Как сделать так, чтобы ремонт в новостройке не обернулся потерей денег

Получая у застройщика ключи от новенькой и долгожданной квартиры, многие собственники сразу спешат обустроить семейное гнездышко, радуясь предстоящему ремонту. Однако после того, как вы подписали акты и оформили право собственности, стоит заняться согласованием всего того, что вы собираетесь воплотить на полученных квадратных метрах. Если же этого не сделать, то есть риск, что комнаты придется расположить не так, как хочется, а так, как они размещены у соседа.

Меня зовут Анна Страгис. Я — сооснователь компании “Формула перепланировок” и официальный партнер Гильдии риелторов Москвы. 10 лет занимаюсь вопросом согласования перепланировок и обучаю этому остальных. В этой статье поговорим о перепланировке в новостройке и важных юридических нюансах, о которых знают далеко не все.

Прежде чем приступить к непосредственному ремонту жилплощади, необходимо выполнить ряд формальностей в государственных учреждениях. Избежать их не получится даже в том случае, если застройщик вручил вам ключи от квартиры со “свободной планировкой”. На самом деле, обустроить помещения как угодно все равно не получится. Придется расположить кухню, комнату и туалет в пределах тех зон, которые были запланированы застройщиком. Подробнее о планировках в квартирах-студиях мы уже говорили в статье “Свободная планировка не так уж свободна”.

Даже если в вашей квартире все стены стоят так, как вам нравится, но хочется поменять местами кухню и комнату или устроить гардероб в коридоре, интерьерные задумки нужно предварительно согласовать. Одни из них сделать можно без проблем, другие — не получится согласовать ни при каких обстоятельствах.

Несмотря на то, что недвижимость — фактически ваша собственность, любые изменения внутри квартиры вы должны согласовывать с местной администрацией. Делается это из-за того, что государство не очень-то доверяет гражданам в части творческих ремонтных порывов. Процедура согласования дает возможность властям контролировать жильцов многоквартирного дома, чтобы они не построили чего-то такого, после чего обрушится или покосится весь дом.

Обязательного согласования требуют конструктивные изменения, включающие в себя как переустройство квартиры, так и ее перепланировку.

Переустройством считается замена, установка или демонтаж инженерного, электрического, газового или сантехнического оборудования. Например, вы получили от застройщика квартиру “в бетоне” без сантехники, и, конечно, со временем установили ванну, унитаз и раковину, а на кухне — газовую или электрическую плиту. Если вы думали, что здесь ничего не надо согласовывать (стены же остались на месте), то, увы, вынуждена вас огорчить. Документы придется собирать, правда, в этом случае можно обойтись упрощенным согласованием по эскизу в местной жилищной инспекции.

Перепланировка — это более серьезные изменения внешнего облика квартиры. Она предполагает изменение местонахождения стен и перегородок, что были построены или запланированы застройщиком. Например, вы решили расширить кухню или создать дополнительный санузел. Такой ремонт требует более длительной и дорогостоящей процедуры согласования.

Поэтому, начиная ремонтные работы, убедитесь, что вы не отошли от плана, который выдал застройщик.

Каждая квартира в новостройке обязательно ставится на первичный учет в Бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве это МосгорБТИ. Правда, сегодня все чаще застройщики ограничиваются лишь постановкой недвижимости на кадастровый учет. Из-за этого собственники вынуждены проходить процедуру самостоятельно, поскольку без технического паспорта БТИ согласовать перепланировку, как и переустройство, не получится. Будьте внимательны и не забудьте уточнить этот момент у застройщика.

После того, как квартира будет поставлена на первичный учет, на руки вы получите технический паспорт с подробным техническим планом квартиры, на котором будет указано местонахождение кухни, санузла, несущих стен, балкона или лоджии, встроенных шкафов, а также место для установки электрического и газового оборудования. Исходя из этого и планируйте свои временные и финансовые возможности относительно предстоящего ремонта.

Довольно часто собственники квартир как в новостройке, так и во вторичном фонде, забывают приводить в порядок документы. Ремонт завершен — можно праздновать новоселье и наслаждаться счастливой жизнью в новой комфортной жилплощади. На самом деле, расслабляться не стоит, поскольку если вы сделали даже небольшую перепланировку и не согласовали ее, в отличие от соседа, который оказался более расторопным, все свои дизайнерские идеи придется подстраивать под него.

По этой причине рекомендую заказать в БТИ поэтажные планы квартир, расположенных над и под вашей, чтобы убедиться, что в процессе ремонтного вдохновения вы не нарушили интересы соседей сверху и снизу. В противном случае вам могут отказать в согласовании перепланировки в МЖИ.

Закон обязует нас сначала согласовывать перепланировку, а потом ее воплощать в реальность, поскольку важно, чтобы вы не мешали соседям снизу и сверху. Нельзя располагать свои “мокрые зоны” (кухню и санузел) над и под жилой комнатой. Например, вы расширили туалет, “забрав” несколько квадратных метров у коридора, а сосед их “потратил” на расширение спальни. В итоге возникает конфликт интересов, и решить его может только техпаспорт.

На самом деле, советую опередить других жильцов в подъезде, получить технический паспорт БТИ и согласовать перепланировку раньше всех. Тогда соседям сверху и снизу придется подстраивать свои планировочные решения под техплан вашей квартиры, а не наоборот.

С каждым годом в нашей стране требования к обустройству квартир становятся более строгими. Поэтому при покупке недвижимости в новостройке рекомендую заранее узнать как можно больше информации о застройщике и его проектах. Поинтересуйтесь, насколько ответственно он подходит к планированию, зонированию и трассировке квартир, быстро ли он предоставляет собственникам архитектурные и строительные планы в случае необходимости.

Получив информацию, вы сможете сэкономить время и деньги, а главное, более точно спланировать ремонт и избежать неприятных сюрпризов.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал и следите за актуальными новостями! Ваша Анна Страгис.