Как убедиться в юридической безопасности сделки покупки недвижимости на Бали: чек-лист ключевых пунктов
📌 Покупка недвижимости на Бали — это не только возможность инвестировать в доходный актив, но и риск столкнуться с юридическими нюансами, которые могут омрачить всю сделку.
Чтобы защитить себя, важно тщательно проверять документы, статус объекта и содержание договора.
Я подготовил подробный чек-лист, который поможет вам провести сделку безопасно.
🔍 1. Проверка статуса земельного участка
На Бали зонирование играет ключевую роль в определении того, что можно строить и как использовать землю.
✅ Что проверить?
- Тип земельного сертификата:
- Hak Milik (право собственности) — доступно только гражданам Индонезии.
- Hak Pakai (право пользования) — подходит для иностранцев, проживающих на Бали.
- Hak Sewa (долгосрочная аренда) — самый распространенный вариант для иностранцев.
- Hak Guna Bangunan (право застройки) — используется для объектов, принадлежащих юридическим лицам. - Зонирование участка:
Убедитесь, что земля не находится в "зеленой зоне" (только для сельского хозяйства) или охраняемой зоне (заповедники, культурные объекты).
💡 Пример ошибки:Инвестор купил виллу в "зеленой зоне", не зная, что это незаконно. Объект оказался под угрозой сноса.
🛠 Совет:Привлеките юриста для проверки статуса земли через государственный реестр.
🏗 2. Разрешение на строительство
На Бали разрешение на строительство (IMB или PBG) является обязательным для всех объектов.
✅ Что проверить?
- Наличие IMB или PBG — подтверждает, что объект построен законно.
- Соответствие объекта зонированию и разрешенной площади.
❗ Почему это важно?Без IMB недвижимость может считаться незаконной, а сделка — недействительной.
👉 Если хотите вложиться в недвижимость на Бали и не прогадать, вот полезный чек-лист, который поможет выбрать действительно прибыльный объект. Посмотрите здесь
Вот, объект одного из крупных застройщиков на Бали, кто ответственно подходит к вопросу проверки документов и получения всех разрешений:
💰 Стоимость: $160,000📈 Доходность: от 14%
📄 Скачать PDF-презентацию
🏠 3. Проверка собственника
Важно убедиться, что продавец имеет право продавать недвижимость.
✅ Как это сделать?
- Запросите оригиналы документов: удостоверение личности, сертификат на землю.
- Проверьте, нет ли обременений (залог, судебные споры, арест).
💡 Пример ошибки:Инвестор купил объект, не зная, что он находится в залоге у банка. После покупки возникли проблемы с юридической чистотой.
🛠 Совет:Попросите нотариуса проверить историю объекта в реестрах.
Если хотите вложиться в недвижимость на Бали и не прогадать, вот полезный чек-лист, который поможет выбрать действительно прибыльный объект. Посмотрите здесь 👉 ссылка
📜 4. Содержание договора
Договор — это ваш главный документ, который защищает права и определяет условия сделки.
✅ На что обратить внимание?
- Стороны договора — кто именно продает объект?
- Сроки передачи прав — конкретные даты и штрафы за задержку.
- График платежей — суммы указываются в IDR (официальная валюта).
- Ответственность сторон — что делать при нарушении условий?
💡 Пример ошибки:В договоре отсутствовали штрафные санкции за задержку строительства. В итоге объект сдали на год позже.
🛠 Совет:Попросите юриста составить или проверить договор перед подписанием.
👉 Разобрался, почему рынок здесь такой прибыльный: рост цен в 3 раза, доходность 15% годовых. Факты, цифры и детальный разбор тут 👉 ссылка
🖋 5. Нотариальное сопровождение
Все сделки с недвижимостью на Бали проходят через нотариуса.
✅ Что делает нотариус?
- Проверяет подлинность документов.
- Фиксирует сделку в государственных реестрах.
🛠 Совет:Выбирайте опытного нотариуса, который знаком с работой с иностранцами.
💰 6. Налоги и сборы
Покупка недвижимости сопровождается уплатой налогов.
✅ Какие налоги платить?
- НДС — 11%.
- Налог на передачу прав — 5%.
- Нотариальные сборы — ~1%.
🛠 Совет:Некоторые застройщики включают налоги в стоимость — уточните этот момент заранее.
🔧 7. Проверка управляющей компании
Если объект сдается в аренду, важно выбрать надежную управляющую компанию (УК).
✅ Что проверить?
- Какие услуги оказывает УК (уборка, аренда, маркетинг).
- Размер комиссии (20–55% от дохода).
- Условия расторжения договора.
🛠 Совет:Выбирайте УК с реальными отзывами и работающими объектами.
👉 Я уже отобрал три лучших объекта в топовых локациях, которые приносят стабильный доход. Их можно купить прямо сейчас. Смотрите подробнее 👉 ссылка
⚠ 8. Защита от форс-мажоров
Договор должен предусматривать непредвиденные обстоятельства.
✅ Какие условия включить?
- Гарантия возврата средств в случае форс-мажора.
- Санкции за неисполнение обязательств продавцом.
- Четкие условия расторжения договора.
📌 Заключение
Юридическая безопасность сделки на Бали зависит от тщательной подготовки. Следуйте этому чек-листу, чтобы защитить свои инвестиции.
На Бали много предложений, но только часть из них проходит строгую юридическую проверку. Если у вас остались вопросы или вы хотите уточнить наличие безопасных и проверенных объектов, напишите мне.
📲 Если нужна рекомендация по выбору лучшего объекта, могу помочь бесплатно в WhatsApp. Просто 👉 напишите мне в вотсап.
Спасибо, очень ценная информация. Есть хоть теперь четкое понимание с чего и как начинать.
Здравствуйте! Благодарю Вас за такой положительный комментарий. Надеюсь это информация поможет Вам снизить риск при покупке недвижимости
Хм, выглядит всё довольно подробно, но меня немного смущает момент с IMB. У знакомых были проблемы даже с наличием всех документов - местные власти потом что-то там намудрили с зонированием. Наверное, стоит еще тщательнее всё перепроверить 🤔
Здравствуйте! Эти документы выдаются государством и само государство несёт ответственность за свои решения. За мою практику ни разу не было и я никогда не встречал, что государство создаёт проблемы, когда все законно и в порядке.
Почти все проблемы о которых я знаю, это когда застройщики не оформляют часть документов и идут на риск, в расчете что потом все доделают
Здравствуйте! Очень хороший вопрос. Я советую русскоязычные юр фирмы, где юрист - это экспат, который сам живет на Бали, а также является медийным лицом. То есть он дорожит своей репутацией и опытом, наработанным годами.
Все тонкости договора нужна понимать именно на своем родном языке, чтобы не было потом сюрпризов. У меня уже есть список из проверенных юристов, при необходимости пишите в лс
Всё мечтаю просто перебраться туда на год. Спасибо, все доступно описано.