Новостройка с отделкой: на что обратить внимание, прежде чем подписывать акт

Ошибки в самостоятельной приемке квартиры с отделкой могут обойтись в несколько миллионов рублей. Это произойдет, если придется устранять недоработки вместо строителей, если они сдали новый жилой дом с дефектами. Совместно со специалистами сервиса Kvartiropoisk я подготовил материал о том, что нужно знать покупателю недвижимости, чтобы избежать многих рисков.

Приемка квартиры — это финальный этап сделки между застройщиком и покупателем. Будущий собственник осматривает готовый объект, чтобы выявить возможные недостатки, а затем решает, подписывать акт приема-передачи или требовать устранения недочетов. Порядок приемки квартиры в новостройке с отделкой и без описан в Федеральном законе 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Рекомендую также посмотреть дополнительные разъяснения, которые даны в Постановлении Правительства РФ № 2380 от 29 декабря 2023 года.

Не подписать акт приема-передачи можно только при наличии существенных недочетов, которые нарушают содержание договора или не дают полноценно эксплуатировать объект. Например, не работают инженерные системы: раковина установлена, но вода из крана не течет; проводка смонтирована, но напряжения в сети нет; отсутствуют межкомнатные перегородки, которые предусмотрены планом.

Один из наших экспертов рассказал о случае, когда акт приема передачи объекта не был подписан, поскольку застройщик нарушил существенные условия договора. Согласно документу, в квартире застройщик должен был выполнить чистовую отделку. Покупатель пришел в назначенную дату на приемку квартиры. Открыли дверь, и увидели черновой вариант. Покупатель не стал входить в квартиру и отказался от ее приобретения.

Когда застройщик не считает дефекты существенными, покупатель вправе обратиться в суд. В таких случаях судебными органами назначается строительная техническая экспертиза с привлечением сертифицированного эксперта из специального реестра. Если дефекты несущественные, то акт подписывается, но дополняется описью выявленных нарушений. Закон дает застройщику 60 дней, чтобы устранить дефекты. Если он этого не делает, покупателю квартиры также нужно обращаться в суд.

Отмечу, что клиент не является экспертом, он не должен перед покупкой или во время приемки знать все строительные нормативы, правила и стандарты. Также он не обязан приглашать профессиональных экспертов. Поэтому, даже если в акте указано, что все работы приняты и к застройщику нет претензий, но потом обнаружились проблемы, закон в большинстве случаев будет на стороне покупателя жилья.

Правда, здесь сделаю оговорку. Есть дефекты, которые клиент может умышленно или неумышленно нанести сам. В основном это внешние повреждения, например царапины на подоконниках или сколы на плитке. Если такие дефекты не указаны в ведомости, после приемки квартиры доказать вину застройщика в их появлении гораздо сложнее. А вот при различных скрытых проблемах, таких как нарушения в технологии установки окон, теплоизоляции, гидроизоляции, укладки плитки суды в 90–95 % случаев встают на сторону покупателя квартиры.

Обращаю ваше внимание на то, что застройщик должен предоставить вам возможность выбрать день для осмотра квартиры. Важно понимать, что если вы не пришли в назначенную дату на приемку, у застройщика появляется право подписать акт в одностороннем порядке. Поэтому если вы, к примеру, хотите прийти на объект с экспертом, но он в согласованную дату занят, попросите застройщика через официальное письмо перенести приемку.

Однако в таком случае нередко возникает проблема. Чаще всего приемка квартиры с отделкой переносится на месяц или больше. Но в ситуации, когда на кону качество будущего жилья и возможны финансовые потери, лучше не торопиться и подождать.

Главное отличие — это, собственно, наличие самой отделки. Заказчик видит красивые обои, натяжной потолок, сантехнику, радуется, что все чисто и красиво. Но оценить ровность стен, правильность прокладки труб или разводки электричества он не может, потому что просто не видит ничего, кроме финишных покрытий.

А та же неровность стен — это основное, на что обращают внимание при приемке квартиры в новостройке с отделкой специалисты. И не зря, ведь самые незначительные отклонения могут привести к проблемам и лишним тратам. Например, когда владелец квартиры захочет заказать кухонный гарнитур, ему придется переплачивать за сложности в производстве и монтаже. А если стены идеально ровные, то в квартиру без проблем встанет любая мебель, хоть сделанная на заказ, хоть купленная в ближайшем магазине.

В квартире с черновой отделкой процесс приемки проще. Вы самостоятельно можете проверить многие моменты, которые при наличии отделки не видны, например:

Параметров проверки меньше, все на виду, поэтому и ошибиться сложнее. Однако и здесь следует знать некоторые нюансы. В частности, в регламентах прописаны допустимые отклонения по вертикали и горизонтали, минимальные трещины в кирпичной кладке.

