Гостиницы, офисы, ретейл: как иностранцам приобрести коммерческую недвижимость во Вьетнаме

В последние годы наблюдается рост интереса российских инвесторов к коммерческой недвижимости и девелопменту во Вьетнаме. Одни рассматривают покупку готового бизнеса, такого как гостиницы или торговые помещения, другие — инвестиции в девелоперские проекты с целью диверсификации активов в условиях экономической неопределенности в России. В продолжение наших публикаций о жилой недвижимости, мы делимся экспертными знаниями о специфике коммерческого рынка Вьетнама, его возможностях и юридических нюансах для иностранных инвесторов.

Вьетнамский рынок коммерческой недвижимости находится на перепутье: он характеризуется быстрым развитием, но неравномерным ростом в различных секторах. В таких ключевых городах, как Хошимин и Ханой, отмечается бум в сегменте офисных помещений и помещений в торговых комплексах, но рынок сталкивается с проблемами избыточного предложения в некоторых районах и недостаточной правовой прозрачностью.

Торговая недвижимость переживает трансформацию: традиционные форматы покупок адаптируются к росту электронной коммерции. Застройщики сосредотачиваются на создании интегрированных пространств, объединяющих торговлю, общественное питание и развлечения, чтобы удовлетворить изменяющиеся запросы потребителей. Спрос на офисные помещения, восстановившийся после пандемии, все больше смещается в сторону гибких рабочих пространств и децентрализованных локаций. Международные бренды и транснациональные корпорации активно ищут площади, но остаются осторожными из-за нестабильных регуляторных рамок.

Несмотря на эти сложности, сектор коммерческой недвижимости Вьетнама обладает значительным потенциалом. Ожидается, что активная урбанизация в сочетании с инвестициями в транспортную инфраструктуру, такую как метро и автострады, откроет новые коридоры роста.

Таким образом, вьетнамская коммерческая недвижимость вызывает интерес не только у международных корпораций, но и у частных инвесторов. Однако основным припятствием для активного роста иностранных инвестиций остается непрозрачность в вопросе собственности, ее формах, сроках и процедурах оформления. В этой статье мы разберем, может ли частный иностранный инвестор владеть коммерческим помещением, каковы сроки пользования и как юридически оформить сделку в рамках действующего законодательства.

Сегмент коммерческой недвижимости Вьетнама регулируется обширной правовой базой, включающей:

Каждый из этих законов рассматривает конкретные аспекты сделок с недвижимостью, формы и нюансы пользования объектами и права собственности.

Для того чтобы ответить на вопрос о юридическом статусе коммерческой недвижимости, необходимо также понять, на какие же типы можно разделить коммерческие объекты во Вьетнаме. Принципиально, с точки зрения определения правового статуса того или иного помещения коммерческую недвижимость можно разделить на объекты, находящиеся на земле, и на объекты, с землей не связанные. К первому типу можно отнести как целые здания (офисное здание, здание гостиницы, отдельнно стоящие шопхаусы), так и коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов (шопхаусы). Ко второму типу относятся отдельные помещения в зданиях: офисные помещения, торговые помещения в торговых центрах или в торговых подиумах, гостиничные номера.

С точки зрения назначения использования недвижимости можно выделить объекты, которые могут быть использованы только для коммерческих целей, а также объекты смешанного назначения, которые разрешено использовать как для ведения торгово-производственной деятельности, так и для проживаня. К первому типу относятся традиционные коммерческие помещения такие, как офисы, торговые помещения в ТРЦ и т.д., второй тип включает в себя гибридные типы недвижимости: офистелы (офис+жилье) и шопхаусы (торговля+жилье). Т.е. и офистелы, и шопхаусы можно использоватьь не только для извлечеия прибыли от ведения коммерческой деятельности, но и для регистрации проживания.

