Рекомендации для арендатора по существенным условиям договора аренды офиса

1. Достаточно часто в договорах аренды нежилых (офисных) помещений встречается условие о том, что арендуемые офисные помещения не могут быть переданы арендатором в субаренду третьему лицу, а права по настоящему Договору не могут быть уступлены третьему лицу без предварительного письменного согласия арендодателя.

Очевидно, что данное условие, в том виде как оно сформулировано, ограничивает интересы арендатора и вносит неопределенность относительно его возможных планов по субаренде части арендуемых им помещений.

Таким образом, арендатор полностью зависит от согласия арендодателя по этому вопросу и при этом не имеет понятия, какие субарендаторы могут быть согласованы арендодателем, а какие нет. Как можно понять, арендодателю невыгодно наличие субарендаторов с какими-то видами деятельности в его здании (как правило, бизнес-центре).

Данное условие в основном связано с тем, что у арендодателя имеются соглашения с некоторыми (первыми) арендаторами, которые хотели бы ограничить конкуренцию по своим видам деятельности (обычно это то, что связано с массовым спросом – например, кофейни, фитнес залы, коворкинги, но не обязательно). Однако, арендодатель не указывает какие-либо поясняющие дополнения к данному условию.

В интересах арендатора точно понимать, c какими потенциальными субарендаторами он может вести переговоры о сдаче части помещений в субаренду. В данном случае арендатор может предложить и настоять на включении в договор соответствующих дополнений. Например, такую формулировку (взято из реального договора):

“Стороны договорились, что отказ Арендодателя в отношении потенциального субарендатора Арендатора является мотивированным, если предлагаемый Арендатором субарендатор является:

а) прямым конкурентом другого арендатора в Бизнес-Центре в сфере деятельности, связанной с массовым посещением публики (фитнес, кафе, коворкинги и т.д.), и заключенный Арендодателем договор с таким арендатором запрещает Арендодателю размещение в Бизнес-Центре таких конкурентов;

б) текущим арендатором Бизнес-Центра при условии прямой вакансии в Бизнес-Центре на дату предоставления запроса на согласие;

в) оператором гибких пространств и сервисных офисов;

г) потенциальным арендатором помещений в Бизнес-Центре при условии, если такой арендатор рассматривает помещения в аренду, экспонируемые Арендодателем, что должно подтверждаться соответствующей перепиской Арендодателя и такого арендатора. При этом, если субарендатор рассматривал помещения в аренду у Арендодателя и впоследствии отказался от предложения Арендодателя, то отказ в отношении такого субарендатора со стороны Арендодателя не будет считаться мотивированным.”

Дополнительно можно заранее оговорить, что арендатор вправе заключать договор субаренды со своими аффилированными лицами (при условии подтверждения данного факта).

При этом следует быть готовым к тому, что сами условия расторжения договора субаренды придется предварительно согласовывать с арендатором по его требованию, что можно признать вполне разумным, т.к. для арендодателя по понятным причинам это имеет существенное значение.

2. В предлагаемом арендатору договоре аренды офисного помещения практически всегда содержится условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор), направив письменное уведомление арендатору за определенный срок.

На практике достаточно часто бывают обстоятельства, когда и арендатор желает досрочно расторгнуть договор по какой-либо причине (финансовые затруднения, нецелесообразность дальнейшей аренды по бизнес-причинам, появившаяся возможность арендовать офис в более удобном месте и/или по более привлекательной стоимости).

При этом в момент подписания договора аренды арендаторы зачастую забывают внести соответствующее условие со своей стороны и в дальнейшем сталкиваются с законным требованием арендодателя выплатить всю сумму аренды до конца оговоренного срока.

Такими образом, задача арендатора внести в договор аналогичное условие о праве на одностороннее внесудебное расторжение договора аренды со своей стороны. Отдельно необходимо оговорить судьбу вносимого арендатором обеспечительного платежа (подлежит возврату арендатору или нет).

3. Отдельное внимание необходимо обратить на условия расторжения договора аренды со стороны арендодателя при определенных случаях, связанных с нарушением условий договора (неуплаты aрендатором обеспечительного платежа, арендной платы, платы за парковку и иных обязательных платежей, использование помещений не по назначению, ухудшению помещений, несогласованная перепланировка и иное).

В интересах арендатора указать в данном случае относительно комфортные сроки просрочки платежей, при которых допускается расторжение арендодателем договора, и возможность исправить допущенные нарушение в определенные сроки.