Как покупать квартиры в новостройках СПб? Почему застройщики и риэлторы не заинтересованы в выгоде клиента?

Давайте начнём без длинных вступлений и предварительных ласк. У застройщика всего одна цель: продать вам квартиру с максимально возможной для себя выгодой. Не помочь найти вариант, который будет оптимален, удобен и выгоден именно для вас. Не предложить разные способы экономии. Нет, просто продать. Продать то, что у него есть. Застройщик вложил деньги в определённый объект и рассчитывает их как можно быстрее отбить и выйти в жирный плюс. Типовой риэлтор или агент по недвижимости может раздавать советы направо и налево. Причём он может говорить так умно, так бойко и завораживающе, что у вас сложится впечатление, будто перед вами самый лучший риэлтор во всей галактике Млечный Путь. Но чем он рискует? Ничем. Его задача закрыть сделку и получить комиссию от застройщика. А она у всех плюс-минус одинаковая. Интересы покупателя – зона ответственности самого покупателя. Здесь каждый за себя. Nothing personal – just business!

Когда вам предлагают очередную плюшку, это не забота. Это сервис. То есть дополнительная услуга за ваши деньги. Может быть, эта плюшка вам действительно нужна. А может, и нет. Или нужна, но её можно получить за меньшие деньги. Кто его знает? Не в интересах застройщика и типового агента по недвижимости раскрывать все карты. Их интерес – как можно быстрее продвинуть вас к подписанию договора о покупке. Ни больше ни меньше.

Как тогда быть покупателю в этом жестоком и холодном мире? Как минимум почитать эту статью. В ней я расскажу об основных подводных камнях, которые поджидают неопытного покупателя квартиры в новостройке СПб. (Тут поясню, что я питерский риэлтор. И рассказывать буду на примере местного рынка. Но, к сожалению или счастью, все уловки и схемы работы типовых риэлторов и застройщиков можно переложить и на другие города РФ). Причём неважно, вы ищете квартиру для себя, рассматриваете её только как инвестицию или же хотите сдавать в аренду. Я постараюсь охватить все аспекты. Букв будет много. Поэтому пристегнитесь. В конце бонус в виде критериев, по которым я определяю ликвидность жилья. Надеюсь, что мои статьи тут помогут вам найти хорошее агентство риэлторов у себя в городе.

Для тех, кто ещё со мной незнаком, представлюсь. Алексей Калашников – риэлторъ из Санкт-Петербурга с горячим стажем в профессии больше 10 лет. Я занимаюсь тем, что именно решаю задачи клиента, а не просто беру комиссию. В этой статье я приведу много личных примеров из практики того, как я это делаю. Поэтому можете называть меня «решэлторъ». Также буду рад, если прочитаете мою первую статью о том, что риэлторы на самом деле нужны. Но не все. Там частично рассматривается вопрос, как найти хорошего риэлтора. А это статья – её продолжение. Теперь давайте ближе к делу.

Итак, риски самостоятельного поиска квартиры в новостройке. Они же риски работы с плохим риэлтором.

Начнём с самой маленькой неприятности. В поисках нужного предложения вы заходите на разные сайты – агрегаторы объявлений, ресурсы застройщиков – и оставляете там свой телефон (сие неизбежно, без этого никак). Думаю, уже ни для кого не тайна, что оставленный на стороннем сайте номер сливается всем желающим. Так и тут. Будьте уверены, что вас одолеют звонками с предложением рассмотреть к покупке недвижимости или ещё чего «поинтереснее». Я и мои коллеги получаем в день по 5-10 таких звонков на рабочие номера. Поэтому обратиться к риэлтору стоит хотя бы за тем, чтобы он сработал как естественный фильтр от подобного рода звонков.

У меня есть живой пример знакомого бизнесмена, который интересовался покупкой квартиры в новостройках СПб 3 года назад. Так ему до сих пор названивают по 2-3 раза в неделю с предложениями прикупить какую-нибудь квартиру. Дело в том, что ушлые маркетологи продают и перепродают по много-много раз «базы горячих лидов» олухам-руководителям отделов маркетинга. Мол, вот смотри! Это люди, которые интересуются недвижкой. А те и рады.

