Перевод статьи: «Шаг за шагом: Агентам по недвижимости на Пхукете пора сбавить обороты»

Этот текст представляет собой перевод статьи, опубликованной на The Phuket News. Автор оригинала — Саймон Каустон, давний житель Пхукета, основатель Citadel Phuket и автор новостной рассылки 'The Phuket Periodical'. Его можно найти в X (Twitter): @SimonCauston.

Мнение: В западной традиции агенты по недвижимости часто ассоциируются с образом «продавцов змеиных масел» — ловких обманщиков, которые обещают несбыточные мечты и используют красноречие, чтобы получить комиссионные.

Однако времена изменились. В отрасль пришла эпоха прозрачности и ответственности. Брокеры с фиксированными комиссиями, сайты для сравнения рыночных цен и платформы, позволяющие заключать сделки напрямую между продавцом и покупателем, изменили традиционные силовые отношения. Теперь уже недостаточно просто надеть дорогой костюм и убедительно говорить — на сегодняшнем рынке важны знания, честность и порядочность.

Я должен оговориться, что сам работаю в сфере недвижимости, и, возможно, я слишком честен для своего же блага. Наша основная деятельность связана с инспекцией и обследованием объектов недвижимости, что позволяет мне видеть реальное положение дел на рынке. С этой позиции я стал свидетелем того, как некоторые агенты используют недобросовестные методы, что наносит ущерб репутации всей отрасли. Эти методы — от дезинформации и завышения цен до откровенной лжи — разрушают рынок недвижимости и оставляют за собой множество разочарованных инвесторов.

Одно из самых вопиющих нарушений — это преднамеренное завышение цен на недвижимость ради получения более крупных комиссионных. Я видел, как агенты поднимали цены исключительно для того, чтобы увеличить свои 5% комиссионные, а некоторые даже пытались поднять их до 10%. Продавцов часто спрашивают, какую цену они хотят, а затем называют завышенную цифру, играя на их желаниях. Цены, которые до COVID составляли 22 миллиона бат, теперь оцениваются в 30 миллионов, даже несмотря на очевидное плато на рынке. Если объект не продаётся, он остается на сайте агента, в то время как тот переключает внимание на более лёгкие продажи, вынуждая владельца в конечном итоге снизить цену.

Помню один случай в Laguna Village, где владелец провёл небольшой ремонт и добавил сауну в свой павильон. Агенты тут же подхватили это, заявив, что недвижимость, которая год назад стоила 40 миллионов бат, теперь стоит 80 миллионов. Я видел, как агенты прямо лгали покупателям о доходах от аренды. Например, одному потенциальному покупателю сказали, что таунхаус за 23 миллиона бат можно сдавать за 500,000 бат в месяц в высокий сезон, когда на самом деле максимальная цена — 300,000 бат. Если бы сделка состоялась, обещанный доход от аренды никогда бы не материализовался. Другой таунхаус на той же улице предлагался за 800,000 бат в месяц. Несмотря на высокий спрос на аренду и приток жителей из России, цифры просто не сходятся.

На острове строится около 100,000 новых домов и квартир, многие из которых будут сданы в эксплуатацию в этом году. Покупателям гарантировали как минимум 7% доходности от их инвестиций. Но рынок аренды будет перенасыщен, и цены неизбежно пойдут вниз. Каким бы хорошим ни был ваш новый ремонт, вас кормят горячим воздухом!

Дополнительную проблему создаёт отсутствие аккредитации агентств на острове и отсутствие профессиональных стандартов, регулирующих их деятельность. Это отсутствие надзора создаёт почву для неэтичного поведения. Во многих странах обследование или инспекция объектов недвижимости являются обязательным требованием перед продажей. Здесь же агенты часто избегают этого, считая, что это может помешать или сорвать сделку. Это неприятие прозрачности ещё больше подрывает доверие к рынку.

Последствия этих недобросовестных практик распространяются далеко за пределы отдельных жертв. Они бросают тень на репутацию Пхукета, отпугивая легитимных инвесторов и сдерживая экономический рост острова. Очарование этого тропического рая омрачено призраком лжи и обмана.

Решение этих проблем находится в руках покупателей и продавцов. Пришло время коллективно выступить против таких практик. Только когда продавцы откажутся платить завышенные комиссии, а покупатели будут настаивать на честных оценках и рыночных ценах, мы сможем решить эти проблемы. Кроме того, правительству необходимо вмешаться и создать регулирующий орган, который будет контролировать отрасль, обеспечивая соблюдение этических стандартов и защиту интересов всех сторон.

Иначе мы будем ждать краха рынка недвижимости на острове, как это происходит в других регионах страны, и агенты будут вынуждены искать другой источник дохода.