокращению спроса на покупку и увеличению спроса на аренду недвижимости, особенно если аренда станет выгоднее покупки, то есть ежемесячные платежи по аренде будут заметно ниже ипотечных. В этой ситуации выиграют те, кто вовремя начал инвестировать в недвижимость и будет использовать стратегию сдачи квартиры в аренду.
Обращайтесь к нам, если хотите оказаться в числе тех, кто сдает, а не кто снимает.