Почему я бы сейчас не стала покупать недвижимость

Приведу несколько фактов.

➡ Смотрите, сейчас много нераспроданного первичного жилья - больше половины, и оно продолжает строиться. Что случается обычно с залежалым товаром? На него делаются скидки и устраиваются различные акции.

➡ Введение льготной ипотеки в 2020г создало ажиотажный спрос на жилье, чем разогнало цены. Сейчас льготную ипотеку начали сворачивать. Выдавать будут целевые кредиты – то есть тем, кто в них нуждается. Ну а так как отсеиваются те, кто хотел просто вложить деньги, то такого спроса уже не будет. Соответственно вполне могут начать снижаться цены.

➡ Ужесточение условий - подъем суммы первоначального взноса - не многие имеют в кармане 2-3-4 млн, чтоб заплатить этот взнос, а значит, покупка жилья либо откладывается, либо на первый взнос берётся потребительский кредит, который сейчас не так легко получить, потому что банки повысили требования к заемщикам. Но про кредиты чуть позже. В любом случае это снижение спроса. Закон спроса и предложения – чем ниже спрос, тем ниже цена и наоборот.

➡ Высокая ставка. Просто посчитайте, сколько вы в итоге переплатите. Не очень удачная инвестиция получается - через сколько десятилетий это окупится?

Я зашла на Авито и глянула цены. Считала квартиру за 14 млн руб. (двушку, 65м, вторичка) при первоначальном взносе 4 млн руб. 10 млн в кредит под 14% на 20 лет. Санкт-Петербург.

Общая стоимость квартиры в итоге получится почти 30 млн руб. Даже если начать сдавать её сразу, не учитывая доп затраты (ремонт, мебель, техника, страховки и пр.) и временные простои в поисках жильцов, то эта квартира окупится через 50 лет. Не знаю, как вам, но мне такие инвестиции не интересны.

Для сравнения, при ставке 6%, общая стоимость такой квартиры будет 17млн руб., а окупится она через 28 лет, что, конечно, уже лучше, но тоже не особо интересно.

➡ Ежемесячный платеж. Я посчитала кредит на 10 млн по ставке 14%. Ежемесячный платеж получился больше 124 тыс. руб.

При этом снять точно такую же квартиру в том же доме можно за 50 тыс. Это к вопросу о том, что на данный момент аренда гораздо выгоднее ипотеки - это если для себя. Если для сдачи, то идеальный вариант, когда жильцы оплачивают платеж полностью, а сейчас больше половины платежа будете платить вы.

А вот при ставке 6% ежемесячный платеж получается уже 71 тыс. руб., тут уже можно подумать и про ипотеку - если квартира для себя, и для сдачи уже тоже гораздо интереснее.

➡ Банкротства. За 23 год по сравнению с 22 годом число банкротств физлиц выросло на 25%. И будет дальше расти. Потому что люди чересчур закредитованы.

Платежи по ипотеке составляют в среднем 80-100 тыс руб. в месяц. Плюс другие кредиты - на первый взнос, на ремонт, мебель, технику, автокредит и т.д.

Сейчас цены выросли, а зарплаты ещё нет. И многие люди не справляются.

Куча людей сейчас на панике скупили квартиры под высокую ставку с огромным ежемесячным платежом. Конечно, ставка не будет всегда высокая, и можно будет со временем сделать рефинансирование. Но должно пройти примерно год-полтора. И вот это время люди могут не вытянуть.

Среди общего количества банкротств, конечно, есть ипотечники. В данном случае жилье забирается и выставляется на торги. Цена таких квартир обычно ниже рыночных. Когда таких квартир станет много, они начнут сбивать цену. Так было в 2009 в США - тогда цены на жилье рухнули на 30-50%.

Я совсем не удивлюсь снижению цен. Причём, приличному снижению - процентов на 20-30. Но также и не удивлюсь, если они не снизятся. Но в любом случае я бы подождала более благоприятных условий. Ставки снизятся, первоначальный взнос снизят, возможно, вернут льготную ипотеку для всех, вырастут зарплаты и т.д. То есть платить ипотеку будет в любом случае проще, чем сейчас, даже если цены на недвижимость подрастут. Ну а так смотрите сами, конечно же. Это моё субъективное мнение - оно может сильно отличаться от мнения агентов по недвижимости😁

Конечно, многие сейчас думают, что недвижимость в будущем все равно вырастет в цене и рост цены всю переплату компенсирует. Это так, но дело в том, что большинство людей не продают квартиры при росте цены. А значит, это бумажная прибыль – то есть она на бумаге, а не у вас в кармане. Если же покупать квартиру сейчас с целью перепродажи – то тоже не очень удачное время.

Тут как с акциями - нужно грамотно выбирать время для покупки. Тогда инвестиции принесут прибыль, а не лягут тяжким бременем на ваши плечи. На мой взгляд, сейчас не то время на данный момент при данных условиях. Но опять же никто не знает, что будет.

Что еще почитать:

Почему всегда покупать валюту - неправильно?

Программа долгосрочных сбережений граждан. А надо ли?

Доллар или облигации - что выгоднее?

Подписывайтесь на мои сообщества ВКонтакте и Телеграм - вы найдете больше полезной информации. Будем дружить)