В 2022 году внедрение BIM-проектирования стало в России обязательным для застройщиков, использующих государственные средства. Требование действует даже при частичном финансировании. Второй этап внедрения BIM/ТИМ ожидается с 1 июля 2024 года — BIM проектирование должны будут внедрять все застройщики, работающие по 214-ФЗ, то есть те, кто строит на деньги дольщиков. Эксперты компании BIMPRO, которые одними из первых в России вышли на рынок BIM-проектирования и являются консультантами Минстроя по BIM, рассказывают, каким может быть щадящее внедрение ТИМ для застройщика.
Как дела на государственных объектах?
Несмотря на то, что внедрение BIM-проектирования уже ведется с 2022 года, по мнению экспертов компании BIMPRO процесс пока выстроен неэффективно. Но, судя по всему, раз постановление уже было опубликовано, сроки для девелоперов вряд ли будут перенесены. Кроме того, есть планы обязать застройщиков малоэтажного жилья, использовать метод BIM-проектирования с 2025 года.
“У нас большой опыт работы с BIM-проектированием как для объектов с использованием государственных средств, так и для девелоперов, которые уже сейчас хотят пользоваться возможностями BIM-проектирования, — рассказывает генеральный директор BIMPRO (ООО “БИМПРО”) Анна Николаева. — Одним из таких объектов стал проект в республике Саха (Якутия). И поскольку он в принципе был одним из первых, пилотных, сразу стали очевидны все сложности внедрения ТИМ”
Как объяснили в bimpro проникновение BIM/ТИМ в регионах еще крайне низко — это новая, сложная технология, которая требует и специалистов и затрат. Если в Москве и Петербурге есть компании, у которых есть собственные отделы BIM-проектирования или они уже опробовали эту технологию, то в регионах многие компании оказались не готовы к требованиям и указам, которые на них буквально свалились.
“Зачастую проектировщик девелопера не понимает, что делать с моделью. Местные экспертизы также не готовы к работе — нет специалистов и нет четких требований к проекту, в итоге его проверяет человек, который только-только прошел двухнедельный курс обучения. Из-за недостаточной подготовки экспертизы, возникает много лишних вопросов и потеря времени. Пока что это реалии, в которых приходится работать. В итоге, начинают искать исполнителя с опытом. — говорят в BIMPRO.
Итак, резюмируем, какие проблемы возникают у девелоперов, работающих со средствами из гос. бюджета в регионах.
Основные проблемы, которые возникают в связи с применением и внедрением модели BIM-проектирования:
- Нет местных исполнителей на BIM-проектирование;
- Нет четких требований к проекту;
- В регионах отсутствует школа обучения работе с BIM-моделями;
- В экспертизе нет или мало квалифицированных кадров;
- Не хватает технического оснащения и умения работать с программой;
- Возникает множество ненужных, лишних вопросов на этапе согласования, что ведет к потере времени;
- Застройщики не могут или не умеют пользоваться всеми преимуществами BIM-проектирования, заказывают дорогую модель, но не могут ею пользоваться или даже загрузить;
- На данный момент проект может отличаться от модели и наоборот.
“Сегодня требования государственных экспертизы Москвы и Санкт-Петербурга к BIM-проектированию изложены в 10 томах. Это колоссальная нагрузка, необходимость иметь квалифицированные кадры, экспертизу, программное обеспечение и технику, — говорит Анна Николаева, — И вместо того, чтобы застройщику экономить время и деньги, как и предполагает эта модель, получается, что пока что она делается для галочки, проект загружается по ссылке, а стороны им полноценно не пользуются. Да, в Якутии нами был сделан проект с применением ТИМ, но принесло ли это пользу региону? Я надеюсь, что произойдет процесс анализа ситуации и на первом этапе упрощение требований. BIM-модель способна значительно сократить ошибки на этапе реализации проекта, сократить время их устранения, всегда знать, кто за какой процесс отвечает. Это колоссально полезная модель, но опыт и база для ее применения в регионах еще не наработаны. Для полноценного процесса цифровизации отрасли нужно еще как минимум 5-10 лет” .
