Глава Центрального Банка России Эльвира Набиуллина выразила опасения относительно возможного перегрева на российском рынке ипотеки и поддержала идею дальнейшего увеличения минимального первоначального взноса для льготной ипотеки.В сентябре текущего года правительство России уже повысило этот показатель для ряда программ льготной ипотеки, ограничивая размер кредита поддержкой государства на уровне 80% от стоимости жилья. Таким образом, обязательный первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости.Эти изменения затронули ипотеку на приобретение новостроек, а также программы «Семейная», «Сельская», «Дальневосточная» и для работников IT-сферы, где ранее минимальный взнос составлял 10–15% от стоимости жилья.В то же время, условия по размеру первоначального взноса для жителей Донецкой и Луганской республик, а также Херсонской и Запорожской областей остались тогда без изменений, и в настоящее время составляют 10% от стоимости жилья.Зачем повышать ПВ?Сейчас многие люди обратили внимание на возможность и легкость получения льготных ипотек. Они активно пользуются программами, покупая по несколько объектов недвижимости в год, что вызывает запредельную активность на рынке.Эту активность и хочет замедлить регулятор, чтобы не допустить дальнейшего роста стоимости.Повышение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке даже на 5 процентных пунктов, согласно анализу «РИА Новостей», может отложить выход на сделку на рынке жилья вплоть до года, а также снизить спрос на покупку новостроек на 5–10%.Давайте разберемся, как это работает на примере нескольких объектов первичного рынка на Юге России1. Однокомнатная квартира в АнапеЦена: 8,5 млн рублей.Площадь: 39.2 кв. метров.Первоначальный взнос 20%: 1 700 000 рублей.В этом примере семье со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующему приобрести данное жилье в ипотеку, потребуется два месяца или более месяцев, чтобы без голодовок и резкого отказа от необходимых вещей отложить 1% первоначального взноса.2. Однокомнатная квартира в северо-восточной части КраснодараЦена: 4,2 млн рублей.Площадь: 38.5 кв. метров.Первоначальный взнос 20%: 840 000 рублей.Если мы возьмем ту же семью со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующую приобрести данное жилье в ипотеку, то им потребуется около месяца (при идеальных условиях без форс-мажоров), чтобы отложить хотя бы 1% первоначального взноса.3. Однокомнатная квартира с пешей доступностью до моря в КрымуЦена: 5,6 млн рублей.Площадь: 33.8 кв. метров.Первоначальный взнос 20%: 1 120 000 рублей.Здесь же семье со средним доходом от 80 до 120 тыс. рублей в месяц, планирующему приобрести данное жилье в ипотеку, потребуется как минимум месяц, чтобы без голодовок и резкого отказа от необходимых вещей отложить 1% первоначального взноса.Таким образом приходим к выводу, что при повышении ПВ на 5%, в самом минимальном и идеальном случае мы говорим почти о полугоде накоплений, на 10% — уже о годе.Конечно, недвижимость не будет стоять на месте все это время. Удачные инвестиционные объекты будут распродаваться, а оставшиеся — дорожать. Будут появляться новые привлекательные локации и предложения.Повышение размера первого взноса может привести к замкнутому кругу, когда люди будут вынуждены еще дольше накапливать средства для приобретения желаемой квартиры, или же использовать «ипотеку без ПВ от застройщика», и мы получим опять искусственное завышение стоимости недвижимости, что в конце концов приведет к появлению затоваренности – когда число непроданного жилья в веденных в эксплуатацию домах больше 10% от общего количества квартир в доме.На мой взгляд, любые радикальные меры и грубые вмешательства несут слишком большие системные риски для локомотива экономики – строительной отрасли.Теперь давайте разберемся в деталяхПовышение размера первоначального взноса сократит количество сделок с недвижимостью как на первичном, так и на вторичном рынках, так как 95% сделок в 2023 году по покупке новостроек совершаются с применением ипотечных программ. И это повлияет не только на строительную отрасль, но и на государство в целом.Строительная отрасль одна из самых больших и активных в стране. В этой отрасли занято гигантское количество людей и ресурсов. Искусственное замедление ввода жилья в эксплуатацию будет нести за собой системные риски.Каждый вложенный в строительство рубль приносит от 5 до 7 рублей инвестиций в смежные отрасли. Постройка жилого квартала стимулирует развитие прилегающих территорий, способствуя созданию как социальной, так и коммерческой инфраструктуры. Бизнес активно привлекается, и мы наблюдаем процесс модернизации городов и трансформацию их облика.Кроме того, строительный сектор — один из самых налогооблагаемых в стране секторов реальной экономики. Поэтому, когда растёт ввод жилья, растут и средства, поступаемые в бюджет. А он растет, причем планово, год от года.В 2022 году в России введено 102,7 млн кв. м жилья, из них населением — 57,2 млн кв. м. Такие данные содержатся в оперативном отчете Росстата и говорят о рекорде. К 2021 году отмечается прирост обоих показателей — на 11% и на 16,5% соответственно.При этом президент РФ Владимир Путин в конце лета заявил, что объем ввода жилья в России в 2023 году превысит прошлогодний рекордный показатель. Об этом ранее заявлял и Минстрой. Кроме того, объем ввода многоквартирных домов (МКД) по итогам года впервые превысит 50 млн кв. м., заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин 1 ноября и добавил, что такого не было еще никогда.Это доказывает, что несмотря на то, что рынок будут охлаждать, совсем поддержка от государства никуда не денется, она просто может видоизмениться. Ведь уже сейчас в бюджет России на 2024 год заложено увеличение финансирования льготных ипотечных программ в 4 раза по отношению к 2023 году.Ужесточение или полное закрытие приведет к обвалу рынка недвижимости. А это никому не нужно.Помните: основными бенефициарами рынка новостроек являются министерство строительства, банки и застройщики.Экспертный выводПонятны желания регулятора и министерства финансов охладить спрос на рынке новостроек, и мы ожидаем что в 2024 году будут приняты меры, которые позволят это сделать.Прогнозируем что льготные ипотечные программы будут трансформированы в более адресные социальные программы. Не исключено что именно ипотека с господдержкой 2020 уйдет с рынка и будет заменена альтернативными ипотечными программами. Например, уже действует Арктическая ипотека.Уверен, что ипотека для семей с детьми станет более привлекательной за счет расширения условий и дифференциации ставки от количества детей, количества квадратных метров, и т. д. Ведь поддержка семей и увеличения рождаемости является одной из ключевых задач для нашего государства.