Кризис на рынке недвижимости США, часть 3. Коммерческая недвижимость

За последние два года рынок коммерческой недвижимости перевернулся "с ног на голову", время "вертолётных" денег закончилось и приходит отрезвление. Рынок Сан-Франциско всего за несколько лет превратился из одного из самых популярных офисных рынков в США с уровнем вакантных площадей в 7% в 2019 году и одними из самых высоких арендных ставок в США, в никому не нужный, полумертвый. Около 33% всех офисных площадей сейчас выставлены на продажу – хуже даже, чем в Хьюстоне, который в течение многих лет был худшим рынком офисных помещений в США.

Нил Калланан из Bloomberg подчеркнул: "Крах коммерческой недвижимости(CRE), разворачивающийся в США, является естественным следствием количественного смягчения, который вытеснил инвесторов из более безопасных активов, таких как облигации, в альтернативные фонды, такие как частные инвестиции, торговые центры и склады". Количественного смягчения на 5 триллионов долларов, это больше чем за весь предыдущий период существования ФРС.

Журналист написал заметку под названием "Крах CRE является частью цены глобального количественного смягчения" после последних слухов о CRE, связанных с потерями по кредитам, наращиванием резервов и сокращением дивидендов, объявленных New York Community Bancorp, региональным банком с высоким риском кредитования многоквартирных домов и CRE по всему Нью-Йорку.

Кроме того, Калланан сослался на отчет Национального бюро экономических исследований, в котором говорится, что 45% всех офисных кредитов находятся под водой. В этом отчете также предупреждается, что более 300 региональных банков могут столкнуться с проблемами платежеспособности из-за кризиса CRE в конце третьего квартала.

Часть долга по коммерческой недвижимости США в размере 4,7 триллиона долларов, который должен быть погашен в этом году – и теоретически должен быть погашен путем продажи, рефинансирования или пролонгации, чтобы избежать дефолта, – выросла с 659 миллиардов долларов до 929 миллиардов долларов.

Причина, по которой сумма погашения кредитов выросла в 2024 году с первоначальной цифры в 659 миллиардов долларов до 929 миллиардов долларов, заключается в том, что многие кредиты, срок погашения которых наступил в 2023 году, фактически не были выплачены.

Проблемы в офисном секторе коммерческой недвижимости (CRE), по некоторым оценкам могут составить 1 триллион долларов, затрагивая инвесторов не только из США. И убытки могут понести инвесторы со всего мира: частным фирмам, хедж–фондам и другим небанковским организациям.

Уровень просрочки по офисным ипотечным кредитам, которые были секьюритизированы в CMBS(коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием), вырос до 6,3%, по сравнению с уровнем просрочки в 1,9% в январе 2023 года.

Проблемы на рынке коммерческой недвижимости США, которые уже ударили по банкам в Нью-Йорке и Японии, перекинулись и на Европу, усилив опасения по поводу более широкого распространения. Последней жертвой стал немецкий Deutsche Pfandbriefbank AG, облигации которого резко упали из-за опасений по поводу его влияния на сектор. Банк отреагировал на это внеплановым заявлением в среду о том, что увеличил резервы из-за “сохраняющейся слабости рынков недвижимости”.

Количество примеров обвала(и это не преувеличение) цен на коммерческую недвижимость уйма.

Например, 754-квартирная башня под названием “NEMA", расположенная на углу 10-й и Маркет-стрит в центре Сан-Франциско, была оценена в 543,6 миллиона долларов в 2018 году, но сейчас стоит около 279 миллионов долларов, снижение составило 50%. Crescent Heights, владелец здания, находится под угрозой неминуемого дефолта, поскольку его ипотека в размере 384 миллионов долларов превышает текущую стоимость в 279 миллионов долларов. Также говорится, что владелец здания предупредил: “Денежный поток недвижимости больше не может покрывать ежемесячное обслуживание долга”.

Другой пример: Wells Fargo приобрела 13-этажную башню 1960-х годов площадью 355 000 квадратных футов по адресу 550 California в 2005 году за 108 миллионов долларов. В 2022 году она выставляла ее за 160 миллионов долларов, но затем отозвала объявление после получения предложений ниже 40 миллионов долларов. И в 2023 году компания заключила сделку примерно за 42,6-46 миллионов долларов. Это на 71% ниже первоначальной запрашиваемой цены и почти на 60% ниже цены покупки в 2005 году.

Может сложиться ошибочное впечатление, что кризис наблюдается только в Сан-Франциско, но это совершенно неверно. Не лучше ситуация и на восточном побережье, в финансовой столице страны: Нью-Йорке.

По данным Bloomberg, канадские пенсионные фонды были одними из самых активных покупателей недвижимости в мире, начав революцию, которая вдохновила пенсионные планы по всему миру подражать им. Сейчас крупнейший из них предпринимает шаги по ограничению своего участия в наиболее уязвимом типе недвижимости — офисных зданиях.

Канадский совет по инвестициям в пенсионные планы недавно заключил три сделки по сильно сниженным ценам, продав свои доли в паре башен Ванкувера и бизнес-парке в Южной Калифорнии, но индустрию потряс проект реконструкции офисной башни на Манхэттене: канадский управляющий активами продал свою долю всего за 1 доллар. Такие продажи подадут пример и другим крупным инвесторам, ищущим выход из кризиса, что приведет к массовому обвалу на рынке недвижимости Манхэттена, которому до сих пор удавалось избегать определения реальных цен.

Возвращаясь к исторической распродаже, в конце прошлого года канадский фонд продал свою 29%-ную долю в манхэттенском районе 360 Park Avenue South за 1 доллар одному из своих партнеров, Boston Properties, который также согласился взять на себя долю в долгах проекта. Инвесторы вместе с сингапурским фондом национального благосостояния GIC Pte купили 20-этажное здание в 2021 году с планами переоборудовать его в современное рабочее пространство.

Что касается жилой недвижимости, то с прошлой статьи никаких улучшений не наблюдается.

Средняя стоимость нового дома постепенно снижается, продажи пока что остаются не прежнем уровне(по сравнению с прошлым годом).

Сроки экспозиции пусть и выросли, но весьма незначительно.

Интересно выглядит индекс Кейса-Шиллера, который начертил двойную вершину.