Как провести анализ рынка недвижимости? Пошаговое руководство для инвесторов, покупателей и продавцов

Всем привет, меня зовут Паша, я работаю агентом по недвижимости в «Миллениум». В этой статье я хочу поделиться с вами своим опытом и знаниями о том, как провести анализ рынка недвижимости.

Материал получился довольно объёмный, рекомендую заварить чай или кофе и потом приступать к чтению)

Анализ рынка недвижимости — это процесс изучения и оценки текущего состояния и перспектив развития рынка жилья и коммерческой недвижимости.

Цель анализа — определить наиболее выгодные и рациональные способы инвестирования, покупки, продажи или аренды недвижимости.

Но как провести анализ рынка недвижимости правильно и эффективно? Какие методы и инструменты использовать? Какие факторы учитывать? Давайте разбираться.

Анализ рынка недвижимости основывается на изучении спроса и предложения, которые формируются под влиянием различных факторов.

Когда мы анализируем рынок недвижимости, мы смотрим, сколько людей хотят купить или продать квартиры, дома, офисы. Но на это влияют много разных вещей, например, как у людей дела с деньгами, чего они хотят и боятся, какие законы есть в стране и т. д. Если мы знаем эти вещи и как они связаны друг с другом, мы можем лучше понять, что будут делать люди на рынке недвижимости, и как нам с ними работать.

В первую очередь нужно учитывать количество и структуру покупателей и продавцов объектов недвижимости. В расчёт нужно брать все факторы, которые влияют на поведение и решения продавцов и покупателей.

Следующий шаг — определить объем рынка недвижимости. При анализе нужно учитывать количество и стоимость объектов недвижимости, которые предлагаются и спрос на рынке в определенный период времени.

Разбейте все объекты по типам, сегментам, категориям и классам, а также по географическому распределению и территориальным зонам. Так вы сможете сделать выводы по каждому отдельно взятому сегменту, классу.

Определите какая ценовая ситуация на рынке недвижимости. Какой сейчас уровень цен наблюдается, динамика и дифференциация на объекты недвижимости в зависимости от их характеристик и местоположения.

Оцените конкурентоспособность рынка недвижимости. Как высокая конкуренция влияет на цены, попробуйте определить преимущества и недостатки различных стратегий и тактик на рынке.

Учитывайте инновационный потенциал рынка недвижимости, то есть способность рынка к развитию и внедрению новых технологий, продуктов, услуг и бизнес-моделей в сфере недвижимости.

Выясните проблемные зоны и перспективные направления развития рынка недвижимости, учитывайте сложности и риски. Постарайтесь выяснить возможности и преимущества, которые можно использовать.

Спрос и предложение на рынке недвижимости — это две основные силы, которые определяют ценовую ситуацию и объем сделок на этом рынке.

Спрос на недвижимость — это количество покупателей, готовых и способных приобрести объекты недвижимости по определенной цене в какой-то момент времени. Предложение недвижимости — это количество продавцов, готовых и способных предложить объекты недвижимости по определенной цене в какой-то момент времени.

И спрос и предложение зависят от множества факторов, которые можно разделить на две группы: внешние и внутренние. Внутренние факторы — это те, которые зависят от действий участников рынка и обусловлены их предпочтениями, возможностями и ожиданиями. Внешние факторы — это те, которые не зависят от действий участников рынка и обусловлены общей экономической, политической и социальной ситуацией в стране и в мире.

• Берём в расчёт инфляцию

Инфляция по разному влияет на цены. С одной стороны, инфляция может стимулировать спрос на недвижимость как на защитный актив, который сохраняет свою стоимость в условиях обесценивания денег. С другой стороны, может сдерживать спрос на недвижимость из-за ухудшения экономического положения потенциальных покупателей, а также из-за повышения ставок по кредитам и ипотеке.

А как влияет инфляция на позицию продавцов? Повышение общего уровня цен также влияет на предложение недвижимости. При высокой инфляции продавцы могут повышать цены на свои объекты, чтобы компенсировать потерю стоимости денег или из-за ожидания дальнейшего роста цен. А если наблюдается низкая инфляция или дефляция? В таких условиях продавцы могут снижать цены на свои объекты, чтобы привлечь покупателей или из-за ожидания дальнейшего снижения цен.

• Особое внимание уделяем уровню доходов населения

Доходы — это доходы. Именно они определяют платежеспособность потенциальных покупателей недвижимости. Чем выше уровень доходов, тем больше спрос на недвижимость, и наоборот.