Застройщик не может предложить больше, чем у него есть. Более того, вам могут нагло впаривать неликвид, который не продаётся по несколько лет. Хороший риэлтор тем и хорош, что подбирает альтернативные варианты. Причём не один и не два. У покупателя должен быть выбор – это принцип любого профессионала. Что называется, база. Конечно, чем конкретней ваши требования, тем вариантов меньше. Задача уже не хорошего, а лучшего риэлтора города (ну или считающего себя таковым) как раз помочь вам эти критерии составить и осмыслить. Если вы человек неопытный, то ваши представления почти наверняка не совпадают с реалиями. Подобных историй много в моём телеграм-канале. Например, в этой истории девушка долго искала себе комнату сама и отсматривала варианты, которые сильно превышали её бюджет. То есть она просто теряла время, тратила нервы и нисколько не приближалась к покупке. У неопытного покупателя уходит месяц-два на изучение рынка. В то время как опытный риэлтор понимает, что подойдёт клиенту после одного разговора с ним.

Давайте закрепим: лучшие риэлторы СПб, любого другого города или даже федерального уровня (если такие есть) не отличаются тем, что дают вам широкий выбор. Можно предложить хоть тысячу вариантов. Но что в этом толку, если они «не про вас»? Если вам предлагают много вариантов, которые вам нравятся и подходят под ваши требования и возможности (второе, увы, часто перевешивает), – это явный признак работы с профи. Одной вещи я научился у более матёрых коллег. Лучшие риэлторы Санкт-Петербурга всегда помогают сформулировать клиенту критерии поиска, а не просто работают по ТЗ клиента.

Грамотный риэлтор находится в контексте рынка и отлично понимает его состояние и его актуальную динамику. Рынок может расти, может стагнировать, может падать. В каждый из этих моментов отличаются цены и спектр предложений. Но если человек не знает состояние рынка, ему можно легко втюхать что угодно втридорога. Вот небольшая история на тему из моей личной практики.

Позвонил мне как-то мужчина из Новосибирска. Назовём его Павел. Мой телефон ему дали по рекомендации. Он обратился ко мне за советом. Говорит, рассматриваю покупку квартиры в новостройках СПб. И, мол, новосибирская агентша по недвижимости предлагает вложиться в квартиру в Северной столице в таком-то доме по такому-то адресу. Причём агентша торопит, так как квартира осталась в доме всего одна. Квартиры, говорит, стремительно разобрали. Так что надо брать быстрее, не думая. Зато через год можно будет квартиру продать сильно подороже и неплохо так навариться. Павел решил узнать моё мнение по этому поводу.

Сначала я подумал, что ослышался. Но нет. Агентша по недвижимости в Новосибирске (а это, на секунду, в 3 тысячах километров от Питера) предлагает срочно-срочно вложиться в квартиру здесь. Павел объяснил это так, что девочка-агент сама из Петербурга и её перевели в Новосиб. Так что она шарит!

Девочка, может, и шарит. А вот я, находящийся в Питере и работающий на местном рынке риэлторъ, вообще не готов гарантировать, что на текущем падающем рынке квартира вырастет в цене через год. У риэлторов есть доступ к особым агрегаторам, куда нет доступа у обычных людей. Там можно посмотреть все актуальные предложения застройщиков. Я глянул, как там с предложениями в новостройке, в которой агентша предлагала Павлу немедленно взять якобы последнюю квартиру. Таких «самых последних квартир» для продажи там было… 49 штук. Но это не всё.

