Кого защищает закон в Дубае: арендодателя или арендатора

Если планируете инвестировать в дубайскую недвижимость или переезжать по работе, то, вероятно, будете участвовать в арендных отношениях. А в Дубае аренда — это очень регламентированный процесс: вы столкнетесь с разными госструктурами, правилами и законами. Наши юристы структурировали информацию, а в конце статьи дали комментарии к договору аренды.

Вот что будет в статье:

Если вы турист и/или у вас нет Emirates ID, вы можете остановиться в отеле или арендовать Holiday home. Арендаторы при размещении в Holiday home платят туристический взнос. Этот сбор включается в счет от арендодателя. Сумма взноса 10-15 AED за ночь.

Такой тип недвижимости должен быть зарегистрирован собственником в сервисе Holiday home. На этот вид деятельности выдается специальное разрешение Департаментом туризма и коммерческого маркетинга (DTCM).

Если вы хотите сдать свою недвижимость в аренду Holiday home:

Департамент рассмотрит заявку в течение одного рабочего дня и отправит ответ на электронную почту. Разрешение будет действовать год.

Для тех, кто планирует жить длительное время в Эмиратах, выгоднее пользоваться длительной арендой — от года. Такой вариант доступен, только если у вас есть Emirates ID.

1. Долгосрочная аренда оплачивается авансом за несколько месяцев сразу.

Все цены на сайтах недвижимости будут указаны за год. Вы можете договориться с арендодателем и разделить арендную плату на несколько платежей, но это будет дороже.

2. Все сделки проходят через агентов.

Агентское вознаграждение в среднем составляет 5% от годовой стоимости аренды при заключении первого договора. В случае продления обычно тоже берется комиссия: в среднем от 1000 AED с арендатора и арендодателя.

Убедитесь, что агент зарегистрирован в Агентстве по регулированию вопросов недвижимости (RERA). У агента должно быть соответствующее удостоверение. Проверить лицензию можно на сайте DLD в разделе Licensed real estate brokers.

3. Правила о количестве жильцов.

При аренде недвижимости учитывайте, что в Дубае есть ограничение на количество жильцов в зависимости от помещения:

5. Все договоры аренды подлежат регистрации.

После подписания нужно зарегистрировать договор в системе Ejari («моя аренда» на арабском языке). Она позволяет обезопасить обе стороны сделки. Власти выступают посредником и дают гарантию, что все условия закреплены и прозрачны.

Провести регистрацию может ваш агент или вы сами онлайн, или лично в любом отделе приема документов, утвержденном DLD (Typing Center Units).

Необходимые документы для регистрации в Ejari:

Стоимость регистрации через мобильное приложение — 172 AED, при посещении офиса — и 220 AED.

Ejari — не просто формальность, это подтверждение того, что вы действительно живёте в Дубае. Ejari может понадобиться для операций, не связанных с жильём. Например:

6. Подключение коммунальных услуг.

Как только договор зарегистрирован, вам следует подать заявку на подключение электроэнергии и водоснабжения (DEWA).

Важно! Заранее проверить отсутствие задолженности от предыдущих жильцов по коммунальным услугам. Проверить эту информацию может ваш агент, прежде чем вы создадите свою учетную запись DEWA.

Подать заявку на подключение DEWA можно онлайн или в отделе приема документов одновременно с регистрацией Ejari. Для этого потребуются:

Расходы на подключение DEWA:

Услуги будут активированы в течение 24 часов после оплаты возвратного депозита.

7. Правила билдинга.

Обязательно запросите правила билдинга, особенно те, что касаются процесса переезда.

Договор устанавливает правила, которые должны неукоснительно соблюдаться.

Договор состоит условно из двух частей:

Агенты могут уверять, что у них стандартные условия, но мы советуем очень внимательно изучать addendum и вносить в него правки, если условия вам не подходят.

Обращайте внимание на следующие пункты:

Deposit — залог — обычно это 10% от годовой аренды, оплачивается после подписания договора аренды. Обратите внимание, при каких условиях депозит возвращается арендатору. Бывает, что арендодатель отказывается возвращать депозит. Но в ОАЭ действуют строгие законы, согласно которым домовладельцы обязаны возвращать залог в соответствии с условиями договора.

