Налоги при продаже унаследованной квартиры

Представим, что Вы получили в наследство от бабушки квартиру на окраине Москвы, но планируете в скором времени ее продать и приобрести новую в пределах садового кольца.

Давайте разберем какие налоги с продажи Вам пришлось бы в этом случае уплатить.

Как определить момент возникновения права владения на наследуемую квартиру?

Срок владения унаследованной квартирой начинает течь с момента открытия наследства, т.е. в нашем случае с момента смерти бабушки (например 28.02.2019 г.), либо если она считалась пропавшей без вести, то с момента вступления в законную силу решения суда об объявлении ее умершей или с даты указанной в самом решении (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата фактического принятия квартиры, а также дата регистрации права собственности значения не имеют (п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина России от 14.02.2019 N 03-04-05/8995).

Если продать унаследованную квартиру по истечении 3-х лет с момента открытия наследства (минимальный срок владения), в нашем случае после 28.02.2022 г., то Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ с доходов от ее продажи (п.п. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В указанном случае представлять налоговую декларацию 3-НДФЛ не требуется (абзац 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Но если Вы все же решаете продать унаследованную квартиру до истечения минимального срока владения (до истечения 3-х лет с момента открытия наследства), то с дохода, полученного от продажи, придется уплатить налог. В этом случае Вы должны самостоятельно исчислить НДФЛ и до 30 апреля (следующего за годом получения дохода от продажи квартиры) предоставить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, п. 3 ст. 228 НК РФ). Оплата исчисленного в декларации НДФЛ должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи квартиры (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Как исчислить НДФЛ с доходов от продажи унаследованной квартиры?

1) При определении налогооблагаемой суммы можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не превышающих в целом 1 млн. руб. (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В случае если Ваш доход от продажи квартиры составил менее 1 млн. руб., то обязанности по уплате налога не возникает, при этом не забывайте, что обязанность подачи налоговой декларации сохраняется.

Пример расчета № 1 (продажа квартиры по цене равной 70% от кадастровой стоимости и выше):

Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.

Вы продали указанную квартиру за 12 млн. руб.

12 млн. руб. – 1 млн. руб. = 11 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)

11 млн. руб. x 13% = 1 млн. 430 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)

Пример расчета № 2 (продажа квартиры по цене ниже 70% от кадастровой стоимости):

Согласно п. 2. ст. 214.9 НК РФ в случае, если доходы от продажи квартиры составляют меньше 70% от ее кадастровой стоимости, то для целей налогообложения такие доходы считаются равными кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры – 10 млн. руб.

Вы продали указанную квартиру за 5 млн. руб.

10 млн. руб. x 0,7 (понижающий коэффициент) = 7 млн. руб.

7 млн. руб. – 1 млн. руб. = 6 млн. руб. (налогооблагаемая сумма)

6 млн. руб. x 13% = 780 тыс. руб. (НДФЛ к уплате)

В случае если в ЕГРН отсутствует кадастровая стоимость квартиры, то сумма дохода для расчета НДФЛ будет определяться исходя из цены определенной в договоре купли-продажи.

2) Вместо налогового вычета Вы можете уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К таким расходом, в частности, можно отнести:

- денежные суммы, выплаченные Вами другим наследникам в счет компенсации, предусмотренной ст. 1170 ГК РФ (Письмо ФНС России от 27.06.2018 N БС-4-11/12388@);

- если наследуемая квартира была обременена ипотекой, при продаже Вы вправе уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму расходов по возврату банку заемных средств и погашению процентов за пользование заемными средствами (Письмо Минфина России от 02.08.2019 N 03-04-05/58466);

- документально подтвержденные расходы в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества, данное условие применяется в отношении доходов полученных начиная с 2019 г. (абзац 17 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п.п. 15 ст. 3 ФЗ № 325-ФЗ).

Какая ответственность предусмотрена за непредоставление налоговой декларации?

За нарушение срока подачи налоговой декларации 3-НДФЛ установлен штраф в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Если Вы не уплатили НДФЛ, но при этом правильно его исчислили и своевременно подали налоговую декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).

Суд вправе снизить размер указанного в п. 1 ст. 119 НК РФ штрафа при наличии смягчающих обстоятельств (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 57).

За несвоевременное представление «нулевой» декларации взимается минимальный штраф в размере 1000 рублей (https://www.nalog.ru/rn57/news/tax_doc_news/4311562/).