Хваткая агентша предлагала брать квартиру в рассрочку под 2%. Базовая цена квартиры – 7,3 млн. рублей. Плюс 2%, итого 7,446 млн руб. И якобы через год она будет стоить больше. Я нашёл Павлу точно такую же квартиру в соседнем, уже сданном доме. Наберите воздуха в грудь. Вторичка точно такой же площади, можно сказать, в этом же самом месте, с техникой и мебелью – за… 6,3 млн рублей. Как тебе такое, Илон Маск? Разница в миллион с лишним! Я спросил Павла: чем рискует агентша, предлагая такую инвестицию? Павел, не думая, ответил: ничем. Вопросы?

В последнее время ко мне обращается всё больше жертв подобных агентов. Люди покупают жильё в новостройках СПб от застройщика в надежде через полгода-год продать квартиры, потому что им так посоветовали. Вот только продать не в убыток не получается. Спрашиваю людей: а чего не идёте к этим же агентам, с которыми покупали? Ответ убил. «Нам агенты говорят, что продажами не занимаются. Только покупкой. А продажа — это уже не к ним». Гениально! Как вежливо послать на 3 буквы человека, которому втюхал дерьмо? Просто скажи, что перепродажа – не твой профиль.

Уже на этом моменте читатель подметит: получается, без риэлтора плохо, с ним ещё хуже. Как тогда быть? Увы, полно таких риэлторов, которых я называю «призраки с портфелем». Это те самые союзники, с которыми и врагов не надо. Комиссию получил и улизнул. Про таких я много написал ещё в прошлой статье. В этой же я продолжаю вести вас за руку по паноптикуму под названием «Рынок недвижимости». Цели у меня две. Первая: научить отличать проходимцев от профессионалов. Всё-таки понимать, какой риэлтор лучше, — навык полезный, но недооценённый. Вторая, сугубо эгоистичная: показать на живых примерах, как работаю я, и убедить вас не бояться работать с настоящими специалистами (такими, как я!), которые будут действовать в ваших интересах. Давайте я покажу ещё на одном примере с покупкой жилья в новостройке, что значит риэлтор, действующий в ваших интересах.

2018 год. Я сопровождал сделку по покупке квартиры в элитном клубном доме (ЖК «Ярославский» в Питере, если кому интересно). Клиентки – мама и дочь из Москвы. Им от бабушки выпало наследство и надо было куда-то его выгодно применить. Меня подключили к процессу, когда выбор уже был сделан.

Я говорю маман и доче: дайте хоть глянуть, чего вы там собрались брать. Приезжаю смотреть. Однокомнатная квартира, 56 квадратов. «Элиточка» как она есть: фэшн, полный фарш, вип-лухари-эксклюзив. Лепнина на потолке. Дорогой паркет под ногами. Деревянные окна в пол. 8,2 миллиона рублей за такое чудо. Но! Квартиру 5 лет с самого момента сдачи дома не могли продать. Это раз. За это время дом дал усадку, и по нему пошли трещины. Это два. 8,2 млн – за такие деньги в то время можно было найти трёшку в Москве. А тут однушка, хоть и просторная. Это три. Сообщаю всё это клиенткам. Однако их очень подкупил пафос места. Они не столько покупали жилплощадь, сколько статус и клубность. Что ж, хозяин – барин!

Внутри меня зудело: 8,2 млн за такое! Плюс 100 тысяч оплаты за моё сопровождение. Клиенток такие траты не парили, а вот меня да. Застройщик однозначно понимал, что цена завышена. И я понимал. Проявляю инициативу и, не посоветовавшись с клиентками, звоню застройщику и уговариваю снизить цену до 8 млн. Как? Маленькая профессиональная тайна. Скажем так: моя тактика переговоров базируется на знании рынка и основ психологии. В общем, я заработал клиенткам 100 тысяч рублей. Это уже с учётом оплаты моих услуг. Но на этом наше сотрудничество не закончилось.

Мама и дочка, как я уже сказал, москвички. И переселяться в Питер пока не собирались. Поэтому они оформили на меня нотариальную доверенность, и я 3 года занимался сдачей квартиры в аренду. За это время квартира хозяйкам «надоела», и её решено было продать. Естественно, я вёл сделку по продаже. Квартира ушла за… 11,5 миллионов. Эти деньги мы реинвестировали в новостройки и скоро снова будем их продавать.

