Большая аналитика: что будет c рынком недвижимости Турции в 2024?

Меня зовут Эдуард, и я ведущий аналитик Astoria Homes. Уже более 8 лет мы помогаем инвестировать и выгодно приобретать недвижимость мечты на Средиземноморском побережье покупателям со всего мира.

В 2023 году рынок недвижимости Турции испытал значительные изменения. Сегодня я проанализирую ключевые причины снижения сделок, включая последствия землетрясения, влияние военного конфликта между Россией и Украиной, выборы президента и финансовую политику. В статье рассмотрены последствия этих событий для рынка, в том числе изменения спроса и цен.

Подводя итоги состояния рынка недвижимости Турции в 2023 году отмечаем значительное снижение сделок в сравнении с 2022 и 2021 годом.

Первая причина снижения интереса к рынку недвижимости Турции в 2023 году связана с мощным землетрясением, которое поразило восточные провинции страны в начале 2023 года. Хотя крупные и привлекательные для иностранцев города, включая Стамбул, Измир, Анталья и Аланья, остались неповрежденными, событие привело к возрастанию осторожности и неопределенности среди потенциальных покупателей.

Второй причиной стали геополитические изменения, спровоцированные военным конфликтом между Россией и Украиной начиная с февраля 2022 года, что привело к значительному увеличению числа мигрантов и интереса к покупке турецкой недвижимости. Сделки совершались быстро, часто без переговоров и торга. Целями покупки становились необходимость вывести капитал из страны, формирование "запасного аэродрома", временное релокация для избегания мобилизации, а также желание найти новое постоянное место жительства.

Все это привело к значительному росту цен на недвижимость, по нашим оценкам это 110% за 2022 год и сформировало перекупленость объектов особенно в популярных у иностранцев локациях, что не могло не сказаться на спросе покупателей из других стран.

К концу 2022 года заметно упал интерес к переезду или покупке недвижимости в Турции со стороны граждан России и Украины. В 2023 году произошло обратное явление: из-за продолжающегося военного конфликта и начавшейся стабилизации в странах, участвующих в конфликте, некоторые решали возвращаться домой, в то время как другие искали новое место жительства в Азии, Европе или Южной Америке. Эти тенденции делают нецелесообразным сравнение объемов сделок между 2022 и 2023 годами.

Третьим значимым фактором стали недавние президентские выборы в Турции и предстоящие муниципальные выборы. Во время предвыборной кампании один из кандидатов в Президенты предложил полностью запретить продажу недвижимости иностранцам, обвиняя их в способствовании росту цен на жилье и товары первой необходимости, что вызвало осторожность среди иностранных инвесторов. Выбранный Президент, в свою очередь, не мог не учитывать общественное мнение, нацеленное на снижение стоимости покупки и аренды жилья, учитывая, что многие жители Турции живут в арендованных квартирах.

В результате новых регулирований, получение вида на жительство через долгосрочную аренду недвижимости стало невозможным, что снизило её привлекательность для иностранцев. В 2023 году был представлен законопроект, касающийся краткосрочной аренды и устанавливающий строгие ограничения для недвижимости, используемой в таких целях. Это вызвало беспокойство среди инвесторов, заинтересованных в покупке недвижимости для её последующей сдачи в аренду.

Дополнительно следует отметить, что повышение минимальной кадастровой стоимости, необходимой для получения вида на жительство, привело к появлению категории покупателей, инвестировавших в недвижимость на этапе её строительства без оформления права собственности. После завершения строительства и оформления документов ТАПУ, они столкнулись с тем, что фактическая кадастровая стоимость их приобретений не достигает нового порога для получения ВНЖ, что вызвало ощущение обмана и спровоцировало волну негодования в социальных медиа.

Четвертый фактор - обновление экономической стратегии страны. Назначение нового председателя Центрального банка Турции повлекло за собой пересмотр финансовой политики с акцентом на борьбу с инфляцией. Для достижения этой цели было решено увеличить процентные ставки по рефинансированию до уровня, способствующего стабилизации национальной валюты. К январю 2024 года ставка достигла 45%, что существенно увеличило стоимость кредитования, влияя на удорожание затрат на новое строительство и делая ипотечные кредиты практически недоступными для широкого круга заемщиков.

