Как в 2023 году использовать материнский капитал для покупки недвижимости?
Если приобрести недвижимость только с использованием маткапитала и личных средств, тогда вашим детям сразу выделяются доли.
Маткапитал можно использовать в часть первоначального взноса. Как это работает: у банка есть требование первоначального взноса, допустим 20%, если у вас есть маткапитал, который составляет 5-7% от первого взноса, то своих средств можно внести меньше.
Есть две схемы при покупке с первоначальным взносом:
1. Допустим, все 20% - это мат капитал, то есть у нас существует несколько банков, Когда мы можем вообще не добавлять личных средств, если маткапитал равен первоначальному взносу, который от вас требует банк.
Есть банки где, например, даже если маткапитал равен требованию первоначального взноса, нужно всё равно обязательно иметь 5-10% своих собственных средств. Тут просто выбираем банки, которые нам подходят.
2. Авансирование - предположим что у заёмщика есть маткапитал, который составляет 100% от первоначального взноса. Допустим это 20% от стоимости недвижимости и у нас продавец физлицо.
Продавцу нужно просто получить деньги за квартиру. Его не волнует ваш маткапитал, ему просто нужны деньги и тут банк понимает, что маткапитал пойдет в досрочное погашение ипотеки, и он выдаёт 100% от суммы кредита, продавец получает свои деньги и уходит. А банк ждёт, когда ему переведут этот капитал.
У заёмщика в кредитном договоре прописано, например, что в течение шести месяцев маткапитал должен упасть обязательно банку в частично досрочное погашение, например, а бывает такое, что при этой схеме получается, что клиент получает больше сумму кредита, чем изначально планировал, потому что туда как бы включён мат капитал и у клиента чуть больше страховка, потому что сумма кредита больше. И соответственно, пока не придёт маткапитал проценты начисляются на полный долг, а ежемесячный платёж, соответственно, на всю сумму кредита, но продавец сразу забрал деньги и ушёл. А если мы работаем с застройщиками, то там, как правило, не авансируют банки, а маткапитал переводится застройщику.
Как использовать материнский капитал в досрочное погашение?
Ряд банков не разрешает сокращать срок кредита при использовании маткапитала, а разрешает только сокращать срок в размере ежемесячного платежа. Здесь нужно выяснять этот вопрос у банка заранее, если это важно. Бывает такое, что клиенту важно именно сократить срок и мы тогда подбираем банки, которые 100% берут маткапитал в сокращение сроков. Когда приходит маткапитал, клиент пишет заявление и указывает, что у него сокращение срока.
Бывает такое, что если ты подаёшь заявление через приложение и именно на погашение маткапиталом, то можно сократить именно платёж. А если ты придёшь в отделение, напишешь заявление, то срок могут тоже закрыть. Нужно уточнять это у банков.
Как погасить ипотеку материнским капиталом?
Нужно идти в ПФР предоставлять документы на квартиру и ипотеку (кредитный договор). Вы должны заранее заказать у банка специальную справку для материнского капитала. Банки знают эту форму, в ней есть специальные реквизиты, куда вы должны перевести маткапитал. Но справка бывает платная, она может стоить 500 - 1.000 рублей. Срок действия справки один месяц.
Её можно заказать в электронном виде на сайте или в приложении www.gosuslugi.ru.
Как выделить доли детям, при использовании мат капитала?
После закрытия ипотеки есть 6 месяцев на выделение детских долей или пишут специальное соглашение о выделении детских долей
Есть два варианта это сделать:
- Пойти к нотариусу. Он всё правильно сделает и через него можно подать электронную регистрацию. Это платно, цена зависит от региона, примерно 8000 рублей.
- Можно выделить доли детям без нотариуса. Самостоятельно составляем это соглашение, подаем в Росреестр через МФЦ и платим госпошлину за выделение детям долей. Выделять детям доли без нотариуса можно только в том случае, если у родителей оформлен объект недвижимости в общую совместную собственность.
