Куда катятся офисы?

Совокупный годовой объем нового офисного предложения в 2021 году составил 589 тыс. кв. м. Как отмечали в «Джонс Лэнг ЛаСаль», это в 2,6 раза больше показателя 2020 года.

Но несмотря на максимальные с 2015 года значения по вводу, из-за высокого спроса в деловых районах Москвы к декабрю практически не осталось качественных офисных площадей для аренды крупными лотами. В том же ММДЦ «Москва-Сити» уровень вакансии в течение нескольких кварталов держался на минимальном уровне 3,9%.

Так, по данным аналитиков, объем арендованных и проданных площадей в московских БЦ в 2021 году составил рекордные за последние 8 лет 1,5 млн кв. м. Наибольшим спросом в течение года пользовались помещения класса А. Объем сделок в этом сегменте по итогам года составил порядка 550 тыс. кв. м.

На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы стали рассматривать предложения аренды сервисных офисов, в том числе в формате built-to-suit. Так, объем сделок в данном сегменте в 2021 году составил 120 000 кв. м.

По подсчетам консультантов, в Москве в настоящий момент общий объем качественного предложения составляет 18 млн кв. м, из которых около 30% - объекты класса А. Существующий спрос концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Сейчас снять офис класса А в столице, по оценкам Knight Frank Russia, стоит в среднем 25,8 тыс. руб. за кв. м в год.

На сегодняшний день уровень вакансии в качественных бизнес-центрах находится в пределах 9-10%. К слову, по данным Commonwealth Partnership, международные игроки занимают около 50% офисов класса А. Пока что большая часть из них заявила о «приостановке своей деятельности», соответственно продолжает соблюдать все обязательства по оплате аренды. Как отмечают собственники офисных объектов, часть арендаторов уже начала предпринимать попытки пересмотреть условия контрактов, но об их разрыве речи пока что не идет.

Гораздо быстрее офисов на изменения отреагировал рынок коворкингов. Уже по итогам января-марта спрос на них упал в 2,5 раза, до 5,5 тыс. кв. м. В этом сегменте происходит рост вакансии за счет высвобождения части существующих площадок из-за релокации команд и оптимизации затрат на аренду. В этом смысле сервисные офисы чувствуют себя гораздо стабильнее за счет длинных договоров аренды.

Высокие объемы ввода офисных объектов в 2021 году вкупе с геополитическим давлением привели к тому, что в I квартале 2022 года этот показатель стал минимальным для сопоставимых периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил лишь 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен всего один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК Jazz.

Девелоперы офисной недвижимости уже сталкиваются с резким повышением цен на строительные и отделочные материалы. Так, по данным Pridex, за последние два месяца цены на них взлетели на 30-40%.

В текущих условиях девелоперы приостанавливают проекты на ранних стадиях реализации, а те, что находятся на продвинутом этапе строительства, будут стараться завершить. Но уже сегодня с уверенностью можно сказать, что перенос сроков ввода будет неизбежным для ряда компаний.

К примеру, рост себестоимости строительства уже сподвиг группу «Эталон» расторгнуть контракт на строительство новой штаб-квартиры (34 тыс. кв. м) для Райффайзенбанка.

По результатам I квартала можно сделать вывод, что компании наблюдают за ситуацией в мире и не принимают быстрых решений, соответственно все крупные сделки и проекты будут поставлены на паузу до стабилизации и разработки новых правил игры.

По итогам 2022 года консультанты прогнозируют двукратное сокращение объема ввода новых бизнес-центров – вместо запланированных 600 тыс. кв. м в лучшем случае мы увидим 230-340 тыс. кв. м.

Сервисные офисы продолжат пользоваться спросом из-за отсутствия необходимости вложений в отделку на фоне подорожания стройматериалов. А помещения в состоянии shell&core, напротив, до прояснения ситуации будут оставаться невостребованными, поскольку любая стройка для компаний-арендаторов и в спокойные времена выливается в одну большую головную боль, если это не является для нее профильной компетенцией, конечно.

Во втором квартале активность арендаторов снизится. Если в 2021 году объем сделок на офисном рынке составил 1,5 млн кв. м, то в 2022 году, по прогнозам «Джонс Лэнг ЛаСаль», он упадет до 700 тыс. кв. м, достигнув минимума за последние 13 лет. В связи с невозможностью планирования развития крупные компании приостановят планы по консолидации подразделений в рамках одной локации. Компании меньших масштабов будут стараться оптимизировать занимаемые площади или перебираться в более экономически выгодные опции. Кроме того, мы будем наблюдать рост предложения субаренды, что позволит компаниям с неразрывными долгосрочными договорами оптимизировать свои расходы.

Вместе с тем, в связи с экономической и геополитической ситуацией в стране некоторые компании будут вынуждены освобождать офисы – одни из-за неподъемной арендной нагрузки и перевода сотрудников на удаленную работу, другие – прежде всего иностранные компании – из-за ухода с рынка. Учитывая, что и текущие арендаторы попытаются пересдать часть площадей или отказаться от них вовсе, доля свободных площадей к концу года может вырасти почти до 20%.

В пандемию были разработаны и выведены на офисной рынок гибкие решения и сервисные форматы, которые будут актуальны и сейчас.

К примеру, в текущих условиях операторы сервисных офисов готовы помогать своим клиентам в поиске субарендаторов на их площади, тем самым снижая финансовую нагрузку клиента, а также предоставляя возможность другим компаниям поработать в качественном и современном офисе.

Аренда сервисных офисов осуществляется по жестким договорам аренды, что защищает от рисков как оператора, так и девелопера объекта. В случае необходимости оператор может взять на себя услугу по сдаче офиса клиента в субаренду или заполнить временно пустующие площади.

Любой кризис – это развитие. Только неблагоприятные условия подталкивают игроков рынка к прорывным и нестандартным решениям. К примеру, Knight Frank Russia уже озвучила планы по предоставлению услуги доверительного управления активами иностранных компаний, вынужденных приостановить свою деятельность в России.

А сеть #BusinessClub разработала сервис по подбору, реализации и переезду в офисы любых площадей и конфигураций, расположенных в разных точках мира.