А вот окна есть в квартирах и с чистовой отделкой, и без нее. Проверяются они по одним и тем же критериям. Но в квартире с предчистовой отделкой или в черновом варианте можно визуально оценить, например, наличие и качество герметизации оконных блоков по всему периметру. А если уже есть откосы и подоконник, без опытного эксперта со специальным оборудованием сделать это нереально.

Прежде чем ехать на приемку квартиры в новостройке с отделкой, советую попросить у застройщика прислать вам форму акта. Так вы сможете без спешки изучить ее, при необходимости посоветоваться с юристами. На самой приемке на это часто нет времени, к тому же вы можете просто растеряться и не заметить важных пунктов в документе.

От собственника обычно требуются его паспорт и ДКП или ДДУ (договор купли-продажи или долевого участия) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.

Кроме того, стоит взять с собой:

Чтобы самому принять квартиру хотя бы с минимальным профессиональным подходом, рекомендую захватить еще лазерный или обычный уровень, рулетку и другие инструменты. Но нужно быть уверенным, что вы сможете правильно пользоваться ими и интерпретировать полученные данные. Поэтому желательно получить консультацию эксперта.

У нас в стране еще со времен Советского Союза, когда квартиры давали бесплатно, сохранилась тенденция, что собственное жилье — это огромное счастье, а на царапины, трещины и другие нарушения можно не обращать внимания.

Я считаю этот подход в корне неправильным. Существуют нормативы, стандарты, и квартира должна соответствовать этим требованиям, тем более вы платите за нее застройщику. К тому же нередко люди вынуждены рассчитываться за приобретенное жилье десятки лет, а многие нарушения на этапе строительства ведут к серьезным отдаленным последствиям. Например, застройщик неправильно подключил воду, и через пару месяцев после въезда в квартиру вы затопили соседей. Оплачивать им ремонт придется вам, хотя вашей вины в этом происшествии не будет.

Сразу оговорюсь, что при приемке квартиры в новостройке с отделкой самостоятельно, как бы вы ни изучили по пунктам все законы и стандарты, выявить большую часть скрытых дефектов не удастся. Только профессиональный приемщик поможет вам понять реальное состояние квартиры и узнать, за что вы можете получить компенсацию и на устранении каких дефектов нужно настаивать.

При самостоятельной приемке вам не хватит знаний, навыков, да и просто времени. Посудите сами: опытный эксперт осматривает квартиру 1–1,5 часа, начинающий — 2–2,5 часа. А сколько времени потребуется вам, если вы впервые в жизни столкнулись с такой задачей? Тем более застройщик обычно торопит и хочет провести всю процедуру за 15–30 минут.

Выше я уже говорил, что во время приемки вы должны составить в свободной форме дефектную ведомость (смотровой лист). На основе этого документа составляется акт осмотра, на котором должны поставить свои подписи покупатель квартиры и представитель застройщика.

По результатам процедуры в целом подписывается акт приемки-передачи объекта.

Достоверно установить площадь квартиры самостоятельно или даже с привлечением приемщика проблематично. Советую примерно определить размеры по периметру комнат и понять, нужно ли вызывать замерщика из БТИ или нет.

Если отклонения небольшие, скорее всего, объект соответствует проекту. Если же обнаружены серьезные расхождения в цифрах из документов и вашими измерениями, можно обратиться в БТИ. Игнорировать этот момент не стоит. Бывают случаи, когда квартиры меньше заявленной площади на несколько квадратных метров, при этом цена каждого из них в новых ЖК Москвы может достигать 1–1,5 млн рублей. То есть люди просто переплачивают по 4–6 млн при покупке жилья, а потом еще и по квитанциям за коммунальные расходы.

Также встречается ситуация, когда застройщик заявляет, что квартира получилась на несколько метров больше, чем планировалось, и требует доплатить. Здесь тоже рекомендую проверить, действительно ли эти «лишние» метры существуют.

Отклонения в геометрии стен — первое, на что смотреть в ходе приемки. Это самая частая проблема, на которую указывают в актах покупатели и эксперты. Проверку стен выполняют по требованиям СП 71.13330.2017. В документе указано, что отклонение от вертикали по всей высоте помещения не должно составлять более 10 мм.

Если обнаружено, к примеру, отклонение 12 мм, в подавляющем большинстве случаев никто переделывать стены не будет. Это очень трудоемкий и дорогостоящий процесс: нужно снять обои на всех стенах в комнате, снова прогрунтовать их, выровнять и оклеить заново. Поэтому застройщик просто выплачивает компенсацию. Однако она при всего лишь 12 мм отклонения может составить 200 000–300 000 рублей.