Доходы влияют и на предложение недвижимости. Если доходы высокие, продавцы могут повышать цены на свои объекты, ориентируясь на спрос покупателей. Если уровень дохода населения упадёт продавцы будут вынуждены снижать цены на свои объекты, чтобы привлечь покупателей.

• Берите в расчёт уровень процентных ставок

Процентные ставки — это отношение между суммой, которую нужно заплатить или получить за пользование деньгами, и суммой этих денег. Это своего рода арендная плата за деньги.

Ставки влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости через канал кредитования. Чем выше процентные ставки, тем дороже кредиты и ипотека, отсюда следует меньший спрос на недвижимость. Если ставки низкие, то всё наоборот.

Уровень процентных ставок также влияет на предложение недвижимости. Если ставки по кредитам высокие, продавцы могут снижать цены на свои объекты, чтобы привлечь покупателей. При низких ставках продавцы могут повышать цены на свои объекты, ориентируясь на спрос покупателей, а также из-за увеличения своей рентабельности от инвестиций в недвижимость.

• Учитываем уровень политической стабильности

Чем выше политическая стабильность, тем больше доверие к будущему, тем больше спрос на недвижимость, и наоборот.

Как политическая стабильность влияет на предложение недвижимости? При высокой политической стабильности продавцы могут повышать цены на свои объекты, ориентируясь на спрос покупателей, а также из-за уверенности в своих правах собственности и защите от посягательств. При низкой политической стабильности продавцы могут снижать цены на свои объекты, чтобы привлечь покупателей, а также из-за неуверенности в своих правах собственности.

• Анализируйте уровень миграционных потоков, они тоже могут оказывать влияние на цены

Миграция воздействует на спрос и предложение на рынке жилья через фактор численности населения. Чем больше миграция, тем больше население в определенном регионе, тем больше спрос на недвижимость, и наоборот.

Миграция зависит от различных факторов, таких как:

1. Экономические факторы. Люди могут мигрировать из-за поиска работы, улучшения доходов, получения образования, инвестирования в бизнес и т. д. Экономическая миграция обычно направлена из менее развитых в более развитые регионы, из сельских в городские районы, из регионов с высокой безработицей в регионы с низкой безработицей и т. д.
2. Социальные факторы.Люди могут мигрировать из-за семейных, этнических, религиозных, культурных и других причин. Социальная миграция обычно направлена к близким родственникам, соотечественникам, единомышленникам и т. д.
3. Политические факторы. Люди могут мигрировать из-за политических конфликтов, войн, преследований, нарушения прав человека и т. д. Политическая миграция обычно направлена от регионов с высокой политической нестабильностью к регионам с высокой политической стабильностью.
4. Экологические факторы. Люди могут мигрировать из-за природных катастроф, изменения климата, загрязнения окружающей среды и т. д. Экологическая миграция обычно направлена от регионов с неблагоприятными условиями жизни к регионам с благоприятными условиями жизни.

Миграционные потоки оказывают воздействие и на предложение недвижимости. Учитывая высокую миграцию, продавцы могут повышать цены на свои объекты, ориентируясь на спрос покупателей. При низкой миграции продавцы могут снижать цены на свои объекты, чтобы привлечь покупателей.

• Как сезонность влияет на спрос и предложение ?

В зимний период цены на квартиры снижаются, а предложений больше, чем покупателей. Весной цены растут, а также увеличивается количество предложений и спрос. Летом цены снова снижаются, а спрос падает из-за отпусков и отдыха. Осенью цены повышаются, а спрос и предложение достигают максимума.

Проводя статистический анализ динамики цен на рынке недвижимости РБ в период 2007–2023 гг. можно увидеть, что цены на квартиры имеют выраженную сезонность. Но всё же, не стоит забывать, что цены зависят и от макроэкономических факторов. Это инфляция, курс валюты, уровень доходов населения, ставки по ипотеке и т.д.

• Юридический статус недвижимости и его влияние на спрос и предложение

Юридический статус недвижимости — это характеристика, которая показывает насколько хорошо защищены права собственников и покупателей

Если у объекта недвижимости есть все необходимые документы, то его цена будет выше, чем у объекта с проблемами в документах. Это потому, что люди хотят быть уверены, что они не потеряют свою недвижимость из-за юридических споров или рисков. Что именно тут нужно знать?

При покупки или продаже недвижимости, нужно учитывать, кто и как владеет ею. Это называется формой собственности.

