Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

В первом квартале текущего года на рынке первичного жилья Москвы было предложено застройщиками следующее предложение.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

О предложении со стороны застройщиков на рынке первичного жилья Москвы в I квартале текущего года рассказала Нина Олейникова – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

Нина Олейникова
эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».
Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Девелоперская активность в I квартале 2024 года: прирост на 1,3 млн кв.м или 54%

Общий объем нового предложения в I квартале составил 1,3 млн кв.м (1 028 тыс. кв.м в существующих проектах и 279 тыс. кв.м в новых).

Относительно аналогичного периода 2023 года прирост достиг 54%. В I квартале 2023 года общий объем нового предложения был на уровне 850 тыс. кв.м (1 028 тыс. кв.м в существующих проектах и 279 тыс. кв.м в новых).

В I квартале текущего года на рынок вышло 7 новых проектов общей площадью 279 тыс. кв.м. В основном стартовали проекты высокого класса: бизнес – 5 проектов, элит – 1 проект.

В сегменте доступного жилья комфорт-класса вышел всего один новый проект на территории Новой Москвы. Отметим, что классы проектов носят условный субъективный характер и могут не совпадать с позиционированием застройщика.

<p>Новые проекты, стартовавшие в I квартале 2024 года на рынке Москвы</p>

Новые проекты, стартовавшие в I квартале 2024 года на рынке Москвы

Активность застройщиков по запуску новых комплексов в I квартале можно охарактеризовать как умеренную.

Для сравнения, за аналогичный период в 2023 году на рынок вышли 16 новинок общей площадью более 400 тыс. кв.м.

Таким образом, по количеству новых проектов снижение в 2,3 раза, в квадратных метрах показатель снизился на 31%.

На рынок начинает плавно выходить новое предложение по реновации. За прошедший квартал «Московский фонд реновации жилой застройки» вывел в продажу 6 жилых комплексов в формате аукционов: Булатниковский 16Б, Капотня 1 квартал 8, Родниковая 5А, Ставропольская 23/1, Болотниковская 43, Нижняя Хохловка 8.

Отметим, что эти проекты не учитываются в статистике рыночного предложения и не заявляются как новинки.

Несмотря на большое количество проектов, сам объем предложения в пересчете на лоты в этих домах крайне ограничен.

Таким образом, городские структуры реализуют остатки квартир после завершения расселения по программе реновации.

Предлагаемые квартиры в реновируемых домах относятся к стандарт-классу, поэтому, скорее всего, будут замещать рыночные проекты доступного ценового сегмента, которые, как видно из новинок начала 2024 года, стали выходить в ограниченном объеме.

Помимо новых проектов в продажу вышли 67 корпусов в существующих проектах общей площадью более 1 млн кв.м. По количеству новых корпусов в старых проектах лидирует «старая» Москва в пределах МКАД: 43 корпуса против 24 в Новой Москве, а в пересчете на квадратные метры больше новых объемов вышло в Новой Москве. Так, на ее территории вышли в продажу корпуса с продаваемой площадью чуть меньше 540 тыс. кв.м (52% от совокупной площади).

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Ограниченный перечень новых проектов создает искаженное представление о замедлении девелоперской активности на рынке Москвы.

В действительности девелоперская активность в начале 2024 года находится на высоком уровне относительно аналогичного периода прошлого года.

Застройщики активно развивают уже стартовавшие проекты – выводят новые очереди, а вот проектов стало меньше, и фокус на высокобюджетные комплексы тут весьма заметен.

Период неопределенности до середины 2024 года будет сдерживать начинания девелоперов. Новостройки стандарт- и комфорт-классов, которые прежде всего подпитывались доступной льготной ипотекой, будут еще реже появляться в границах «старой» Москвы.

Вероятно, что пик девелоперской активности в Москве пришелся на 2023 год, а наблюдаемая активность в начале текущего года – инерция рынка. .