Maintenance — обслуживание — обычно в договоре прописывается сумма, выше которой расходы на обслуживание оплачивает арендодатель. Например, в договоре указана сумма 500 AED, а у вас сломался кран стоимостью меньше 500 AED — эта поломка не входит в ответственность арендодателя, и платить будет арендатор.

Additional fees — дополнительные платежи за водоснабжение и водоотведение, электричество, муниципальный сбор, кондиционер, интернет и ТВ. Муниципальный сбор в платежах вы увидите как housing fee. Для Дубая housing fee — это 5% от годовой аренды.

Vacating/notice — расторжение договора. О желании расторгнуть или продлить договор арендатор должен уведомить арендодателя за 90 дней до окончания аренды, если иное не прописано в договоре. Досрочное расторжение договора, как правило, возможно только при уплате штрафа — 1-3 месячных аренды.

Внесение изменения в договор. Арендодатель должен уведомить арендатора за 90 дней о желании внести изменения в договор, если иное не прописано в договоре.

Продление договора на тех же условиях. Если ни одна из сторон не уведомила о желании расторгнуть договор, то договор считается продленным на тех же условиях. Если иное не прописано в договоре.

Продажа недвижимости. Если квартира была продана, а вы ее арендуете, не переживайте — новый собственник обязан уведомить вас за 12 месяцев о расторжении договора.

Субаренда. Арендатор не может сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если иное не прописано в договоре аренды, согласно ст. 24 Закона № 26 от 2007.

Если вы выступаете в сделке субарендатором, обратите внимание, чтобы у арендатора было право на субаренду.

Если вы арендатор, и у вас нет права на субаренду, то не пытайтесь пересдать ее. За это последует расторжение договора аренды. Факт нарушения может отследить администрация здания.

Пример приложения к договору аренды с комментариями экспертов. Здесь мы дополнительно подсветили рисковые места, на которые стоит обращать отдельное внимание.

Арендодатель может изменить стоимость аренды при продлении договора на новый арендный срок. При этом арендодатель должен предупредить об изменении за 90 дней до окончания предыдущего срока аренды.

Увеличить стоимость можно, только если текущая арендная плата ниже среднерыночной более чем на 10%. При этом само повышение не может превышать 20%. Каждый может проверить рыночную стоимость арендной платы и насколько может измениться ставка на калькуляторе RARE.

Если вы обнаружили, что арендодатель не имеет права повышать аренду, то надо письменно сообщить ему об отказе с аргументами, почему это не правомерно. Если спор с арендодателем не получается урегулировать мирно, то можно обратиться в Rent Disputes Settlement Centre (RDC).

Выселить арендатора можно только при следующих условиях (статья 25 Закона № 26 от 2007):

* В этом случае арендодатель должен письменно уведомить арендатора за 12 месяцев в соответствии с порядком, указанном на сайте RERA.

Недавно Дубайский центр урегулирования споров по аренде (RDC) вынес важное решение для арендодателей. Арендодатель хотел вернуть собственность для личного пользования. Он предупредил арендатора о своем намерении за 12 месяцев, как и предписано законом. Но, когда срок уведомления истек, арендатор отказался освобождать помещение, что привело к спору.

Суд вынес решение в пользу владельца недвижимости, обязав арендатора освободить помещение. Такое решение укрепляет правовую базу в отношениях между арендодателем и арендатором. А также будет способствовать культуре взаимного уважения и соблюдения договорных обязательств.

Пример приложения к договору аренды с комментариями экспертов.

Выводы: Государство и надзорные органы Дубая стараются сохранить прозрачность в отношениях между собственником и арендатором. И всегда остаются на стороне закона и условий договора аренды.

Но законодательство у них запутанное: нормативные документы публикуются на разных официальных сайтах, и часто сложно понять, какой документ отменен, а у какого уже появились поправки.

Мы разбираемся в тонкостях местного законодательства, структурируем его и помогаем советами в телеграм чате LAW TALK. Присоединяйтесь.