Есть ли у банков цель отбирать квартиру у тех, кто взял кредит под залог недвижимости

Нет, потому что банкам сложно и накладно продавать заложенную недвижимость, которая ранее принадлежала должникам. Взгляд консультирующего юриста в сфере финансов. Разбор на примере Тинькофф, Газпром, ВТБ, вообще процесс стандартный для всех банков, он регулируется нормами законодательства РФ.

Картинка взята из интернета

Как устроен процесс обращения взыскания на недвижимость

Если бы банк действительно мог просто забрать у клиента заложенную недвижимость (квартиру или дом с земельным участком) на второй день просрочки кредита, панические стереотипы имели бы смысл. Однако в реальности обращение взыскания на имущество — долгий и затратный процесс, до которого банки стараются не доводить, ведь для них это в первую очередь расходы.

Без решения суда нельзя обратить взыскание на заложенную недвижимость заемщика, это абсолютно незаконно. Но и просто так подавать в суд на клиентов банки тоже не могут. По ФЗ-102 «Об ипотеке» (ст. 54.1), основания для обращения в суд — наличие длительной просрочки (более трех месяцев) и сумма просроченного долга больше 5% от стоимости заложенной квартиры. В иных случаях суд откажет банку в обращении взыскания на залог.

Когда должник допускает просрочку платежей, банк сначала предпринимает все возможные усилия для того, чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке — мирным путем, не обращаясь в суд. Однако, даже если после переговоров клиент не может или не хочет платить, только тогда, по прошествии трех месяцев, банк обращается в суд. Для этого банк готовит исковое заявление и оплачивает государственную пошлину. Чем больше задолженность, тем выше размер госпошлины.

Если исковое заявление соответствует требованиям, которые закреплены в ГПК РФ (Гражданский процессуальный кодекс РФ), суд назначает судебное заседание, рассматривает дело, оценивает все представленные истцом (банком) и ответчиком (должником) доказательства и принимает решение о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решение суда вступает в силу через 30 дней после составления его в окончательной форме судом — в течение этого времени у истца и ответчика есть право обжаловать его в апелляционном порядке. После того, как решение вступит в законную силу, суд выдает исполнительный лист — именно на основании этого документа судебные приставы будут обращать взыскание на недвижимое имущество должника. Этот процесс регулируется ФЗ «Об исполнительном производстве».

Судебные приставы возбуждают исполнительное производство, извещают должника о своих действиях, предоставляя возможность погасить долг в добровольном порядке, чтобы избежать реализации имущества. Если и после этого должник не погашает задолженность добровольно, тогда приставы передают заложенное имущество на продажу на публичных торгах.

На публичных торгах недвижимость продается не за полную цену. Суд рассчитывает начальную продажную стоимость так: рыночная цена минус 20%. Именно с этой цены начинаются первые торги.

Если первые торги не состоялись (например, отсутствовали участники), недвижимость передается на вторые торги. Ее цена в этом случае снижается еще на 15%. Если и вторые торги не состоялись, то квартира передается банку по акту приема-передачи в счет погашения долга по цене на 25% ниже той, что указана в решении суда, и банк становится ее собственником.

Затем банк продает квартиру, чтобы покрыть издержки от неуплаченного долга и процесса взыскания. Банку невыгодно оставлять квартиру за собой на длительный срок, ведь тогда он как собственник должен тратиться на ее содержание и оплачивать коммунальные услуги.

Чтобы продать квартиру, банку нужно потратить:

При этом не факт, что банк продаст квартиру по ее рыночной стоимости. В зависимости от размера долга и стоимости недвижимости эта сумма может компенсировать, а может и не компенсировать расходы банка и недополученные проценты.

Я не хочу сказать, что банки никогда не подают в суд на должников и всегда до последнего пытаются с ними договориться. Подают, куда без этого. Я хочу сказать, что если заемщик исправно платит кредит, нет ни одной причины бояться остаться без квартиры, которая передана в залог.

А даже если заемщик вдруг допустил просрочку, не нужно думать, что у него на следующий же день заберут квартиру в счет оплаты кредита под залог недвижимости — перед этим его ждет небыстрый процесс досудебного и судебного решения вопроса, который затягивается на месяцы. За это время вполне реально придумать решение проблемы и найти деньги — конечно, если есть желание погасить долг.