В этом и состоит моё главное отличие от типичного риэлтора. Меня интересует не сделка, а клиент, с которым можно работать вдолгую. Потому как объект, который он купит с моей помощью, мне же потом и продавать. А значит, я напрямую заинтересован в том, чтобы предлагать к покупке ликвидные объекты. О критериях поиска я расскажу чуть дальше в статье. А пока давайте продолжим рассматривать риски, с которыми сталкиваются покупатели жилья в новостройках.

Это больная тема. Можно сказать, must have любой сделки по покупке жилья в новостройках СПб от застройщика. Без этого никуда! Уж очень велик соблазн впарить что-нибудь неосведомлённому гражданину.

Есть такая штука – субсидированная ставка от застройщика. К примеру, я хочу взять квартиру. Но ставка от банка, допустим, 8%. И застройщик мне говорит: «Можем сделать так, чтобы ваша ставка была 4,5%. Правда, квартира будет стоить дороже процентов на 20. Зато платёж будет маленький».

Плюсы такого предложения очевидны. Уменьшенный платёж позволяет комфортно выплачивать кредит без преодоления себя каждый месяц. Но надо иметь в виду, что квартира, которая стоила 5 млн, теперь обойдётся вам в 6 млн. Сейчас рынок падает. Ни через год, ни через два, вы квартиру за 6 млн не продадите. Если не хотите оказаться в минусе, то вы будете привязаны к своей жилплощади года на три минимум. Застройщик вам такие детали пояснять, конечно же, не станет. Чай, не маленькие! Сами должны разобраться. А грамотный риэлтор вам про такое обязательно скажет.

Есть ещё ипотека с господдержкой. Там пониженная процентная ставка – 8%. Сейчас действует несколько программ для разных слоёв населения: малоимущих, многодетных семей, есть даже для айтишников и т.д. (К слову, 1 июля 2024 года программу отменят. Так что торопитесь, кому интересна тема). По каким-то программам обязательно страхование жизни и здоровья, а по каким-то нет. Но предлагать вам страховку будут в любом случае. Причём как бы под соусом того, что без неё ну вааааще никак! И пока под кожу застройщику не залезешь, не спросишь напрямую, никто тебе ничего не скажет. Более того, застройщики страхованием не занимаются. Страхуют банки-партнёры. Застройщик может купить полис у банка условно за 20 тысяч рублей, а клиенту продать за 40 тысяч. Разница идёт… конечно, в карман застройщика.

Откуда я всё это знаю? Да потому что я и мои коллеги сталкиваются с этим ежедневно. За годы работы я освоил предмет «Общение с застройщиками» на твёрдую пятёрку. Самое главное, не надо стесняться, как пелось в той песне. Застройщики и банки же не стесняются навязывать вам свои услуги, да ещё и втридорога. Вот и я не стесняюсь задавать застройщикам и банкам неудобные вопросы и таки отстаивать интересы клиентов. В каждом банке-партнёре застройщика у моего агентства есть свой куратор, с которым можно договориться на принципиально иные условия – более выгодные для моего клиента.

Вот свежий пример. Мой клиент покупал квартиру у очень крупного застройщика (у которого ещё название из трех букв и первая «Л»). И застройщик насчитал страховку на 30 тысяч рублей. А через меня получилось 15 тысяч. Потому что у меня нет никаких наценок и комиссий на дополнительные/сопутствующие услуги. При том, что я получаю комиссию от застройщика (как и все остальные риэлторы), а клиенту мои услуги обходятся бесплатно.

У меня есть отдельная когорта клиентов. Когда-то они узнали, что есть выгодные новостройки СПб от застройщика (даже неважно, какого). Ринулись покупать и удачно закрыли сделку. А потом пришла пора продавать. И выясняется: этой важной бумажки нет, другая важная бумажка куда-то потерялась, а про существование третьей они и знать не знали.