Объекты коммерческой недвижимости рассматриваются законодательством Вьетнама исключительно в контексте ведения торгово-производственной деятельности, поэтому эти объекты являются неотъемлемой частью инвестиционных проектов. Исходя из этого использование такого рода объектов также непосредственно связано с характером деятельности в рамках того или иного инвестиционного проекта. Так, например, офисное здание возводится с целью сдачи в аренду офисных помещений, но не их продажи. Т.е. застройщик владеет зданием, но не может использовать его не в соответствии с прописанным видом деятельности. При этом в связи с тем, что коммерческие помещения могут быть только арендованы/сданы в аренду, на эти объекты не распространяется право собственности и не выдается свидетельство на право собственности.

В соответствии с Законом об инвестициях, инвестиционный проект – это совокупность предложений по вложению среднесрочного или долгосрочного капитала для ведения предпринимательской инвестиционной деятельности в определенной сфере, в течение определенного периода времени. Таким образом, права пользования на объекты, вовлеченные в торгово-производственную деятельность в рамках инвестиционного проекта, непосредственно связаны с разрешенными сроками реализации этого инвестиционного проекта. Т.е. и владение коммерческим зданиями ограничивается сроком действия Инвестиционного сертификата, который по закону не может превышать 70 лет.

Несколько иная ситуация с гибридными типами недвижимости: офистелями и шопхаусами. В связи с тем, что эти объекты можно использовать как для проживания, так и для ведения бизнеса, законодательство распространяет право собственности на эту недвижимость и позволяет владельцам получать Свидетельство на право собственности.

На законодательном уровне права собственности для иностранцев на недвижимость регулируются только Жилищным кодексом и распространяется только на объекты жилой недвижимости, то есть вьетнамское законодательство просто не предусматривает собственность в отношении коммерческой недвижимости для иностранных граждан. Одновременно с этим Закон об инвестициях позволяет иностранцу или иностранной компании реализовывать инвестиционные проекты на территории Вьетнама, включая, например, и девелоперские проекты строительства офисных зданий, гостиниц или торговых центров. В случае реализации такого проекта компании с иностранным капиталам будет выдано Свидетельство на право пользования землей и собственности на объекты, связанные с землей, сроком равным сроку деятельности инвестиционного проекта.

Также иностранец или иностранная организация имеют право пользования коммерческой недвижимостью через механизм аренды, как краткосрочной, так и долгосрочной. Однако в этом случае права арендатора будут довольно уязвимы и ограничены условиями договора аренды. При этом использование помещения для ведения бизнеса будет ограничено теми видами деятельности, которые указаны в соответствующей лицензии предприятия, а индивидуально частное лицо вести такой бизнес просто не сможет.

Несмотря на то, что иностранец имеет формальное право владеть коммерческой недвижимостью либо через организацию юридического лица, либо через форму долгосрочной аренды, практически все застройщики продающие коммерческие помещения отказываются заключать сделки с иностранцами в отношении этих помещений в виду отсутствия в законодательстве четких и понятных процедур по проведению такого рода сделок.

Однако мы видим определенные возможности, которые предоставляет вьетнамское законодательство для осуществления транзакций с коммерческой недвижимостью в пользу иностранных частных лиц и организаций. С учетом требования законодательства в первом приближении процедура, выглядит следующим образом:

Понимание юридических аспектов владения коммерческой недвижимостью во Вьетнаме — ключевой момент для иностранных инвесторов. Несмотря на сложности, зная законодательство и обладая правильными стратегиями, инвесторы могут использовать возможности этого динамично развивающегося рынка для создания успешного бизнеса.

Если у вас возникнет практический интерес к приобретению коммерческой недвижимости во Вьетнаме, мы настоятельно рекомендуем привлечь юридическую помощь для консультаций и сопровождения подобных сделок. Опытные юристы помогут разобраться в сложностях законодательства, оптимизировать процесс оформления и минимизировать риски, что значительно увеличит шансы на успешное завершение вашей инвестиционной сделки.

Другие полезные статьи по рынку недвижимости Вьетнама:

Гайд для покупателей жилой недвижимости.

Сравнение проектов Eaton Park и Masteri Grand View в Хошимине

Рынок недвижимости Вьетнама глазами агента

Выбор стратегии инвестирования в недвижимость Вьетнама

Сравнение инвестирования в недвижимость Вьетнама и Камбоджи

Больше полезной информации по инвестициям во Вьетнам вы можете найти в нашем телеграм канале или напишите мне напрямую.