Спрос снижен, рынок остывает после нескольких лет роста, значительный дисконт от 30 до 40% показывают объекты вторичного рынка, однако это тенденция касается в первую очередь объектов эконом и комфорт класса, премиум сегмент пока не дает такого снижения цены. Квартиру в Аланьи пятилетней постройки, планировки 1+1 с мебелью и техникой в комплексе комфорт класса можно приобрести за 80 000 евро.

Отсутствие гибкости на рынке показывают строящиеся объекты, это в первую очередь связано с высокой стоимостью строительных материалов. В попытке стимулировать продажи, застройщики предлагают новые маркетинговые ходы, включая скидки, укомплектование жилья мебелью и бытовой техникой, расширение возможностей для получения беспроцентной рассрочки, в том числе после завершения стройки, а также снижение минимального взноса до 10%. Квартиру в Аланьи планировки 1+1 в строящемся комплексе комфорт класса в хорошей локации можно приобрести за 110 000 евро.

Снижается цена на долгосрочную аренду, физические лица и компании, занимающиеся краткосрочной арендой в состоянии неопределенности, ввиду того, что подавляющее большинство объектов не соответствуют требованиям последнего Закона "О краткосрочной аренде". Квартиру в Аланье планировки 1+1 в хорошем доме с инфраструктурой на долгий срок можно арендовать за 400 евро.

Спрос будет оставаться под давлением, что может привести к дальнейшему снижению цены на покупку и аренду зимой и весной 2024 года, однако учитывая, что самое сильное понижение цены происходит "на панике" и носит частный характер, дешевые объекты будут постепенно вымываться с рынка, а цены стабилизироваться.

Важно как покажет себя курортный сезон 2024 года.

Меры по снижению инфляции в случае положительного результата приведут к понижению ставки ЦБ Турции, косвенно это подтверждает покупка государственных облигаций Республики крупными международными инвесторами, такими как Vanguard, вторая по величине инвестиционная компания в мире.

При реализации описанного сценария прогнозируемое восстановление рынка произойдет в четвертом квартале 2024 года.

С осторожностью смотрим на строящиеся проекты и при выборе такой стратегии внимательно анализируем застройщиков и проекты.

Активно работает стратегия "срочного выкупа" проектов, на завершающем этапе строительства или только что сданных в эксплуатацию, а также эксклюзивных объектов вторичного рынка.

На рынке турецкой недвижимости формируется дефицит объектов, подходящих для сдачи в краткосрочную аренду, а больше всего для этого подходят строящиеся комплексы отельного типа, так как имеют возможность реализовать все требования нового законодательства, интересны проекты на завершающей стадии строительства.

На рынке недвижимости останутся профессиональные участники, которые смогут адаптироваться к изменяющемуся рынку и выработают жизнеспособные стратегии.

В каждом кризисе кроются потенциальные возможности для тех, кто способен их разглядеть и готов к действиям. Сейчас — это время, когда важно иметь четкие цели и быть нацеленным на их достижение. Для инвесторов, это период, предоставляющий уникальный шанс на приобретение недвижимости по выгодным ценам, что может обеспечить прибыль при последующем восстановлении рынка.

Тем, кто заинтересован в сохранении своих средств и поиске путей для генерации пассивного дохода, текущая ситуация на рынке предлагает интересные варианты недвижимости, обладающие потенциалом для роста стоимости в будущем. Это время, когда можно найти действительно привлекательные предложения.

Люди, ищущие жилье для постоянного места жительства или в качестве места для отдыха, могут воспользоваться моментом для приобретения недвижимости, которая отвечает всем их требованиям по более привлекательной цене, чем обычно.

В периоды экономических нестабильностей, когда ситуация на рынке постоянно меняется, особенно важно оставаться сосредоточенным на долгосрочных целях. Это время, когда с особой осторожностью следует подходить к принятию решений, ведь именно в такие моменты могут открываться возможности для умных инвестиций и стратегического планирования будущего.

_____________________________

Astoria Homes - лицензированное агентство недвижимости в Алании.

Если у вас есть предметный интерес к недвижимости в Турции, напишите нам. Поможем выгодно инвестировать и приобрести недвижимость на южном побережье Турции. Встретим в аэропорту, поселим в наших апартаментах, подберем максимальную скидку и поможем с переездом.

Cайт: https://astoria.homes/

Telegram: https://t.me/astoriahomes

YouTube: https://www.youtube.com/@astoriahomes

Instagram*: https://www.instagram.com/astoriahomes.ru/

*Meta, которой принадлежит Instagram, признана в России экстремистской организацией