Клиенты в 99% случаев не задумываются о том, что им для совершения сделки (неважно, покупка или продажа) нужен целый пакет документов. Да они и не обязаны знать. Грамотный риэлтор должен полностью посвятить клиента в этот вопрос. Причём речь идёт о таких бумажках, названия которых до сделки вы и не слышали. Например, вам понадобятся документы, подтверждающие совершение оплаты: документ о зачислении денег на счёт эскроу, документ, подтверждающий открытие аккредитива. То есть не просто выписки из онлайн-банка, а полноценные бумажные документы с синей печатью. Как сказал бы профессор Преображенский: «Окончательная бумажка. Фактическая. Настоящая. Броня!».

В чём здесь загогулина? В том, что без них вы вполне себе проведёте сделку по покупке. Но пройдёт лет 5-8, а то и 15, и вам нужно будет… опять-таки недвижимость продавать. И эти «окончательные бумажки» вам понадобятся, чтобы подтвердить факт оплаты при покупке недвижимости. Надеяться на архивы банков в этом случае не рекомендую. Ладно если пройдёт год-другой. А если 15? Ищи ветра в поле. Добыча таких документов постфактум – это всегда отдельная занимательная история.

Относительно недавно как раз добывал с клиентом некоторые документы по сделке, которую он когда-то оформил через «Домклик» (это такой сервис от «Сбера» по поиску недвижимости, а также оформлению ипотеки и сопровождению сделок). Значит, покупку совершил, а копии нужных бумажек не взял. Не взял, потому что просто не знал. И ни одна из сторон-участниц сделки ему про это не сказала: ни продавец, ни менеджеры банка, ни его агент по недвижимости.

Когда настал черёд моего клиента продавать жильё, понадобились зарегистрированный кредитный договор, зарегистрированный договор долевого участия, документ, подтверждающий оплату… Эх! Сколько времени удалось бы сэкономить, будь тогда, ещё при покупке, на месте того агента по недвижимости я. Сразу после сделки я бы взял клиента за руку и повёл его в банк для получения платёжного поручения с отметкой банка об его исполнении. Собственно, так я и делаю всегда. Потому что знаю, что мне же эту квартиру потом и продавать. У меня даже есть отдельный пост в телеграм-канале о том, почему любую работу с объектом недвижимости я начинаю… с проверки документов.

Многие уверены, что покупают квартиру раз и навсегда. Но, как известно, человек предполагает, а бог располагает. Это наши бабушки и дедушки были привязаны к жилплощади пожизненно. Теперь же мобильность населения сильно возросла. Я и сам живу уже в третьей квартире за 9 лет.

Толковый риэлтор (к коим я без ложной скромности причисляю и себя) – он, как адвокат, всегда на страже интересов своего клиента. Думает на несколько шагов вперёд, прикидывает разные варианты развития событий. А вариантов, на самом деле, не так уж и много. Это для клиента в сделке всё диковинно. А для бывалого риэлтора «этот мир абсолютно понятен». Он знает конъюнктуру рынка. Он изучил предложения в этом доме и даже районе. Он знает, что будет говорить сотрудник отдела продаж компании-застройщика. И знает, что на это ответить. А главное, толковый риэлтор просто обязан предлагать альтернативные варианты. Всегда! Ещё раз: у покупателя должен быть выбор! Вот главный принцип! По крайней мере, лучшие риэлторы СПб, которых я знаю, его точно придерживаются.

А у застройщика есть только квартиры в его жилых комплексах. Для сравнения, в моей базе более 70 тысяч квартир по всему Питеру и области. Иными словами, правильный риэлтор стремится не закрыть сделку, а по максимуму соблюсти интересы клиента. Это выгодно и самому риэлтору. Потому что такие клиенты всегда к нему возвращаются. Всегда! Проверено на собственном опыте.

Который раз сошлюсь на свою предыдущую статью, где рассказывал про свой чемоданчик, с которым езжу на приёмку квартир. Не будет лишним показать его ещё раз.