Еще один серьезный дефект — это промерзание стен. Причиной могут быть как нарушения в технологии установки рам со стеклопакетами, так и некачественное утепление фасада. Окна покупатель может поменять сам, а вот утеплить стену, например, на 20-м этаже, очень проблематично. Поэтому такие дефекты нужно выявлять, а затем требовать от застройщика их устранения, пусть даже для этого понадобится обращение в суд.

Допустимые отклонения оштукатуренных поверхностей

В стандартах указано, что при простой штукатурке отклонения должны составлять не более 3 мм на 1 м и не более 10 мм на всю высоту стены. Если тип штукатурки другой, то и отклонения допустимы иные. Посмотреть их, как и другие нормативы, можно в СП-71.13-30-30 и других документах.

Проверить качество стяжки, когда уже выполнена финишная отделка, практически невозможно. Поэтому оцените напольное покрытие:

Убедитесь, что поверхность ровная (нет впадин, выпуклостей, волн), примыкания к стенам, стыки и русты аккуратные. Если потолок окрашен, не должно быть непрокрасов, загрязнений. Плинтусы или галтели должны примыкать к стенам и потолку без зазоров, плотно стыковаться друг с другом.

Входная и межкомнатные двери должны быть тех моделей, которые указаны в договоре. Проверьте, чтобы коробки были установлены плотно и без перекосов, а на откосах, наличниках, дверных полотнах не было царапин, потертостей, загрязнений. Не забудьте проверить фурнитуру, замки, чтобы они хорошо работали, не заедали.

Осматривая окна, убедитесь, что их комплектация соответствует характеристикам, прописанным в договоре. Проверьте, чтобы:

При приемке первичного жилья с финишной отделкой вы видите готовые подоконники и откосы, но не знаете, что под ними. А там находится очень многослойная конструкция из тепло-, гидро- и пароизоляции. Если какие-то работы проведены с нарушениями, это может привести к самым разным последствиям: от сквозняков до промерзания стены под окном. Также призываю обратить внимание на механизмы и фурнитуру.

Особенно часто проблемы с окнами возникают, если приемка проходила летом. В этот сезон проверить качество установки блоков с помощью того же тепловизора невозможно, а через несколько месяцев после сдачи квартиры хозяева обнаруживают, что в окна дует, стены под ними промерзают, на стеклах появляется конденсат. Поэтому при приемке квартиры летом рекомендую указать в акте осмотра, что не было возможности произвести тепловизионное обследование на предмет промерзания конструкции оконных блоков. В этом случае зимой можно будет провести дополнительную экспертизу, и если обнаружатся проблемы, добиться их устранения по гарантии на скрытые дефекты.

Этот пункт считаю одним из самых важных в разговоре о том, как правильно принять квартиру в новостройке от застройщика. Если кривые стены могут привести к проблемам с выбором мебели, а некачественные окна к сквознякам, то протечки и короткие замыкания нередко становятся причиной ущерба не только для самих владельцев жилья, но и для соседей. Поэтому при проверке инженерных сетей тем более не стоит полагаться на себя, разумнее обратиться к экспертам.

Вы можете убедиться, что из всех кранов течет вода, на трубах и полотенцесушителе установлена запорная арматура, бачок унитаза хорошо набирает и сливает воду, нигде нет подтеканий. Обязательно удостоверьтесь, что трубы смонтированы ровно, счетчики установлены и опломбированы.

Вентиляционные шахты должны быть свободными, без строительного мусора и посторонних предметов. Вентиляционные отверстия должны быть на кухне, в санузлах.

Проверьте наличие и силу тяги — приложите к вентиляции лист бумаги. Если он держится или его затягивает внутрь, значит, все в порядке.

Все розетки и выключатели должны быть ровно установлены, надежно зафиксированы. На них не должно быть повреждений и загрязнений, например следов краски.

Проверьте розетки на наличие напряжения — включите в них зарядку для телефона. Также протестируйте УЗО с помощью кнопки «Тест». Если у вас есть лампочка с нужным цоколем, предлагаю также проверить выводы для осветительных приборов.

Перед тем как принимать квартиру в новостройке, убедитесь, что в подъезде и других общих зонах закончена отделка, работают лифты, освещение. Посмотрите, какого качества электрические щитки, как они собраны. Узнайте, есть ли в доме датчики газа и другое оборудование, которое заявлено в ДКП или ДДУ.

Если вы обнаруживаете в подъезде и других местах общего пользования дефекты, например сколы ступенек лестницы, облупившуюся краску на стенах, окна с неработающей фурнитурой, смело фиксируйте их в дефектной ведомости.

