Что выбрать – Таиланд или Бали?

Продолжаю серию статей со сравнением направлений для инвестиций в недвижимость. В одной из прошлых статей мы говорили об ОАЭ и Омане, а сегодня – о двух самых привлекательных инвестиционных точках в Юго-Восточной Азии: острове Пхукет в Таиланде и острове Бали в Индонезии.

Цены на Пхукете и Бали сопоставимы. Небольшие апартаменты площадью 25-30 кв.м на начальной стадии строительства можно купить от $75 000 - $80 000. Более просторные ликвидные варианты начинаются от 120-130 тысяч. Рынок представлен в основном недвижимостью двух типов: виллы и апартаменты. В последний год на пик спроса вышли именно апарт-комплексы – обычно небольшие комьюнити или кондо из зданий невысокой этажности (4-7 этажей) и отличной внутренней инфраструктуры: озелененная территория, бассейны, спа, лаунж-зоны, фитнес, детские площадки, собственные магазины, кафе и клабхаусы. Все, что нужно для комфортной жизни – под рукой, на территори комплекса.

И на Пхукете, и на Бали застройщики предлагают бесплатные рассрочки на строящиеся проекты. Первый взнос от 25%.

Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости на Пхукете составляет 8-10% годовых. На Бали выше: до 17%, этот индонезийский остров сегодня предлагает самую высокую доходность в мире. Прирост стоимости лота к концу строительства в Таиланде составляет до 40-50%, на Бали – до x2.

Средний срок окупаемости недвижимости при сдаче в аренду на Бали 4-5 лет, на Пхукете 5-7 лет.

Покупка недвижимости на Бали не дает особых преференций для получения ВНЖ, тем не менее легализоваться несложно.

Процесс оформления во всех трех случаях занимает около 2 месяцев. С КИТАСом возможно открыть банковский счет и карту в Индонезии.

Также есть виза для крупных инвесторов – Second Home Visa, чтобы ее получить, нужно владеть элитным объектом недвижимости или открыть вклад в государственном банке. Работать в Индонезии при наличии такой визы нельзя.

В Таиланде возможно получить ВНЖ на срок от 5 лет при покупке недвижимости на сумму от $500 000. Также возможно оформить долгосрочную туристическую визу Elite Thai Visa с набором привилегий: отдельный коридор на паспортном контроле при прилете в страну, скидки в гольф-клубы, отели, топовые рестораны и т.п. Требований к минимальному сроку пребывания в стране нет, даже если вы давно не были в Таиланде, виза сохраняется в течение срока действия. Если же по этой визе проводить в стране больше 180 дней в год, можно стать налоговым резидентом.

Открыть счет и карту в тайском банке можно как только вы подписали договор на покупку недвижимости. Это занимает 1-2 часа, и, как правило, проблем у граждан РФ не возникает.

И в Таиланде, и на Бали существуют две формы собственности на недвижимость: freehold и leasehold, но большинство проектов для иностранцев доступно для покупки именно в leasehold от 30 лет с возможностью многократного продления суммарно до 90 лет. Это распространённая практика в Азии и рисков для инвестора не несет. Leasehold-недвижимость можно сдавать в аренду, перепродавать, наследовать. А к моменту полного окончания срока после всех продлений недвижимость многократно окупается за счет дохода от сдачи в аренду.

Спрос на недвижимость в обеих локациях формируется за счет туристов – их интересует краткосрочная аренда и экспатов, а также “зимовщиков”, которые снимают недвижимость на длительный срок либо покупают ближе к сроку сдачи и на вторичном рынке.

Основной поток приезжих Таиланда до пандемии составляли граждане Китая, затем шли европейцы, американцы и россияне. После 2022 года на Пхукете значительно выросли русскоязычные комьюнити. Увеличилась и инвестиционная активность россиян. За последний год рынок ускорился, так что ликвидные лоты раскупаются быстро, и перспективы у рынка уверенно позитивные.

На Бали живет много выходцев из Европы, также увеличилось количество россиян, спрос на недвижимость высокий, и цены тоже растут очень быстро. Некоторые аналитики отмечают признаки скорого перегрева рынка. Я считаю, это справедливым по отношению к старым виллам. Одна из особенностей рынка Бали, которую нужно учитывать – застройка виллами, которые уже не соответствуют требованиям аудитории. Маленькая площадь, устаревший дизайн, пострадавшая от местного климата отделка, отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности и плохие дороги… Такая недвижимость действительно переоценена. При этом площади, природной под застройку, осталось немного. Хорошие инвест перспективы есть у современных комьюнити с виллами и апартаментами (вот интересный пример), а также у проектов реновации – когда девелоперы выкупают и перестраивают старые виллы.

Как видите, обе локации по своему привлекательны. Все зависит от конкретного проекта и лота, а также ваших инвестиционных целей. Чтобы получить подробную личную консультацию, напишите мне в Telegram-чат.