Есть две основные формы собственности: государственная и частная. Государственная собственность означает, что недвижимость принадлежит государству или его органам. Частная собственность означает, что недвижимость принадлежит физическим или юридическим лицам.

В зависимости от того, кто и сколько людей владеет недвижимостью, частная собственность может быть разделена на индивидуальную, долевую, совместную и общую. Чем более четко определена форма собственности, тем легче продать или купить недвижимость. Соответственно и цена выше у частной собственности. Например, индивидуальная собственность обычно лучше, чем долевая или совместная, так как она не требует согласия других лиц или урегулирования споров при сделке.

Право на недвижимость позволяет вам пользоваться ею по своему желанию или отдавать ее другим людям.

Разные права на недвижимость дают разную свободу и длительность пользования, такие как собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение и т. д.

Чем более полное и долговременное право, тем больше возможностей использования недвижимости, и тем выше цена.

Например, собственность обычно лучше, чем аренда, так как она предоставляет полный контроль над недвижимостью и не зависит от воли других лиц или условий договора.

Существуют разные виды обременений, такие как ипотека, арест, залог, сервитут и т. д. Чем меньше обременений на объекте недвижимости, тем меньше рисков для покупателя или продавца, тем выше цена. Недвижимость без обременений обычно дороже, чем недвижимость с ипотекой или арестом, так как она не подвергается риску конфискации или прекращения права при неисполнении обязательств.

Чем меньше споров на объекте недвижимости, тем меньше неопределенности для покупателя или продавца, тем выше цена.

• Учитывайте типы домов и их характеристики

Один из важных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости, это типы домов и их характеристики. Разные типы домов имеют разные преимущества и недостатки, которые влияют на их цену, качество, комфорт, функциональность и эстетику. Поэтому при анализе обязательно учитываем, какие типы домов предпочитают покупатели и продавцы. Из выводов мв сможем понять какие факторы влияют на их выбор, какие тенденции и перспективы развития существуют в этой сфере.

Классификаций типов домов много, но одна из наиболее распространенных основана на технологии строительства. По этому критерию можно выделить следующие типы домов:

Каркасные дома. Легкие и быстровозводимые дома, которые состоят из деревянного или металлического каркаса и обшивки из разных материалов. Эти дома имеют низкую стоимость и подходят для сезонного проживания или временного жилья. Однако они также имеют плохую звуко- и теплоизоляцию, уязвимость к пожарам и ветрам, короткий срок службы.

Блочные и кирпичные дома традиционные и надежные дома, которые строятся из мелкоштучных материалов, таких как кирпич, газобетон, пенобетон, керамзитобетон. Эти дома имеют множество преимуществ, таких как долговечность, экологичность, устойчивость к атмосферным воздействиям, хорошая шумо- и теплоизоляция, защита от грибков и насекомых. Однако они также имеют высокую стоимость, большой вес, сложность монтажа и ремонта.

Монолитные дома — современные и высокотехнологичные дома, которые строятся из железобетона по специальным опалубкам. Эти дома имеют самое высокое качество строительства и срок службы, который может достигать нескольких столетий. Они также имеют ряд преимуществ, таких как отсутствие швов и стыков, ровность стен и потолков, большая прочность и нагрузочная способность перекрытий, возможность создания разнообразных планировок и архитектурных форм. Однако они также имеют очень высокую стоимость, сложность проектирования и строительства, необходимость специальной техники и оборудования.

Панельные дома — экономичные и массовые дома, которые строятся из готовых железобетонных панелей на заводах или на стройплощадках. Эти дома имеют самую низкую стоимость и скорость строительства среди всех типов домов. Они также имеют преимущества, такие как легкость монтажа и демонтажа, возможность переноса и реконструкции. Однако они также имеют низкое качество строительства и срок службы, стандартность планировок и архитектуры, плохая звуко- и теплоизоляция, наличие швов и стыков, уязвимость к трещинам и деформациям.

Модульные дома —инновационные и мобильные дома, которые состоят из отдельных блоков или модулей, которые собираются в готовый дом на специальных площадках или непосредственно на месте. Эти дома имеют множество преимуществ, таких как высокая скорость и легкость строительства, возможность изменения планировки и размера дома, переносимость и универсальность, экологичность и энергоэффективность. Однако они также имеют высокую стоимость, ограниченность выбора материалов и стилей, необходимость специального транспорта и разрешений.

