Риски покупки аварийного жилья, с целью получить новую квартиру
Многие потенциальные покупатели привлекаются низкими ценами на
аварийное жилье считая, что в будущем его можно обменять на новую квартиру через программы расселения. И действительно купить аварийное жилье можно не дорого.
Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Недавнее определение Верховного Суда РФ указывает на риски при покупке квартиры в доме признанным аварийным. Рассмотрим, что нужно знать о покупке аварийного жилья, чтобы избежать разочарований.
Признание жилья аварийным и его последствия
Когда дом признается аварийным и подлежит сносу, жилье в нем
официально становится непригодным для проживания. Органы власти могут изъять такие объекты недвижимости, предложив собственникам денежную компенсацию (ст. 32 ЖК РФ). Но это не всегда означает, что владельцы аварийного жилья автоматически получают новое жилье взамен. Согласно ЖК РФ, если собственник приобрел жилье уже после того, как оно было признано аварийным, его права на получение нового жилья крайне ограничены. В таком случае ему полагается только компенсация, не превышающая стоимости покупки (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Исключение составляет ситуация, когда жилье досталось по наследству. В этом случае
наследники могут выбрать, получать ли они денежную компенсацию или новое жилье.
Судебный прецедент
В постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 13 августа 2024 года (дело № 70-КГ24-3-К7) рассматривается спор о выкупе аварийного жилья, приобретенного гражданкой Мадгозиевой Д.А. Администрация города Муравленко обратилась в суд с требованием изъять у Мадгозиевой комнату в аварийном доме, в котором она проживала. Однако суть спора заключалась в том, что жилье было куплено в 2020 году, уже после того, как дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Мадгозиева приобрела комнату в аварийном доме в 2020 году. Дом был признан аварийным и включен в список на снос еще до покупки. Семья Мадгозиевой была зарегистрирована как малоимущая, что обычно позволяет претендовать на государственную помощь в виде предоставления нового жилья. Мадгозиева, исходя из своего статуса, рассчитывала получить новое жилье взамен комнаты в аварийном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону
Мадгозиевой. Они приняли во внимание ее статус малоимущей и исходили из того, что при сносе аварийного жилья государство обязано предоставить ей другое жилое помещение. Решения нижестоящих судов основывались на
положении, что социальная защита граждан должна быть приоритетной, особенно в случае с малоимущими.
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, указав, что Мадгозиева приобрела жилье уже после признания его аварийным, а, следовательно, согласно ч. 82 ст. 32 ЖК РФ, она не имеет права напредоставление нового жилья взамен. Верховный Суд пояснил, что в таких случаях предусмотрена только компенсация в размере стоимости покупки.
Верховный Суд также сослался на ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, которая делает исключение только для тех граждан, которые получили аварийное жилье по наследству. В таком случае они действительно могут претендовать на выбор: денежную компенсацию или предоставление нового жилья. Однако Мадгозиева купила жилье, и на нее данное исключение не распространяется. Суд сделал вывод, что статус малоимущего не дает гражданам право на получение нового жилья при покупке аварийного объекта. Главным критерием является момент приобретения — если жилье признано аварийным до покупки, то вместо нового жилья полагается лишь компенсация.
Покупка аварийного жилья — это не путь к получению новой квартиры.
Несмотря на низкую цену, такой объект не даст владельцу возможности претендовать на новое жилье взамен. Единственное, на что может рассчитывать покупатель, — это компенсация стоимости жилья. Поэтому перед принятием решения важно учесть все юридические тонкости и возможные риски, чтобы не остаться с пустыми ожиданиями.