Поэтому в компании BIMPRO специально для девелоперов, которым необходимо наличие BIM-модели или нужно BIM-проектирование но которые пока не готовы на существенные затраты, чтобы сделать самостоятельно, разработали щадящий метод внедрения BIM. И этот метод возник именно из ежедневного общения с застройщиками и понимания их проблем.
Дизайн МОП (S = 25 000 м2), Благоустройство (S = 5,4 га), Рабочая документация. ЖК "Урбаника" (Уфа)
Преимущества щадящего внедрения BIM/ТИМ. Как BIM-проектирование экономит застройщику средства и время?
На рынке сегодня нет большого количества реализованных проектов с полноценным применением BIM технологий, поэтому каждый из них можно назвать уникальным.
«Общаясь с застройщиками и госзаказчиками мы поняли, что на данный момент предъявляются слишком высокие требования к модели. Застройщик просит сложную модель, но не может ею пользоваться. Не хватает ни оборудования, ни тех, кто модель интерпретирует, — говорит генеральный директор BIMPRO Анна Николаева. — А регуляторы на этапе становления вдвигают чрезмерное количество требований к модели, не думая о том, какой все эти требования имеют смысл и приносят ли пользу. Отталкиваясь от этого, мы разработали свой метод щадящего внедрения ТИМ».
Нужно заметить что данный метод щадит не только время Застройщика, но и его кошелек, поскольку стоимость данного метода редко превышает 100 рублей за 1 кв метр.
Инновация BIMPRO заключается в том, что компания берет готовую 2D-документацию застройщика и создаёт на ее основе 3D модель (точную цифровую копию будущего объекта) с использованием BIM. На базе 3д-модели производится анализ коллизий и выдача отчета, предоставляются рекомендации по устранению коллизий — что помогает Застройщику выдать замечания проектной организации или подготовиться к решению проблем по месту. После выявления коллизий bimpro производит расчет стоимости устранения коллизий, основываясь на региональных расценках — и это первый этап экономии Застройщика — понимание, сколько будут стоить эти ошибки в процессе строительства и принятие решения о работе с ними. После устранения коллизии в объеме, достаточном для продолжения работ, информационная модель загружается в автоматизированный комплекс для расчета сметной стоимости строительства и передается Заказчика для работы с объемами на стройке. На данном этапе такой метод экономит время, средства, позволяет пройти согласование проекта и начать работу с цифровизацией.
Подытожим процесс внедрения:
1 этап — создание модели на основе 2D-документации;
2 этап — выявление коллизий;
3 этап — доработка модели;
4 этап — подготовка модели к загрузке в специализированное ПО для работы Застройщика на стройке;
5 этап — передача материалов Застройщика, включая тестовые лицензии на ПО и обучение работы сотрудников Застройщика.
То есть, любой застройщик, у которого есть готовый 2D проект, может без вмешательства в свои процессы, не привлекая сотрудников к работе с моделью, получить через два-три месяца информационную модель своего будущего объекта. Формировать BIM-модель BIMPRO может начать как на этапе эскиза, так и в процессе проектирования, так и после.
Что получает застройщик в результате такого внедрения:
- Аудит проектных решений и предупреждение ошибок на стройке;
- Достоверные ведомости объемов работ (ВОР) и материалов (ВОМ);
- Информационную модель как основу для цифровизации;
- Подготовленное решение по цифровизации с обучением.
Кроме того, такой путь внедрения является прямым показателем эффективности цифровизации для конкретного застройщика, т. к. прямо показывает разницу "до" и "после".
В компании BIMPRO поясняют, наличие информационной модели BIM — не просто выполнение требований государства. Если вовремя начать формирование BIM-модели, то можно сэкономить время и деньги, навести порядок в процессах.
На фото: ЖК «Grand&Grand» (Уфа)
Разработка уникального дизайна МОП в BIM (S = 15.000 м2),
Разработка дизайна благоустройства в BIM (S = 1,7 га)
Представим себе объект площадью 60 000м2. Если проект выполнен хорошо, то критичных ошибок будет немного. Что можно считать критичной ошибкой? Например, когда архитектура не сходится с конструктивом: запланирован балкон, а плита перекрытия под него не подведена. На BIM модели это будет хорошо видно с самого начала и никаких сюрпризов для строителей не будет. В этом примере мы не будем оценивать стоимость исправления таких ошибок.
