Ипотечный пузырь на грани! Что будет с ипотекой в 2023 году?

Как ужесточение работы с ипотечным кредитованием со стороны центрального банка скажется на рынке недвижимости? Сегодня поговорим о схлопывании ипотечного пузыря цен, как будут обстоять дела у застройщиков с продажами и кому важно быстро продать свои объекты.

Война между Центральным банком и Министерством строительства вышло на новый виток. Минстрой заинтересован в реализации национального проекта доступное жилье и поэтому почти 3 года поддерживает идеи низких ипотечных ставок.

Но вот в чем загадка, чем ниже спускались ипотечные ставки, тем менее доступным становилась жилье.

После начала СВО, с 24 февраля 2022 года Центральный банк Российской Федерации на короткий период поднял ключевую ставку и вслед за этим ипотека на вторичное жилье прошлой весной взлетела до 17%. При этом застройщики ликовали.

Ставка по льготной ипотеке удержалась на уровне 7 процентов. Это поставило рынок весной прошлого года в неравное положение.

Застройщики свои объемы и еще как-то продавали, а вот вторичка к маю 2022 встала в 0.

Однако скоро стало ясно, что раздутые застройщиками цены в период с 2020 по 2021 годы, даже при 7-процентной ставки по ипотеке не давали им возможности удержать темпы продаж.

Что же сделали застройщики? Нет, они не стали плавно сдувать раздутые цены, а качать в них воздух и учудили самую бестолковую для всех участников рынка субсидированную ипотеку.

Напомню кратко в чем ее суть.

Суть ее в том, что застройщик на объект, который и так плохо продавался весной 2022 года накидывал сверху 20 процентов.

Банк эти 20 процентов получал как свое комиссионное вознаграждение. Получив комиссионное вознаграждение, банк делал условную ставку по ипотеке 0 %. Это создавало у покупателя иллюзию халявы, так как среднемесячный платеж по ипотеке становился равным арендному платежу такой же квартиры. Казалось бы, все выигрывают, но нет.

Поясню.

Как банк рассчитывал свое комиссионное вознаграждение, все просто: он закладывал средний срок погашение ипотеки, то есть 8 лет, но только нет никакого в России такого срока погашения ипотеки! Это цикл смены жилья.

То есть ипотеку не гасил заемщик. Он выставлял квартиру на продажу и погасил ее деньгами покупателя. Другими словами, у банка возникла ошибочная статистика — это ловит банк в ловушку с субсидированной ипотекой.

Если заемщик по такому кредиту не погашает ипотеку за 8 лет, в следующие за этим сроком годы банк несет убытки по данному виду кредитов.

Застройщик тоже ничего не выигрывает, а как выяснилось сегодня, так и вообще загнал себя в ловушку высоких цен.

Ему от этой накидки в 20 % все равно ничего не доставалось. Покупатель так вообще простите меня в 1 месте.

Поясню.

Возьмем конкретный пример у застройщика «А» в Новой Москве не выстраивалась очередь на покупку квартир по цене в 11,5 млн. рублей. Более того, в ранней очереди с данных корпусов у этого же застройщика на рынке переуступок такую же квартиру можно было купить по цене 10 млн. рублей, так как частные инвесторы были готовы давать дисконт.

А застройщик, чтобы откатить комиссию банку продает эту квартиру теперь заемщику по цене 13, 5 млн. рублей. Для покупки по такой программе нужно было найти как минимум 20 процентов первоначального взноса, который по сути и шел как комиссия банку.

Заемщик брал сумму займа размером в 10 млн. рублей и займ по сути равнялся цене такой квартиры на вторичном рынке. Надеюсь, понимаете о чем я?

То есть, если заемщик не справляется с кредитом, то продать такой объект на вторичном рынке он дороже 10 млн. рублей не смог бы. По сути заемщик становится рабом такой квартиры - или плати ипотеку все годы или просто отдай ключи банку. Свой первоначальный взнос ты не вернешь!

К чему я так подробно это вам рассказываю, потому, что субсидированная ипотека стала причиной 20-процентного роста цен на новостройки летом 2022 года.

На беду застройщиков к августу 2022 года ипотечная ставка на вторичное жилье стало падать и остановилась на уровне 10 процентов.

В этот момент и случился главный феномен 2022 года - квартиры у застройщиков, которые еще ждать год полтора, стали дороже, чем готовые квартиры в данных корпусах этих же застройщиков.

На этом беды не закончились.

Эльвира Набиулина с полной решимостью стала душить субсидированную ипотеку. И вот к февралю 2023 года похоже наступает неприятная развязка для всех - придется что-то делать с ценами.

По данным партнеров, продажи у застройщиков Санкт-Петербурга упали вдвое. Чуть лучше картина наблюдается в Москве.

Очевидно, что придется теперь не плавно сдувать ценовой пузырь, а суровыми скидками.

И вот уже девелопер Level Group завешивает всю Москву плакатами со скидками в 25-30 процентов. За ним и другие застройщики начинают тащить рынок вниз.

Теперь жертвами такого пузыря станут инвесторы и спекулянты и особенно пострадают те, кто покупал новостройки с ипотечным ключём.

Теперь очевидно, что игра субсидированная ипотека была иллюзией и рост цен не обуславливался реальным спросом на объекты, а был искусственной аферой банков и застройщиков.

Банки сейчас вообще не хотят говорить ни слова о теме субсидированной ипотеки, а застройщики буквально высасывают из пальца новые продукты со ставкой 4-5%, которые уже на прошлой неделе снова пригрозила прикрыть Эльвира Набиулина.

Рынок встал перед буквальным выбором: или снижаем или сидим без продаж.

Как это скажется на рынке вторичке.

Конечно же, покупатель сегодня смотрит как ведет себя рынок новостроек и сравнивает рынок готового жилья.

Ставка по льготной ипотеке с этого года 8%, ставка по вторичке 10%. И уж поверьте, если застройщики не начнут снижать цены, то покупатель будет выбирать в пользу готового жилья.

Что же делать инвестора в новостройке?

Пора фиксировать мелкие убытки, чтобы не получить крупные, особенно, если вы набрали такие объекты с ипотекой.

Приведу вам пример.

В январе этого года наш клиент скинул объект новостройки, который покупал у застройщика по цене 14 млн. руб. всего лишь за 12 млн. рублей. Вот такая нынче выгодная инвестиция в новостройки.

Изучайте пожалуйста рынок готового жилья. Пузырь субсидированной ипотеки сдувается и смотрите, чтобы он не сдул вас.

Если вам понравилась статья – то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал Блог адвоката и товароведа недвижимости, так вы точно не пропустите новые статьи.