При анализе спроса и предложения на рынке недвижимости нужно учитывать не только типы домов, но и их характеристики, такие как площадь, форма, освещение, вентиляция, балкон, лоджия, высота потолков, ремонт, мебель и т.д. Чем лучше планировка и дизайн квартиры или дома, тем выше цена, и наоборот. Поэтому при анализе рынка недвижимости нужно учитывать предпочтения потенциальных покупателей и продавцов по этим характеристикам. Анализ поможет следить за изменениями во вкусах и требованиях потребителей.

Для того, чтобы увидеть вашу конкурентноспособность на рынке, вам нужно сравнить свои сильные и слабые стороны с другими участниками рынка и подумать как привлечь и удержать клиентов. Для этого вам нужно:

Собрать и проанализировать данные о рынке недвижимости, например, сколько и за сколько продается и покупается недвижимость, какие цены и спрос, кто занимает большую часть рынка, какая прибыльность и т.д. Это поможет вам понять, насколько сильна конкуренция и как она меняется.

Применить разные модели для анализа своей стратегии и стратегии конкурентов:

модель Портера

SWOT-анализ

Анализ конкурентноспособности поможет вам выявить свои преимущества и недостатки, а также возможности и угрозы, которые могут повлиять на вас. С помощью этой процедуры вы сможете определить, какие стратегии и тактики лучше всего подходят для вашего рынка.

Сегментация помогает анализировать рынок, выявлять его особенности, тенденции и перспективы, а также определять целевые аудитории и стратегии продвижения объектов недвижимости.

Рынок недвижимости можно сегментировать по разным критериям. Наиболее распространенные из них - это тип, сегмент и класс объектов недвижимости.

Тип объекта недвижимости определяется его функциональным назначением и способом использования. Существуют два основных типа недвижимости: жилая, коммерческая.

Сегмент объекта недвижимости характеризует его местоположение и отражает специфику регионального рынка. Можно выделить два основных сегмента: городская и загородная недвижимость.

Класс объекта недвижимости отражает его качество, комфортность и престижность. Существуют разные системы классификации недвижимости по классам, но наиболее общепринятая - это деление на эконом, бизнес и элитную недвижимость. Класс недвижимости влияет на ее стоимость и спрос на рынке.

Чтобы понять, как меняются цены на недвижимость в разных местах, посмотрите на статистику и графики по продаже недвижимости. Например, на сайте Realt.by или на сайте национального кадастрового агентства. Это поможет увидеть тренды, сезонность, разницу между регионами и районами.

При сравнении, какая недвижимость более востребована и конкурентоспособна, используйте анализ спроса и предложения на рынке недвижимости. Это поможет определить, какие типы и характеристики недвижимости пользуются большим спросом или предложением, какие факторы влияют на выбор покупателей и продавцов.

Чтобы оценить, какие стратегии и тактики используют ваши конкуренты на рынке недвижимости, посмотрите на их маркетинг и рекламу. Так вы сможете понять, как они привлекают покупателей, как они дифференцируются от других участников рынка.

Начать можно с просмотра статистики об инновационной деятельности на рынке. Что сюда можно отнести? Количество и объем проектов, уровень инвестиций в такие инновации. Эти данные можно получить из официальных источников или из специальных аналитических отчетов и обзоров.

Если вы планируете куда-то вложить свои кровные, для сдачи в аренду или просто продать с наценкой, посмотрите сколько прибыли давали похожие объекты в прошлом и какую доходность они имеют сегодня. Для грамотного сравнения можно использовать разные методы оценок: доходный, затратный и сравнительный. Эти данные можно найти в интернете или из отчетов профессиональных оценщиков.

При анализе нужно использовать методы оценки инновационного потенциала рынка недвижимости. такие как SWOT-анализ, PEST-анализ, GAP-анализ, балансовый подход. Они помогают определить сильные и слабые с

Анализ инвестиционного потенциала поможет узнать о влиянии инноваций на цены на рынке недвижимости. С его помощью вы найдёте самые перспективные ниши для вложений средств.

Исходя из полученных данных, мы узнаем конкурентные преимущества объекта и сможем определить оптимальную цену и стратегию продвижения. Выявить сильные и слабые стороны объекта недвижимости и найти способы улучшения его конкурентоспособности.

Выводы из анализа рынка недвижимости можно использовать для разработки бизнес-плана, маркетинговой стратегии, планирования бюджета, принятия управленческих решений и контроля результатов. Их можно использовать для того чтобы отстоять свои интересы при ведении переговоров с покупателями, продавцами или партнерами.