Но чаще, конечно, встречаются мелкие ошибки, которые изначально кажутся незначительными. Например, запроектирована труба, определено место ее прохождения, но отверстие запроектировано в другом месте. Это может показаться мелочью, но если таких ошибок много, то они съедают большое количество времени и денег. На данном объекте мы посчитали, что суммарная стоимость исправления на стройке, только этих коллизий, связанных с неправильным нанесением отверстий, составила 8,6 млн. рублей. При стоимости создания 3D-модели силами бимпро — около 9 млн. рублей. То есть, одни только мелкие ошибки сразу перекрыли стоимость собственно моделирования. Что уж говорить про существенные ошибки и коллизии, которых в любом, подчеркиваю, любом 2D-проекте всегда более чем достаточно!
“Но не надо забывать, что любая, даже мелкая ошибка, с которой встречается застройщик уже в процессе строительства — это сроки. Когда мы посчитали, сколько времени заняло бы устранение всех мелких ошибок, частично описанных выше, то на их исправлении, при последовательном строительстве трех корпусов, застройщик потерял бы около 5-6 месяцев. При расчете для параллельного строительства — три месяца, — говорит Анна Николаева из BIMPRO. — Это затраты на зарплаты, площадку, аренду оборудования. Истекают сроки проектного финансирования — переплата за кредитные средства. Когда застройщик смотрит на проект, он не всегда понимает, что даже мелкие ошибки существенно наращивают дополнительную стоимость”.
И все это можно сделать, с использованием BIM, даже не пользуясь всеми выгодами BIM-проектирования. Просто проверить и оптимизировать свой проект, выявить и купировать ошибки и продумать работы так, чтобы мелкие провалы не повлекли за собой увеличение сроков строительства. Так что на объекте 60 000 м2, при стоимости проектирования в 9 млн рублей общие потери из-за мелких ошибок в стоимостном выражении составили 36 млн рублей переплаты (здесь учитывается в том числе переплата застройщика по проектному финансированию за каждый месяц просрочки).
“И это самый щадящий вариант, когда устранение ошибок велось в кратчайшие сроки, а на принятие решения закладывался один день”, — говорят эксперты BIMPRO.
К сожалению, на стройке ничего не происходит в минимальные сроки, поэтому по факту эта стоимость может вырасти в 4-5 раз — а это уже 100-120 млн рублей на самых незначительных ошибках.
Как проверить строительство на основе BIM модели?
Дальнейший путь внедрения для застройщика заключается в том, что он может проверять строительство и вести строительство на основе полученной модели.
Проверку строительства можно вести двумя путями.
Первый — авторский надзор который проводится нами на основе модели. Если на стройке что-то произошло, то проектировщик не только подтверждает это изменение, но и вносит его в модель.
Происходит автоматический пересчет объемов работы, которые были заложены в модель. Что это даёт? Помимо качества решения, это лишает подрядчиков возможности воровать на стройке — просто невозможно предъявить объем работ больше, чем был реально сделан, поскольку расчеты вносятся ежедневно/еженедельно.
Здесь контроль проектировщиком несёт важную роль, поскольку он контролирует именно объёмы, которые заявлены сверх стоимости. Не все застройщики согласны на этот вариант работы, но трансформация в отрасли неизбежно произойдет.
Второй способ внедрения в процесс строительства заключается в том, что застройщик самостоятельно может вести осмечивание работ на основе BIM-модели в специализированным ПО. При внесении изменений, они автоматически отразятся в смете. Застройщик сможет сверяться с графиком и с план-фактом прямо на основе нашей модели. Сверка объемов будет происходить ежедневно не на основе кем-то поданных бумажек, а путем внесения каждого факта строительства в конце дня: забили столько-то свай, внесли. У застройщика благодаря BIM-проекту есть четкая картина опережение у него или отставание, надо вмешаться в процесс или нет. Особенно это удобно и актуально для застройщиков, у которых одновременно строится большое количество объектов.