Предпосылок для дальнейшего наращивания объемов текущего строительства в условиях ипотечной неопределенности мало

Заместитель председателя правительства Российской Федерации Виталий Мутко на открытом диалоге в Совете Федерации доложил о вероятности снижения объемов ввода многоквартирных домов в 2026-2027 гг., что означает для рынка замедление запусков новых проектов в конце 2024-го-начале 2025 года.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Предложения застройщиков: динамика и структура на первичном рынке Москвы

В конце I квартала 2024 года объем предложения незначительно снизился от верхнего уровня прошлого квартала до 64 тыс. квартир за счет сокращения экспозиции в границах «старой» Москвы до 41 тыс. квартир (-2% за квартал и -4% за год). Рынок Новой Москвы активно расширяется и пополняется новыми квартирами. Так, за год объем предложения вырос на 30% до 23 тыс. квартир.

<p>Объем предложения на рынке Москвы (тыс. квартир)</p>

Объем предложения на рынке Москвы (тыс. квартир)

Текущая классовая структура столичного рынка в границах «старой» Москвы смещена в сторону бизнес-класса: 50% рынка занимают квартиры данного сегмента, а на долю комфорт-класса приходится 37% от совокупного предложения.

Первичное предложение в Новой Москве преимущественно представлено жильем комфорт-класса. Так, на данной территории покупателям предлагается 16,6 тыс. квартир, что соответствует доле в 73%.

Высокая девелоперская активность, стремительные запуски новых корпусов в сочетании с активностью покупателей во втором полугодии 2023 года привели к тому, что основной объем предложения сосредоточен в корпусах на низкой стадии строительной готовности.

В целом объем предложения на котловане и на этапе возведения нижних этажей составляет около 40 тыс. квартир или 63% от рынка, в «старой» Москве – 23 тыс. квартир или 57%, а в Новой Москве – 17 тыс. квартир или 74%.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Структура текущего предложения по площади предлагаемых квартир показывает достаточное разнообразие форматов, а наиболее популярная группа по площади квартиры как в границах «старой» Москвы, так и Новой – это форматы от 30 до 40 кв.м.

На долю таких лотов приходится 22% от совокупного предложения в целом по Москве. Далее больше всего вариантов к покупке в формате от 40 до 50 кв.м (15%) и от 50 до 60 кв.м (15%).

В «старой» Москве средняя площадь квартиры составила 58 кв.м против 47 кв.м в Новой Москве.

При этом стоит обратить внимание, что средняя площадь экспонируемой квартиры на рынке плавно снижается за счет выхода новых проектов с компактными планировками и квартирографией, ориентированной на жилье небольшой комнатности.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Сравнение структур предложения Новой Москвы и «старой» позволяет сделать достаточно важные выводы.

Раньше Новая Москва представляла собой конкурентный сегмент для первичного жилья Московской области.

Сейчас предложение Новой Москвы окончательно интегрировалось в «старую» Москву и вытесняет сегмент доступных новостроек.

Стоит добавить, что нивелирование массового сегмента новостроек в «старой» Москве происходит не только из-за активного развития Новой Москвы.

Дополнительную роль также играют факторы реновации и высокая стоимость старомосковской земли, на которой отсутствует экономический смысл строить что-либо дешевле бизнес-класса.

В «старой» Москве основные параметры предложения показывают, что это достаточно высокобюджетный сегмент: квартирография, структура предложения по классам, по бюджетам, размер средней площади квартиры. «Старая» Москва становится территорией активного девелопмента проектов бизнес-класса и выше. Новая Москва в этой истории занимает некую нишу дешевого и доступного жилья.

Обратите внимание на низкие и средние площади квартир. Это всего лишь 47 кв. м против 58 кв. м в «старой» Москве, где жилье достаточно дорогое и просторное.

На присоединенных территориях представлены компактные лоты в доступном сегменте. Соответственно, мы видим, что предложение Новой Москвы является ультрадоступным по сравнению со «старой» Москвой.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Цена предложения: сколько стоит квадратный метр в Москве и каков бюджет в конце I квартала 2024 года на первичном рынке столицы

Средняя цена квадратного метра в «старой» Москве достигла 514 тысяч рублей за квадратный метр (+3% за квартал и +13% за год). Можно сказать, что уровень цен вернулся к третьему кварталу 2023 года.

