Ипотечная квартира: можно и нельзя

Многие думают, что ипотечная квартира принадлежит банку. Это миф. Владельцем квартиры является покупатель, который вправе распоряжаться своим имуществом. Но всё же ипотека накладывает ограничения – до полного погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, что является гарантией погашения долга. Поэтому для осуществления некоторых сделок требуется его одобрение.

Рассказываем, какие действия возможны с ипотечной квартирой и на каких условиях.

На ремонт получать согласие банка не нужно, а вот перепланировка – совсем другое дело. Она связана с риском, что недвижимость может потерять в цене. Например, сделали кухню-гостиную, а по факту – уменьшили жилую площадь. Поэтому для проведения перепланировки всегда требуется согласие банка.

Да и сама процедура, мягко говоря, не из легких. Сначала надо подготовить проект и согласовать его с контролирующими органами. Затем его должна одобрить страховая компания, в которой ипотечная квартира застрахована. И только после этого можно обращаться в банк. Если, конечно, в вашем договоре нет запрета на перепланировку в принципе. Сейчас многие банки, чтобы снизить риски, сразу ограничивают все изменения простыми обновлениями.

Согласие банка не понадобится, если вы планируете:

Если же вы купили ипотечную квартиру с готовой отделкой у застройщика, с перепланировкой и c ремонтом точно стоит повременить. Почему лучше не делать ремонт в первый год жизни в новой квартире, рассказывали здесь.

В течение гарантийного срока, предусмотренного ФЗ «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, в вашей квартире могут проявиться строительные недостатки, возникшие по вине застройщика. Согласно 214-ФЗ собственник имеет право требовать их устранения или взыскать с застройщика денежную компенсацию.

В среднем сумма компенсации за некачественный ремонт по Москве и Московской области составляет 450 – 900 тысяч рублей, не считая неустойки и штрафа.

Если полностью переделать ремонт или сделать перепланировку квартиры, получить денежную компенсацию с застройщика будет уже нельзя. Суды просто отказывают в удовлетворении требований.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если качество ремонта от застройщика не соответствует условиям ДДУ и ДКП, вы имеете право потребовать устранения всех строительных недостатков или обратиться в суд за взысканием соответствующей денежной компенсации.

Согласие банка на подачу искового заявления или заключение договора на оказание юридических услуг вам не требуется. В подобные споры с застройщиками банки в качестве третьих лиц привлекаются крайне редко.

В соответствии с п. 3 ст. 346 ГК РФ получать доход от сдачи залоговой недвижимости не запрещено, поэтому многие собственники используют аренду, как один из способов погашения ипотечного кредита.

Но в то же время в ипотечном договоре могут быть прописаны иные условия, которые также будут иметь юридическую силу. Поэтому сначала внимательно изучите договор с банком.

Если договор обязывает заемщика уведомить банк о сдаче квартиры в аренду, данное условие необходимо выполнить. В противном случае, банк может потребовать досрочного погашения всего кредита.

Банк не может запретить прописывать и заселять в ипотечную квартиру ближайших родственников: детей, супруга или супругу (ст. 31 ЖК РФ). Но все третьи лица, проживающие в квартире, как и собственник отвечают перед банком за сохранность недвижимости. Поэтому банк может указать в договоре специальные условия для временной регистрации и требование о согласовании процедуры.

Право распоряжаться ипотечной квартирой у собственника ограничено, пока квартира находится в залоге у банка. Поэтому продать или подарить кому-то квартиру с обременением вы можете только с согласия банка-кредитора.

А вот завещать ипотечную квартиру можно без его согласия, ведь на основании ст. 1123 ГК РФ никто не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Единственное, что важно помнить – вместе с недвижимостью к наследнику перейдут и обязанности по исполнению ипотечного договора (ст. 1175 ГК РФ).

С 2016 года ЮК «Гарант» добивается улучшения качества строительства, представляя интересы дольщиков в судах Москвы и Санкт-Петербурга. Застройщик сдал квартиру с дефектами? Мы поможем получить законную денежную компенсацию, которую вы сможете использовать для погашения ипотеки, на новый ремонт или обустроить квартиру для сдачи в аренду.

📲 Записаться на бесплатную консультацию

📩 Быстрая обратная связь

📚 Мы в Телеграм