Обращаю ваше внимание, вы имеете право приходить на приемку квартиры с кем угодно, будь то ваш приятель, который работает в строительстве, или профессиональный приемщик. Уведомлять об этом застройщика, согласовывать присутствие третьих лиц на процедуре не нужно. Приглашать сертифицированного специалиста из реестра НРС на первую приемку тоже не нужно — это делается только в случае, когда застройщик не согласился с вашими замечаниями. При этом услуги приемщика будет оплачивать застройщик, а не вы.

Привлекать к приемке квартиры можно любого эксперта, не обязательно сертифицированного. Вы можете воспользоваться рекомендациями друзей, знакомых, соседей или просто найти специализированную компанию в интернете (желательно, чтобы она была членом СРО).

Если вы приехали на приемку в одиночку, но поняли, что переоценили свои силы и не можете понять, есть ли дефекты, можно принять квартиру как есть. Но в таком случае скорее вызывайте эксперта-приемщика на самую ближайшую дату, лучше — на следующий день. Все выявленные дефекты оформите актом и сразу же отправьте его заказным письмом на юридический адрес застройщика. Чем быстрее вы передадите замечания, тем больше вероятность, что суд вынесет решение в вашу пользу.

Вызвать эксперта, составить акт осмотра и обратиться к застройщику, а потом и в суд можно и позже: через неделю, месяц. Но в этом случае шансы получить компенсацию за сколы, царапины, сломанную фурнитуру окон или другие видимые дефекты, которые вы потенциально могли нанести сами, сильно снижаются. А вот предъявлять претензии за отклонение стен от вертикали, отклеившуюся плитку или промерзающие окна можно и год спустя.

Все замечания, обнаруженные во время приемки квартиры, вносите в дефектную ведомость. У этого документа нет строгой формы, можно взять любой бланк из интернета или просто перечислить все дефекты в свободной форме на листе бумаги. У экспертов, которые помогают принимать квартиры, обычно есть свои бланки. Застройщик потом может попросить перенести сведения в свою форму. Важно переписать их полностью, ничего не пропуская. На основе дефектной ведомости составляется акт осмотра.

Хорошо, если прямо на объекте представитель застройщика поставит на акт осмотра свою подпись. Только убедитесь, что этот сотрудник уполномочен подписывать такие документы, запросив у него соответствующую доверенность.

Иногда возникает ситуация, когда представитель компании отказывается поставить подпись в акте осмотра, например, если он заполнен не по установленной застройщиком форме. В этом случае лучше не спорить, а подписать бумаги в том виде, который приемлем для застройщика. Затем нужно отправить на его юридический адрес официальное уведомление о том, что были выявлены нарушения, а так как представитель компании не дал внести их в акт осмотра, покупатель или дольщик высылает эту информацию письмом.

Решение о подписании акта приема-передачи

В идеале, подписывать акт приемки-передачи строительного объекта нужно только в том случае, когда эксперт все проверил и не нашел существенных скрытых дефектов. Но если вы решили провести процедуру самостоятельно, многие серьезные нарушения пройдут мимо вас и будут выявлены только после заселения. Не бойтесь обращаться в суд даже после подписания акта приемки-передачи квартиры от застройщика. Практика показывает, что суд в 90–95 % дел становится на сторону покупателя, который обнаружил скрытые дефекты в недвижимости.

На что обратить внимание при подписании

Застройщики в акте приемки-передачи объекта нередко делают примерно такую приписку от лица покупателя: «Принимаю квартиру с дефектами и недостатками, готов устранять их за свой счет, даже в том случае, если они будут обнаружены после сдачи объекта мне». Не стоит думать, что такая фраза лишает вас возможности обратиться в суд. Оценить перспективы разбирательства в состоянии только профессиональные юристы. Поэтому принимать решение, стоит или не стоит судиться с застройщиком, нужно только после получения консультации эксперта.

Пошаговая инструкция, в которой содержится информация, на что обратить внимание при приемке квартиры, может заменить эксперта на 30–40 %. Отмечу, что обратившись в Kvartiropoisk, вы бесплатно получите чек-лист приемки квартиры с отделкой в новостройке.

Как видите, самостоятельный осмотр недвижимости — задача хоть и выполнимая, но очень сложная. Чтобы не допустить ошибок, придется проштудировать немало документов, запастись терпением для общения с застройщиком и отстаивания своей позиции.

Но лучше, безопаснее и, в итоге, выгоднее заручиться поддержкой профессионалов. Обратившись в Kvartiropoisk, вы можете ускорить подбор идеально подходящей вам квартиры в новостройке, переговоры с компанией-продавцом и оформление покупки. Весь процесс пройдет быстро и без рисков. Кроме того, для клиентов компания может предоставить опытного эксперта-приемщика. Специалист поможет вам сэкономить не только силы, но и деньги, ведь грамотная приемка позволяет получить с нерадивых застройщиков компенсацию за все допущенные недочеты.