Также гораздо проще происходит поиск виноватых, который обычно занимает много времени. В процессе понятно, кто и когда, какие изменения внес или принял. можно вести общий журнал работы и выгружать его на основе модели.
Смысл щадящего пути внедрения — это взятие готовой 2D документации, её моделирование, поиск коллизий на основе этих моделей, изменение в проекте, чтобы исключить критичные ошибки проектировщиков, дополнение модели при необходимости, перевод этой модели в комплекс по управлению строительством, осмечивание и, собственно, управление строительством на основе модели и при необходимости авторский надзор.
Почему стоит выбрать этот путь:
- Он позволит при небольших вложениях получить аналитику по качеству проекта, а также качеству строительства;
- Можно начать очень быстро — первые результаты моделирования уже через 2 недели позволяют выявить ошибки, а также начать обучение застройщика и начать цифровизацию;
- Не требуется изменения существующих бизнес-процессов заказчика — наш метод нацелен на использование ресурсов застройщика при минимальных изменениях: переход сметчика по объекту в специализированный комплекс, ответственного лица по строительству (например, инженер ПТО) — при этом им не требуется работать с 3D моделью — работа производится в привычных решениях — таблицах и графиках — при этом сохраняется вся эффективность применения BIM;
- Мы знаем, что для застройщика выбор проектировщика — достаточно тяжелый процесс и менять его — это стресс — данный метод позволит сохранить существующего проектировщика и дать ему резерв времени на поступательный переход к BIM-проектированию.
Сколько стоит внедрение BIM/ТИМ на стадии строительства?
Как я уже отмечала выше — цена нашего метода — минимальна — от 100 рублей за 1 метр квадратный площади объекта. Эти средства Застройщик вернет с прибылью уже через 2-3 месяца после начала моделирования. Готовы это гарантировать!
Дополнительную стоимость несут в себе авторский надзор в BIM вместе с актуализацией готовой 2D модели и цифровые средства для управления строительством. Стоимость внедрения данных средств довольно индивидуальна и зависит от многих факторов. В среднем — не превышает 500-1000 р за 1 м2. Но можем с уверенностью сказать о размере выгоды после внедрения. В случае ведения авторского надзора в BIM-модели выгода для застройщика составит минимум 2500 рублей с одного м2, при внедрении двух средств — не менее 5000 рублей с одного м2. То есть, можно говорить о пятикратной оптимизации расходов, — отмечают в bimpro (ООО “бимпро”) . Мы можем говорить о такой выгоде уверенно на том основании что в процессе всей своей деятельности в BIM ведем практический анализ, сохраняем цифры и имеем ряд исследований, результатами которых с удовольствием пользуется в том числе и Минстрой.
Почему BIMPRO?
- Опыт сотрудников в проектировании BIM/ТИМ более 10 лет — одна из самых опытных компаний на рынке. Высокая квалификация проектировщиков, более 1 млн м2 создано в BIM;
- Компания входит в профессиональное объединение НОТИМ и является консультантом Минстроя по вопросам цифровизации отрасли;
- Исследования и результаты компании высоко оценены в минстрой и НОТИМ, за что получены официальные письменные благодарности за вклад в цифровизацию;
- Быстрый отклик на изменения в проекте. Мы понимаем, что требования к проекту могут меняться в ходе его исполнения. У нас всегда высокая скорость отклика на эти изменения. Сроки закреплены в договоре;
- Ведем авторский надзор в BIM. Консультируем на всех этапах. Предоставляем исполнительную модель;
- Реальные практические кейсы внедрения BIM на государственных проектах;
- Реальные практические кейсы внедрения BIM региональным застройщикам;
- Собственная технология щадящего внедрения, которая не требует изменений в штате или дорогого оборудования и ПО;
- Комплексное проектирование масштабных объектов и жилых комплексов с BIM и без;
- Подразделения по проектированию МОП, придомовой территории, созданию ландшафтного дизайна и визуализации результата в 3D, в т ч с VR;
- Возможность работать на западном и отечественном ПО.
Задавайте вопросы, мы с радостью ответим, либо пишите нам на почту [email protected]