В прошлый раз, я описывал, как мы приятелем залезли в кредиты на 12 млн., что бы попробовать уйти от наемной работы, и заниматься собственным делом.
Сегодня решил подробнее осветить тему ремонта квартир на продажу.
Сделал, по возможность, подробную таблицу, в которой расписал все наши расходы на ремонт - услуги строителей, грузчиков, закуп материалов, техники и мебели.
Так как саму идею флиппинга мы подсмотрели у предпринимателей из Москвы, то и все остальное решили повторить. Основная концепция их бизнеса заключалась в упаковке квартиры под ключ для покупателя - заходи и живи. Они продумывали и делали абсолютно все, для комфортного проживания - устанавливали кухню, шкафы, полки в гардеробной, кровати, технику, телевизоры, кондиционеры, даже текстиль и шторы.
Изначальный план по доходности у нас был следующий:
Дельта между стоимостью покупки и продажи - 1,0 - 1,4 млн. руб.
Стоимость ремонта с материалами, техникой и мебелью - 600 тыс. руб.
Максимальный срок проекта с момента покупки до момента продажи - 4 мес.
Процентная ставка по кредитам уже была известна - 9,2 - 10,9%
Налог с дельты 13% (в идеале, купить объект с завышением стоимости или продать с занижением, тем самым, избежав налога).
Total при цене объекта 2,5 млн, за вычетом банковской комиссии :
Min 170 тыс.руб. чистой прибыли, или 300 тыс.руб. без налога (17-29% годовых)
Max 520 тыс, с учётом налога, 700 тыс, без налога (50-68% годовых)
Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram
В планах было сделать под заказ кухню, купить на сайте объявлений варочную панель, духовой шкаф, холодильник и стиральную машину в хорошем внешнем и техническом состоянии (техника из магазина дала бы нам ещё минус 100 тыс. к марже), установить в спальню кровать, в зал - диван, повесить шторы, сделать минималистичный декор (картины, вазы и т.п.).
По ходу ремонта, наши планы стали меняться, по финансовым, и чисто объективным причинам. Первое, к чему мы пришли, наш города - не Москва, с точки зрения отсутствия такой конкуренции на рынке готового жилья с ремонтом.
Промониторив рынок, мы поняли, что найти что то приличное на рынке вторичной недвижимости, очень сложно, если не невозможно, хороших вариантов за адекватную цену просто не было. Мы подумали, зачем создавать себе конкурентное преимущество, в виде мебелировки квартиры, если конкурентов нет?
Было решено отказаться от всей мебели, кроме кухни. Но все же, нам хотелось сохранить концепцию - заходи и живи. Целевой аудиторией была семья, которая переезжает из съёмного жилья, а для того что бы заехать и жить, нужно, как минимум, иметь кухню с техникой и стиральную машину. К тому же, у всех разный взгляд на организацию была - одному в спальне нужна кровать, а другой сделает там детскую или кабинет, да и вряд ли, та мебель, которую мы могли бы себе позволить, удовлетворила потребности большинства потенциальных покупателей.
Кухню заказали одновременно с началом ремонта, и аккурат к его окончанию, она была готова. Технику брали у компаний перекупов, которые ищут дешёвую и срочную продажу с рук, потом ремонтируют или просто приводят в товарный вид, и продают.
После окончания всех работ, заказали клининг, силами жён сделали минимальный декор, повесили шторы. Опять же, силами жены - фотографа сделали качественные фото, и выставили в рекламу.
Первые несколько дней отбивались от звонков риелторов, дальше начались реальные показы. Как итог, первая квартира ушла третьему посмотревшему, вторая висела чуть дольше, в силу допущенных нам ошибок при выборе дома, в котором она располагалась, но, тем не менее, была продана спустя 3 недели.
Об основных ошибках в ремонте и при выборе объекта под флиппинг, которые мы допустили, и которых удалось избежать, расскажу в следующий раз.
Подписывайтесь на Telegram