Недавно сравнивал содержимое своего чемоданчика с содержимым сумки профессионального приёмщика квартир. Оказалось, что у меня на 2 инструмента больше.

В целом, оно, конечно, можно и без решэлтора со стажем, и без профессионального приёмщика обойтись. Зайти в новёхонькую квартиру, оценить обстановку на глаз, да и подписать документы о приёмке. Вот только что можно определить на глаз? Качество побелки. Качество поклейки обоев. К паркету можно прицениться. Пооткрывать и позакрывать двери. Подёргать ручки. Оценить качество шумоизоляции окон. Ну, может, ещё какую пару-тройку декоративных мелочей забыл. В целом, новостройки СПб от застройщика для меня уже давно не terra incognita. Бываю там часто. Хожу, как к себе домой. И проблемы там плюс-минус одинаковые. Я составил топ-3 самых частых:

· Брак в отделке.

· Плохо работающая вентиляция.

· Некачественная электропроводка.

И если первую ещё можно заметить без специальных приборов, то другие две проблемы уже сложнее. Приведу очередной пример из практики. Принимаю квартиру клиента. Замеряю, сколько вольт выдаёт розетка в комнате. Оказалось, 237 В вместо 220. Это чревато тем, что мелкая электроника при подключении к сети постепенно будет выходить из строя. Далее я специальным прибором имитирую короткое замыкание, при котором должно сработать УЗО (устройство защитного отключения) в электрощитовой. Говоря по-простому, после короткого замыкания должно вырубаться электричество. А у меня не вырубалось! Иду в ванную. Там тоже розетка. Имитирую короткое замыкание. А электричество, как подавалось в розетку, так и подаётся. Иду на лоджию. Туда (для чего-то) тоже вывели розетку. Снова проворачиваю свой трюк. И, о, чудо! Сработало УЗО. На одной розетке из всей квартиры. И та – на балконе. И как такое покупателю определить самому? Не совать же пальцы в розетку.

Ещё у меня есть в чемоданчике анемометр. Это такой прибор для измерения скорости движения газов и воздуха. Им проверяют работу вентиляционных систем. Без него никуда. Если воздухообмен будет ниже нормы, в квартире будет накапливаться влага. От влаги – плесень. В том числе чёрная, которую, во-первых, ничем не отмыть, а во-вторых, она выделяет крайне неполезные споры. Особенно такая плесень любит образовываться, когда разница между температурой внутренней и наружной стен меньше 13,8 градусов Цельсия.

Вспоминается другой случай, где мне пригодилась лазерная рулетка. В документах застройщик указывал, что сдал квартиру на 1 квадратный метр больше. Это подразумевало, что за добавку надо доплатить. На деле же оказалось, что площадь на 1 квадрат меньше. Так кто кому должен? Таких историй у меня полным-полно. Заходя в квартиру на приёмку, я сразу знаю, куда сунуть свой нос, куда ухо, а куда глаз. (Честно скажу, не видел даже у лучших риэлторов Санкт-Петербурга хотя бы некое подобие своего чемоданчика с инструментами. Поэтому считаю его своим преимуществом).

В отличие от приёмщика квартиры, я иду вместе с клиентом подписывать акт приёмки с застройщиком, помогаю заполнить все важные бумаги (тот же договор с управляющей компанией или договор о передаче прав собственности). Да чего уж там! Если клиент из другого города, я его встречаю на своём красном «Мустанге» и везу на объект. А потом сажаю обратно на поезд или самолёт, если надо.

Тем временем мы подобрались к самому сладкому.

У обывателя критерий выбора один: нравится или не нравится. Инвестировать по такому принципу нельзя. Как говорил герой «Бесприданницы»: «На вкус, да на цвет образца-то нет. У всякого свой вкус. Один любит арбуз, а другой – свиной хрящик». Вот почему при подборе надо опираться на предпочтения основной массы покупателей, а не на свои. У меня в телеге есть пост-история, в котором я рассказываю, как НЕ надо инвестировать. Получился очень поучительный пример того, ЧТО не стоит покупать и КАК не надо продавать. Если интересна тема, то пост точно рекомендован к прочтению.

