Как процентные ставки влияют на рынок недвижимости

Ставки в экономике снижаются. Размер ключевой ставки составляет 6%, при этом потенциал для снижения сохраняется. Сегодня вечером рассуждаем, как процентные ставки влияют на рынок жилой недвижимости.

Мифическая доходность на рынке недвижимости. Часть 3 из 7 в рамках недели недвижимости с PRAVDA Invest

Про ставки

Официальная инфляции в стране замедляется с начала 2015 года, да так, что ЦБ 5 раз снижал прогноз на 2019 в течение года. Во многом это следствие слабого потребительского спроса из-за низких располагаемых доходов населения (подробнее про доходы этот разбирали в прошлом посте).

Цель ЦБ по инфляции в 4% годовых достигнута, по итогам 2019 г. цены выросли на 3,03%, и даже увеличение НДС не позволило ускориться. Прогнозы по инфляции на ближайшие годы около 3-3,5%. Разница доходностей между классической ОФЗ 26215 и инфляционной ОФЗ 52001 (5,69-2,76=2,93%) также указывает на этот диапазон по инфляции.

ЦБ на таком внутреннем (это снижение инфляции и слабый экономический рост) и внешнем фоне (это замедление мировой экономики и тотальное смягчение ДКП большинством ЦБ) постепенно снижает ключевую ставку. На сегодня она 6,00%, но рынок и доходности ОФЗ говорят о том, что ключевая ставка может пойти на 5,5% в этом году.

Снижение ключевой ставки удешевляет стоимость фондирования для банков, и они в свою очередь постепенно снижают ипотечные ставки. Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам опустилась в декабре до нового исторического минимума – 9.0% годовых. И пока все говорит в пользу дальнейшего снижения ставок по ипотеке до 8%, а может даже и до 7% в ближайшие 1-3 года.

Здесь логичен вопрос, а будет ли россиянин массового набирать ипотеку при снижении ставок? Совокупный долг россиян по ипотеке около 8,2 трлн рублей, что по мировым меркам немного (меньше 10% ВВП). Но количество выданных ипотечных кредитов стало меньше на 13,8% по отношению к 2018 году. В деньгах тоже снижение за год почти на 150 млрд рублей или 12,5%. На фоне снижения стоимости кредита – ипотеку стали брать меньше!

По данным ЦБ охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким, если в начале 2015 ипотечный кредит был у 4% российских семей, то сейчас эта цифра возросла до 13%. Получается у многих ипотеки нет, а значит доступность ипотечного кредитования остается на низком уровне, даже после произошедшего снижения ипотечных ставок.

Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 26,9% (при покупке 30 кв. м. на человека) до 35,4% семей (из расчёта 18 кв. м. на человека). Ну конечно, чем больше детей в семье, тем сложнее тянуть ипотеку и процент семей способных обслужить ипотеку значительно падает (см. таблицу).

Об ограничении доступности говорит рост среднего срока, на который выдается кредит и рост среднего размера кредита (за счет снижения первоначального взноса, в 2016 меньше 20% от кредита внесло 10% ипотек, а в этом уже более 40%). На сегодня средний срок ипотеки близок к 20 годам, а размер суммы к 2,5 млн рублям. Данные от ЦБ на графике слегка устаревшие, но хорошо показывают динамику этих показателей за 10 лет.

В теории, если можно внести меньше за ипотеку на старте и взять побольше срок – доступность должна расти. И она растет, но для 80% населения все еще не доступна!

Кстати эти две тенденции имеют обратную сторону медали - переплата за ипотеку будет более существенной, повышая в итоге конечную стоимость недвижимости для потребителя, что крайне негативно на фоне отрицательной динамики реальных доходов населения.

ВЫВОД:Сложно переоценить значение ипотеки для рынка недвижимости – последние годы больше 50% сделок заключается с привлечение ипотечного кредита. Существенное замедление этого рынка будет губительно для спроса на недвижимость.

Ипотечные ставки продолжат снижаться в ближайшие годы. Условия выдаваемой ипотеки улучшаются, что также играет за рост объёмов кредитования – значит спроса на недвижимость. Потенциал ипотечного рынка в масштабах страны существенный, большая часть населения без ипотеки.

Но вот доступность обслуживания таких кредитов остается низкой по финансовым соображениям, особенно для семей с детьми. А именно они в первую очередь нуждаются в квартирах большего размера, а значит и более дорогих объектах.