Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Статья Виктора Флоренского ведущего аудитора группы компаний Polozov Group.

Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ признают и гарантируют любые формы собственности, при этом нормативно установлены три формы (ru.wikipedia.org):

- государственная (федеральная и субъектов РФ),

- муниципальная,

- частная собственность.

В данной статье рассмотрим особенности аренды государственной и муниципальной собственности.

Государственное и муниципальное имущество можно арендовать, заключив договор аренды как непосредственно с органами государственной власти и органами местного самоуправления, так и с предприятиями и учреждениями, которым это имущество передано в оперативное управление или в хозяйственное ведение.

По общему правилу заключение договоров, в которых обьектом аренды является государственное или муниципальное имущество (в том числе договоров субаренды и перенайма), осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», т.е. только по результатам проведения торгов (ст.17).

Для некоммерческих организаций сделано исключение, так без проведения торгов возможно заключение договоров аренды на недвижимое имущество (государственное или муниципальное) с некоммерческими организациями, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическими партиями, общественными движениями, общественными фондами, общественными учреждениями, органами общественной самодеятельности, профессиональными союзами, их объединениями (ассоциациями), первичными профсоюзными организациями (п.4 ч.1 ст.17.1).

При аренде государственного и муниципального имущества основные вопросы вызывает определение лица на которого возложена обязанность уплаты НДС и нюансы уплаты налога на прибыль при безвозмездной передаче права пользования государственным и муниципальным имуществом

НДС

Заключение возмездного договора аренды непосредственно с органом государственной власти (федеральная и собственность субьектов федерации), муниципальным образованием (имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям и др. муниципальным образованиям) либо органом, уполномоченным действовать от их имени:

Если имущество арендуется непосредственно у органов государственной власти или местного самоуправления, т.е. договор аренды со стороны арендодателя заключен от имени территориального подразделения Росимущества, регионального комитета по управлению имуществом или аналогичных структур местного самоуправления, то арендатору необходимо выполнять функции налогового агента.

В качестве налогового агента арендатор должен определить налоговую базу как сумму арендной платы с учетом налога. Сумма НДС исчисляется по расчетной налоговой ставке (пункт 3 статьи 161 и пункт 4 статьи 164 НК РФ). При этом перечислить арендатор перечисляет НДС в бюджет, удержав налог из доходов арендодателя. Необходимо обратить внимание, что в этом случае в договоре аренды государственного (муниципального) имущества необходимо указать арендную плату с НДС.

Необходимо обратить внимание на то, что если в договоре аренды государственного (муниципального) имущества сумма арендной платы указана без НДС, то арендатор должен самостоятельно рассчитать налог, умножив сумму арендной платы, указанную в договоре, на величину расчетной ставки НДС. Полученную сумму НДС налоговый агент обязан перечислить в бюджет за счет собственных средств.

Заключение договора аренды с унитарным предприятием, либо бюджетным учреждением:

Если в договоре аренды в качестве арендодателя указана организация, у которой государственное (муниципальное) имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении (например, ГУП, МУП, государственное либо муниципальное бюджетное учреждение), то обязанности налогового агента по НДС у арендатора не возникают.

Заключение трехстороннего договора аренды между арендатором (политической партией), балансодержателем имущества (государственным или муниципальным унитарным предприятием) и государственным органом власти (органом местного самоуправления)

В данной ситуации необходимо внимательно подойти к формулировкам, указанным в трехстороннем договоре, а именно определить в каком качестве в договоре указано территориальное подразделение Росимущества (региональный комитет по управлению имуществом или аналогичная структура местного самоуправления).

Если территориальное подразделение Росимущества (региональный комитет по управлению имуществом или аналогичная структура местного самоуправления) указано в договоре только как согласующая сторона, а арендодателем является государственное/муниципальное учреждение, на балансе которого состоит имущество, то в таком случае функции налогового агента у политической партии не возникают.

Если арендодателем в договоре указан орган власти, а государственное или муниципальным предприятие/учреждение фигурирует в договоре только как балансодержатель, то в таком случае функции налогового агента необходимо будет исполнять.

Заключение безвозмездного договора использование государственного и муниципального имущества (ссуда).

Если организации передано право пользования государственным и муниципальным имуществом на безвозмездной основе (ссуда), то необходимость в уплате НДС отсутствует.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагаются НДС услуги по передаче некоммерческим организациям в безвозмездное пользование имущества, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями и составляет государственную казну РФ (субъекта РФ или муниципальную казну) при условии что такое имущество будет использовано только для ведения уставной деятельности.

Также в соответствии с п. 3 ст. 161 арендодатели государственного и муниципального имущества должны удерживать НДС из доходов, уплачиваемых арендодателю. При безвозмездном использовании доходы у арендодателя не возникают, следовательно, и необходимость в уплате НДС отсутствует, т.е. функции налогового агента выполнять не надо.

Налог на прибыль при безвозмездной аренде имущества.

При определении объекта налогообложения по налогу на прибыль организаций налогоплательщиками учитываются доходы от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль указан в статье 251 НК РФ (перечень исчерпывающий).

Так в налогооблагаемой базе не учитываются целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от организаций и (или) физических лиц, а также на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов и использованные указанными получателями по назначению.

Более определенное толкование об определении налогооблагаемой базы при безвозмездной аренде имущества у органов государственной власти/ органов местного самоуправления дано в пп.16 п.2 статьи 251 НК РФ РФ и в Письме Минфина от 26.04.2019г. №03-03-06/3/30921:

Таким образом в случае заключения договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом с органом государственной власти/ органом местного самоуправления у некоммерческой организации налог на прибыль не возникает и при одновременном выполнении двух условий:

Во всех остальных случаях при безвозмездном получении имущества (работ, услуг) доход возникает, а его оценка осуществляется исходя из рыночных цен. Кроме того, информация о ценах должна быть подтверждена документально (утвержденный в организации порядок определения рыночной цены, либо независимая оценка).