А я вернусь ко вкусам массовой аудитории. Ибо по ним можно оценить, насколько просто вы квартиру перепродадите. За годы работы я сформировал список параметров, которые стопроцентно отталкивают абсолютное большинство покупателей:

1. Отсутствие лоджии или балкона. Были у меня клиенты – семейная пара. Они как раз пытались продать квартиру без балкона. Когда-то они купили её для себя, и им было абсолютно фиолетово, есть балкон или нет. А потом настала пора продавать жильё. Ох, как же долго мы искали покупателя. Человек, равнодушный к отсутствию балкона, — это краснокнижный зверь. Проще поймать амурского тигра голыми руками и заставить его купить квартиру без балкона или лоджии. (Эта история — лишний повод задуматься тем, кто покупает жильё для себя и не планирует никуда переезжать).

2. Первый этаж. Тут вы минусы и без меня назовёте. Как минимум нет балкона:)

3. Совмещённый санузел.

4. Квартира у лифта.

Добавлю от себя признаки, которые плохи именно с точки зрения инвестирования. Например, очень плохо перепродаётся средний ценовой сегмент. Уж лучше взять что-то из эконома (учитывая факторы, перечисленные выше). Причём брать лучше на этапе котлована. Тогда можно будет продать квартиру с максимальной маржой. Не забывайте, что для продажи нужно выбрать удачное время. Это не через год, и не через два.

Осторожно стоит относиться к покупке квартир в «человейниках» — ЖК на несколько тысяч жителей. Когда дом будет введён в эксплуатацию, владельцы-инвесторы других квартир насытят рынок предложениями. Поэтому здесь важно очень точно выбрать момент незадолго до введения в эксплуатацию и продавать.

Да, маржа будет не максимальная. Но приемлемая. И объект получится сбыть быстро, не в убыток себе. Отошлю ещё раз вас к истории о неправильном инвестировании в своём телеграм-канале. Клиентка хотела держать квартиру до «победного конца». Финал истории со всеми подсчётами есть в посте.

Также предостерегаю любого начинающего инвестора от самостоятельной работы. Мол, сам всё найду, сам куплю, сам продам. Не устану повторять: ваше представление о сфере недвижимости с вероятностью 99% не совпадает с реальностью. К сожалению, все истории в рамках одной статьи на vc не расскажешь. Поэтому здесь я оставлю ещё один пример заблуждений обывателя, решившего на шару вложиться в недвижку, да ещё и воспользоваться деньгами государства. Почитайте пост, если тоже рассматриваете идейку вложить свои кровные в квартиру с целью перепродать через полгода-год. Там я на пальцах объясняю, какими проблемами это грозит.

Чем ещё выгодна работа с риэлторами в плане инвестирования? В отличие от простых покупателей, у риэлторов есть доступ к предбронированию квартир. Что это за фрукт такой – предбронирование? Застройщик незадолго до объявления старта продаж и маркетинговой кампании хочет изучить спрос на свой объект. Поэтому готов продать некоторые квартиры ниже цены, планируемой на официальном старте продаж. Если квартиры сметают – это повод поднять ценник повыше. Ежели спрос не особый – это повод скорректировать фин. план и, возможно, позиционирование объекта. Даже тут вам нужен не просто риэлтор, а риэлтор с чуйкой и опытом, который ни за какие деньги не купишь. Такой сразу своим насмотренным глазом поймёт, насколько выгодна покупка – действительно ли квартира продаётся ниже рынка или с переплатой.

Надеюсь, мне удалось наглядно показать, насколько важна фигура грамотного профессионального риэлтора при покупке жилья в новостройке. Осталось самое сложное – найти толкового специалиста. А то всякое бывает. Даже с заслуженными актёрами.

Ну, как минимум одного решэлтора вы знаете. Свои вопросы и замечания прошу оставлять в комментариях. Я их с удовольствием читаю и отвечаю. До связи!