Такие квартиры покупать небезопасно

Многие, наверняка, слышали, что 25 февраля 2024 года вступил в силу Закон, подписанный Президентом РФ о конфискации имущества за фейки об армии и призывы к деятельности, направленной против безопасности государства.

Я, Скворцова Ирина Викторовна, являюсь действующим инвестиционным брокером в недвижимость.

В связи с этим, совершенно согласна с мнением экспертов по недвижимости, что на рынке недвижимости в скором времени начнут появляться квартиры со срочными продажами, стоимость которых, будет существенно ниже рыночных.

Их легко смогут конфисковать у нового покупателя, и в данном случае, есть высокая вероятность, что он останется и без денег и без квартиры. Сделку могут признать недействительной.

Перед покупкой требуют тщательной проверки следующие ситуации:

- Владелец, ставший собственником недавно (возможно, на него просто переоформили недвижимость, с целью дальнейшей реализации).

- Большие дисконты, срочная продажа. - Свежее наследство. - Квартира в залоге.

- Частая смена собственника объекта.

- Продажа по доверенности.

- Владелец юридическое лицо.

Не производить расчеты до перехода права собственности!

Особое внимание следует обратить внимание на расчеты до сделки (не имеет значения – наличные или безналичные).

К примеру, вы проверили объект за 3 дня до сделки, по выписки из ЕГРН не было обременений или каких-либо ограничений. Вы платите продавцу и вместе с ним идете подавать документы на оформление. Но тут выясняется, что Росреестр отказал в регистрации, в связи с уведомлением ФССП о запрете регистрационных действий или в связи с наложением судебного ареста на недвижимость. Конечно, продавец может оказаться порядочным человеком и сам не знать об этом. А если он мошенник – то, скорее всего, эту квартиру он продал одновременно нескольким клиентам и скрылся. То есть, он заранее заказывает выписки из ЕГРН, и в один день в разных МФЦ с несколькими покупателями подает документы на право собственности. Получает со всех деньги и просто исчезает!

Покупку объекта недвижимости у гражданина РФ можно оплатить любым способом: как наличным, так и безналичным – но только рублевыми денежными средствами.

Если же, один из участников сделки иностранец, то только безналичным расчетом.

В случае, если продавцом оказывается гражданин недружественной нам страны, покупатель должен перечислить денежные средства на спецсчет, где размещаются средства не резидентов. Если еще остались какие-то сомнения, и хочется рассчитаться имеющимися долларами или евро – это будет не безопасно!

Нужно быть готовым к тому, что на границе, при подаче декларации, продавец, чтобы обезопасить себя, может сказать, что получил эти валютные денежные средства от конкретного покупателя. В таком случае – штраф может составить до 100% стоимости недвижимости.

Будьте внимательны при оплате наличными!

Всегда есть опасения использования поддельных купюр.

Если у вас отсутствует соответствующая квалификация и оборудование для подсчета суммы, советую лучше нанять сотрудника банка.

Да, он возьмет комиссионные в размере не более 0,3%, но вы устраните угрозу поддельных денег. При расчетах используйте банковскую ячейку, за неё обычно, платить покупатель. Обе стороны сделки присутствуют на её открытии, подсчете суммы и её укомплектовании в контейнер. Продавец же получает ключи к этой ячейке в обмен на расписку только после регистрации сделки. Но, к сожалению, были прецеденты, когда фиксировались случаи исчезновения денег в ячейке. Обе стороны присутствовали при закладке денежных средств, но после перехода права собственности, продавец не обнаружил их в ячейке. Что самое главное, банк также не несет никакой ответственности за содержимое в ячейке!!!

Открыть аккредитив в банке.

В данном случае, покупатель получает гарантию, что продавец получит денежные средства только после перехода права собственности на жилье. Покупатель открывает аккредитив, перечисляет туда необходимую сумму. Лучше всего использовать Сервис безопасных расчетов. В этом случае, деньги сначала поступают на номинальный счет, а затем на реквизиты продавца после регистрации сделки. В этом случае, если вся сумма перечисляется безналичным расчетом, расписка не пишется. Если же оплата частично, как это было в моем случае при покупке моей личной инвестиционной квартиры (аванс) и безналом СБР, продавец писал мне расписку на наличную часть, а остальное подтверждалось банковским документом. Все очень быстро и безопасно! Поэтому на своем личном примере советую вам именно этот способ расчетов! Будьте осторожны и удачных вам покупок на рынке недвижимости!

Предупрежден – значит, вооружен:

В связи со снижением спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать новые инструменты, повышающие продажи. Одним из таких механизмов является реализация через аккредитивы и продажа квартиры с занижением цены аффилированным лицам. Обе схемы являются рискованными для покупателя.

Как обычно заемщикам предлагаются договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), но особенность данной схемы в том, что некоторые застройщики и банки предлагают разместить часть средств не на эскроу-счете, а на аккредитиве. И тогда банк получает дополнительную доходность, часть которой может предоставить покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Такая же схема может использоваться и при рассрочке. В этом случае кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами (от шести месяцев до трех лет). В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,5% годовых, что существенно снижает ежемесячный платеж по ипотеке). Банк в это время может пользоваться деньгами, лежащими на аккредитиве, как средствами на вкладе. Всё прекрасно, но главная опасность таится в том, что в отличие от эскроу-счета, аккредитив не застрахован. И в случае отзыва у банка лицензии – покупатель не сможет вернуть себе часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Схема выглядит следующим образом: застройщик заключает ДДУ с аффилированными лицами, продает им жилье на этапе строительства по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. Затем, данные квартиры реализуются конечному потребителю, и застройщик получает возможность пользоваться полученными средствами до сдачи дома. Главная опасность такой схемы – в случае дефолта застройщика, покупатель потеряет большую часть заплаченных денег – разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на эскроу-счете. Сейчас отмечается рост аккредитивов среди крупных банков, около 10-15%, в скором времени, по прогнозам экспертов до 20-25%. Сейчас особенно популярен вариант с льготной ставкой на шесть месяцев. Вторая схема не так популярна – в настоящий момент ей пользуются всего лишь 1% застройщиков.

Формально, вышеупомянутые мной схемы, законны и основаны на использовании легальных инструментов. Для покупателя здесь есть, конечно же, финансовая выгода, но и нужно понимать, что отсутствуют рычаги воздействия и механизм предъявления претензий к застройщику, в случае срыва сроков строительства, банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка, претендовать на возмещение незастрахованной части денежных средств, как я уже писала ранее, не получится! Поэтому очень тщательно изучите документацию и особенности вашей сделки перед покупкой квартиры.

В свою очередь, как опытный инвестиционный брокер в недвижимость, могу помочь Вам сохранить и преумножить денежные средства и нарастить капитал, обращайтесь, подберу для Вас идеальные инвестиционное решение)

✅ WhatsApp

8-926-307-12-89;

https://vk.me/v_roste

📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste

Твой ❤ любимый инвест-брокер Ирина Скворцова