Как рассчитывать детские доли?
Детям не обязательно выделять по одной четвёртой. Важно посмотреть стоимость квадратного метра и сколько вложено денег из маткапитала.
Рассмотрим несколько простых примеров:
- Маткапитал 400.000 руб. Двое детей и двое родителей, то есть на каждого из маткапитала вложено 100.000 руб. Сколько стоит стоимость квадратного метра? Сейчас стоимость квадратного метра в санкт-петербурге 190.000 руб. То есть, даже если выделить по одному метру в квартире, то уже выполняется закон и такого выделения долей достаточно.
- Семья покупает дом за маткапитал, который стоит 400.000 рублей. Получается 1/4 дома будет стоить 100.000 руб., а это значит мы каждому выделяем по одной четвёртой. Законы соблюдены.
- Предположим у родителей было двое детей. Они взяли ипотеку исправно платили и родился третий ребёнок. Ипотеку они закрыли уже тогда, когда было трое детей, но маткапитал использовали до рождения младшего ребенка. Выделять долю третьему необязательно.
- Бывают спорные моменты по поводу мужа.
Например: Мать родила ребёнка, родила второго и получила маткапитал. Она в браке, потратила этот маткапитал на ипотеку и развелась с мужем. Но ипотека была куплена до брака, то есть муж к ней не имеет отношения ему долю выделять не нужно - Мама получила маткапитал, вышла замуж ещё раз и использовала в новом браке этот маткапитал. И вот тут юристы расходятся во мнениях. Нужно ли выделять новому мужу, который не отец детей или отец крайнего ребёнка.
А если ребёнку уже исполнилось 18 лет, нужно ли выделять долю?
Да, всё равно нужно выделить долю, несмотря на то, что ребенок уже совершеннолетний. Он может потом просто взять и сразу подарить эту долю. Важно: нужно выделить долю именно в том объекте, на который был использован маткапитал.
Маткапитал на третьего ребенка
Есть еще 450.000 рублей за третьего ребёнка, который дают на закрытие ипотеки. Здесь не требуется выделение долей, но есть определённые условия и требования, которые нужно соблюдать и под которые нужно попадать. Так же существует региональный маткапитал на третьего ребенка. Он используется, в погашении ипотеки, нужно обсуждать с банком каждый отдельный случай.
Когда стоит вкладывать маткапитал в недвижимость?
Для начала стоит обдумать свои действия, цели и планы.
1. Я считаю, что если не реально купить без маткапитала своё жильё - вкладывайте. Но если понимаете, что позже хотите переехать в другую квартиру, подумайте и узнайте, какие могут быть сложности при продаже квартиры. Часто люди мучаются потом с детскими долями.
2. Если можно без маткапитала обойтись, то я бы рекомендовала вкладывать в квартиры на будущее. Купить студию, может быть даже в стройке. Потом сдавать ее в аренду под льготную ставку и обеспечить будущее.
3. Когда вы себе покупаете квартиру на долгие года вперед. Вас устраивает район, большая площадь квартиры для всех членов семьи и ближайшие 20 лет вы будете жить в ней. Тогда в такую квартиру можно вкладывать маткапитал.
Плюс и минусы материнского капитала:
Плюсы:
- Маткапитал используется до трёхлетия ребёнка. В основном все ждут трёхлетие ребёнка, чтобы использовать маткапитал. При использовании в ипотеке трёхлетия ребёнка ждать не нужно.
- Заплатили досрочно сумму маткапитала и уменьшили процент всей ипотеки.
Минусы :
- Могут возникнуть проблемы с органами опеки при дальнейшей продаже квартиры. Можно взять консультацию, чтобы узнать последствия использования маткапитала в вашем случае.
Спасибо за внимание! Я постаралась коснуться всех пунктов, которые чаще всего вызывают интерес и вопросы.