Мифическая доходность на рынке недвижимости

«Жилье – лучшая инвестиция: банкиры не обманут, квартиру всегда можно продать, девальвация не страшна, а доход – приличный». Этот миф годами держался на двух столпах – долевом строительстве и постоянном росте цен на вторичном рынке. Так ли это теперь и как грамотно инвестировать с невысокими рисками?

PRAVDA Invest подготовила серию постов о рынке недвижимости. Речь не пойдет о том, плохо или хорошо инвестировать в недвижимость!

Наша цель: создать систему координат, с помощью которой Вы изучите основные принципы ценообразования на рынке жилой недвижимости РФ и сможете принимать грамотные инвестиционные решения!

Погнали. Пост 1 из 7 «Вместо вступления»

Доля инвестиционной составляющей на рынке жилой недвижимости России достигает 10-15% в последние годы.

Покупка квартиры остается любимым способом сохранить и приумножить сбережения, получить рентный доход, помочь детям начать взрослую жизнь и отложить на “черный день”. Вкладываются и молодые семьи, и успешные бизнесмены, и люди зрелого возраста. В структуре инвестиционного портфеля недвижимость занимает второе место после банковских депозитов. Хотя в мировой практике – это завершающая стадия накопления богатства.

Сделка по продаже часто идет месяцами. В среднем по стране – от 90 дней, что делает этот актив одним из наименее ликвидных. Еще одна проблема – низкая доходность. Квадратные метры придется сдавать около 20 лет, чтобы вернуть вложения с учетом всех расходов в текущих ценах и слабого роста на рынке долгосрочной аренды.

Впрочем, инерцию преодолеть сложно. Нынешнее поколение желающих инвестировать накопления в квартиру сформировалось еще до начала кризиса 2014-2015 гг. Причина – почти постоянный рост цен, как рублевых, так и валютных. А после двукратной девальвации стоимость эконом- и комфорт-сегментов (до 90% первичного предложения) в долларах упала в два раза. Цены в рублях снизились до уровня 2013 года и вошли в пятилетнюю стагнацию. Единственным драйвером роста пока остается ипотечное кредитование.

Факторы, обеспечивающие маржинальность на рынке, – исчезают. Поэтому тот, кто сегодня “замораживает” накопленные средства в недвижимости, либо следует привычкам, либо не имеет достаточных знаний о других инструментах.

Стоимость любого актива и динамика его цены зависят от двух важнейших факторов – от спроса и предложения. Попробуем разобраться, какие факторы на рынке жилой недвижимости могут влиять на спрос и предложение в ближайшие годы:

В следующем посту разберем взаимосвязь между рынком недвижимости и экономической ситуации в стране!

1. Экономическая ситуация (рост экономики, доходы населения…);

2. Процентные ставки (инфляция, ключевая ставка, ипотека…);

3. Состояние рынка (структура рынка, объём строящегося жилья, законодательные изменения…);

4. Инвестиционная альтернатива (доходность других вложений, арендная ставка, расходы...);

5. Демография (количество покупателей, их возможности и потребности...).

В следующем посту разберем взаимосвязь между рынком недвижимости и экономической ситуации в стране!