Снижение среднего уровня цен в конце 2023 года произошло на фоне ужесточения льготной ипотеки, конфронтации банков и застройщиков, а также повышения общего уровня неопределенности – кто хотел, уже купил квартиру, а небольшое снижение цен экспозиции должно было привлечь новых покупателей, которые конвертируются в договоры долевого участия в январе-феврале 2024 года.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

В Новой Москве стоимость квадратного метра предлагаемой квартиры составила 247 тысяч рублей за квадратный метр (+1% за квартал и +4% за год). Динамика цен на присоединенных территориях ниже, чем в «старой» Москве.

Основная причина – рост конкуренции и увеличение объемов предложения.

Так, за прошедший год рынок Новой Москвы вырос почти на треть до 23 тыс. квартир в экспозиции. В 2021-2022 гг. динамика роста цен в Новой Москве была выше, чем в «старой» за счет низкой базы.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Во 2 квартале 2024 года стоит ожидать активный рост цен по всей Московской агломерации.

Очередное завершение льготной ипотеки в июле 2024 года будет способствовать повышению покупательской активности в сегментах стандарт-, комфорт- и бизнес-классов.

Многие аналитики прогнозируют квартальный рост цен на уровне до 10-15%, но для «старой» Москвы при высоком уровне цен такой сценарий кажется маловероятным. Скорее всего, «старая» Москва прирастет в ценах до 5%, а Новая Москва может показать до 7% квартального удорожания.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Вслед за ростом стоимости квадратного метра увеличились средние бюджеты предложения. В «старой» Москве средний бюджет предложения достиг 29,7 млн рублей за квартиру (+2% за квартал и +12% за год), а в Новой Москве – 11,6 млн рублей (+1% за квартал и +2% за год).

В «старой» Москве, несмотря на высокий уровень средних цен, они разнятся по классам жилья. Предложение стандарт-класса крайне ограничено, а основной объем массового сегмента представлен комфорт-классом со средним уровнем цен в 366 тыс. руб. за кв.м.

Квадратный метр квартир бизнес-класса в среднем стоит 484 тыс. руб. Уровень цен в Новой Москве более однородный – жилье комфорт-класса стоит 246 тыс. руб./кв.м, а бизнес-класса – 264 тыс. руб./кв.м.

Наиболее массовые предложения на рынке по бюджету – в сегменте до 20 млн рублей. В «старой» Москве можно выбирать из 48% вариантов, а в Новой Москве – 97%. Самая массовая группа по стоимости в «старой» Москве «от 15 до 20 млн рублей», и на нее приходится 8,7 тыс. квартир.

В Новой Москве наибольшее число вариантов к покупке в группе «от 10 до 15 млн рублей» – 9,4 тыс. квартир. При этом в Новой Москве квартиры характеризуются компактностью, поэтому доступные бюджеты связаны с маленькой площадью.

Подробнее о соотношении бюджетов и площади квартир в Москве

Локация «старой» Москвы. Количество предложений по группам: площадь квартиры и бюджет предложения
Локация «старой» Москвы. Количество предложений по группам: площадь квартиры и бюджет предложения
Локация Новой Москвы. Количество предложений по группам: площадь квартиры и бюджет предложения
Локация Новой Москвы. Количество предложений по группам: площадь квартиры и бюджет предложения

Вероятнее всего, бюджет предложения будет увеличиваться в среднем по рынку. Связано это не столько с ростом цены квадратного метра, сколько с замедлением девелоперской активности и постепенным вымыванием наиболее доступных вариантов с рынка.

Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot

66
7 комментариев

Вот всегда было интересно, куда столько строят недвижки??? Ведь целыми гектарами землю скупают и бахают человейники как не в себя

1
Ответить

Вот всегда было интересно, куда столько строят недвижки???Действительно странно, с учётом того, что население как-бы уменьшается. И строят не элитное жильё, а человейники, куда даже из хрущёвки переезжать не то, чтоб сильно хочется.
В общем рынок недвижимости я стараюсь обходить стороной. Не знаю когда и как, но грохнется он обязательно.

Ответить

Вот и слушай потом знакомых: тип сейчас ничего не продается-рынок перенасыщен) а получается все ок и нормально так работает.

Ответить

Ну эта льготная ипотека уже и так не одни карты спутала. Вторичка зависла в воздухе, а первичка улетела в стратосферу, норм такая история получилась

Ответить

Получается почти 35% это студии и 29% однушки со скромной площадью. И что с таким предложением точно захочется решать демографическую проблему ?

Ответить