Как согласовать дополнительный вход в помещение в МКД

Обустройство дополнительного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме в Москве - задача, которую сейчас решить может не каждый. При этом, в большинстве случаев такие изменения объекта просто необходимы.

В статье рассмотрим требования, нормы, а также как работать с ограничениями и получать результат.

Многоквартирные дома старого формата имеют коммерческие объекты на первых этажах, однако входов в них изначально предусмотрено один - два. Для улучшения показателей эксплуатации помещения, возможности его аренды несколькими арендаторами всегда удобно максимальное количество входов со стороны главного фасада здания. Однако, Мосжилинспекция имеет свое видение ситуации, которое приводит к сложностям для собственников помещений.

Итак, регулирование изменений помещений в МКД в Москве производится в основном Жилищным кодексом РФ (ссылка, с последними правками) и Постановлением Правительства Москвы №508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”(ссылка, с последними правками).

По общему правилу организация дополнительного входа возможно при соблюдении определенных требований:

Это может быть только в помещении на первом этаже, цоколе и подвале здания (п. 3.3. Постановления 508-ПП).
Входная группа может размещаться только в пределах габаритов земельного участка, относящегося к МКД.
Козырьки и навесы над входной группой могут быть не более 10 кв.м. и возведены без устройства фасада.
Высота устраиваемых входных групп не должна превышать максимальную высоту существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, и линию перекрытий между первым и вторым этажами объекта (п. 4.3. Постановления 508-ПП).
У одного нежилого помещения допускается устройство только одной входной группы, если иное не предусмотрено законодательством (п. 4.4. Постановления 508-ПП).
Для обустройства дополнительного входа в помещение в МКД требуется положительное решение собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом (п. 8 Постановления 508-ПП). Если земельный участок по домом не образован, для возведения на нем входной группы потребуется оформить Договор с Правительством Москвы для его дальнейшего использования собственником помещения (п. 9 Постановления 508-ПП).

Отметим, что по правилам Постановления возможно создание только одного дополнительного входа к уже существующим в помещении, кроме случаев, установленных законом. И даже если вы владеете помещением, площадь которого 1000 кв. м., а в нем всего 3 входа, сделать еще хотя бы 2 будет сложно.

Ну во-первых, нужно использовать возможность, установленную нормативным актом, а именно - применить закон, который обязывает в вашем помещении сделать более одного дополнительного входа.

Конечно, самым простым вариантов является применение норм и требований пожарной безопасности.

Если мы обратимся к ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 года “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности” (ссылка, с последними правками), то в ст. 89 установлено, что расчет количества эвакуационных выходом производится на основании различных факторов эксплуатации помещения: максимального количества людей, которые могут в нем находится, вида деятельности, для которого используется объект.

Расчет производится при подготовке проекта перепланировки объекта и может стать необходимым, если при проведении проверки МЧС на объекте ранее были выявлены нарушения. Кроме противопожарных норм, есть еще требования от Роспотребнадзора к примеру, лицензирующих органов (при выполнении перепланировки для ресторана или стоматологии).

Особо остро стоит вопрос организации дополнительных входов, если собственник планирует заключить аренду на части помещения с разными арендаторами. В таком случае без организации входа для каждого из них это будет сложно.

Но все мы знаем, что такое Москомархитектура и как сложно получить согласование от этого органа. Закон есть закон, но зачастую при обращении со всеми надлежащими документами, собственники получают отказы в выдаче разрешений и актов. Как быть в этом случае?

Существуют варианты административного и судебного порядка решения вопроса. В первом варианте все зависит от того, какое помещение подлежит перепланировке. В зависимости от его характеристик мы ищем способы применения альтернативных законов и правил при подготовке технической документации.

С судебным порядком все проще - он стандартный для признания незаконным решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов (в соответствии со ст. 201 АПК РФ, ссылка). Некоторым этот вариант решения спорного с государственным органом вопроса представляется сложным, однако при наличии юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью и оспариванием решений госорганов он на самом деле практически беспроигрышный.

У нас на сегодняшний день более 10 лет опыта работы в арбитраже по вопросам признания незаконными решений и действий органов государственной власти. Примерно 85% дел имеет положительный результат для клиентов и на самом деле в некоторых ситуациях этот путь даже быстрее, чем бесконечно исправлять документы и переподавать их снова и снова в согласующий государственный орган.

Сделать дополнительный вход в коммерческое помещение в многоквартирном доме можно - при соблюдении определенных норм и правил, в том числе - получение протокола собрания собственников помещений МКД.

В процессе согласования перепланировки допускается обустройство только одного дополнительнительного входа - большее количество возможно сделать только на основании нормативного документа, регламентирующего или устанавливающего количество входов в объект недвижимости.

Решить вопрос с отказом Мосжилинспеции в согласовании изменений объекта недвижимости возможно административным путем или в судебном порядке - все зависит от характеристик помещения, намерений собственника и степени сложности планируемых работ.

В любом случае, нерешаемых ситуаций не бывает.