Пока для себя, но скоро и под сдачу: как развивается рынок Light Industrial в России

Кто покупает индустриальную коммерческую недвижимость, как меняется спрос и можно ли привлечь клиентов на большие чеки в сегменте через цифровые платформы — в материале.

Вместо «ржавого пояса»

Light industrial (англ.: «легкая промышленность») — довольно новый сегмент коммерческой недвижимости на российском рынке. Это современные площадки, которые позволяют в одном пространстве объединить производство, склад, офис, шоурум и другие необходимые функции.

Объекты light industrial обычно располагают рядом с городом или даже в его черте. Это здания средней площадью 20-25 тысяч кв. м, с нарезкой от 500 кв. м до 5 тысяч кв. м. Но также есть примеры отдельно стоящих зданий со средней площадью 3,5-5 тысяч кв. м, предназначенных для одного резидента. За счет относительной компактности и вариативности планировок они интересны в первую очередь для малого и среднего бизнеса, ориентированного на мегаполисы.

Внешне объекты напоминают скорее современные административные или офисные комплексы, чем стереотипные здания «ржавого пояса», что привлекает сотрудников, которые хотят работать в комфортных условиях. Это актуально в условиях сложного технологичного производства и дефицита кадров при низкой безработице, которая в апреле 2024 года составила 2,6% и продолжает обновлять исторические минимумы.

При этом, отличительной чертой light industrial являются наличие особой инженерной инфраструктуры, высокая нагрузка на электрические сети и максимально широкий перечень производственных видов разрешенного использования земли. «Исторически малый и средний бизнес в нашем сегменте был вынужден выбирать пространства в старом фонде, размещаться в ангарах и других малоприспособленных для эффективной работы условиях. Когда встал вопрос о расширении бизнеса и переносе части производства из Рязанской в области в Москву, куда поставляется 40% нашей продукции, мы столкнулись с проблемой поиска подходящего помещения — возможности и интерес есть, а предложение сильно ограничено», — делится Сайгитов Махач, генеральный директор компании «Рэдвент Инжиниринг», которая приобрела помещение в промышленном парке формата light industrial.

Объемы спроса и кто его формирует

По данным IBC Real Estate, общий объем предложения light industrial в Московском регионе на начало лета составляет 902 тысяч кв. м, 87% из которого уже приобретено или арендовано производственными компаниями. Текущие темпы роста предложения пока не способны удовлетворить предметный интерес бизнеса. В компании Parametr, являющейся одним из ключевых игроков рынка light industrial Московского региона, отмечают, что только за первое полугодие 2024 года общий объем спроса на площади light industrial уже превысил 1,2 млн кв. м.

При этом спрос на покупку и аренду распределяется почти поровну: 51 и 49% соответственно. Однако по факту сделок наблюдается преимущественно покупка.

«Арендовать light industrial практически невозможно — все предложение вымывается конечными пользователями с рынка еще до ввода в эксплуатацию, в то время как арендаторы приходят на этапе, когда объект уже построен, а все площади в нем оказываются распроданными. На примере проекта нашей компании, Промпарка Бутово, 100% покупателей — это конечные пользователи, которые приобретали помещение для себя», — комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.

Несмотря на то, что объекты light industrial рассчитаны преимущественно под потребности малого и среднего бизнеса, на этот формат обращают внимание и крупные игроки, поскольку в сегменте big box (помещения под логистические комплексы площадью свыше 5 тысяч кв. м) дефицит предложения ещё больше. По данным «Авито Недвижимости», за год интерес к покупке объектов от 5 до 10 тысяч кв. м в среднем по РФ вырос на 49%, в Москве — на 72%, в Санкт-Петербурге — на 25%.

«В Москве и области интерес к покупке объектов light industrial размером от 1,5 до 5 тысяч квадратных метров за год вырос на 2%, в то время как спрос на аренду таких пространств прибавил 7%. Можно сказать, что предметный интерес бизнеса в столице оформился больше года назад и сегодня предприятия находятся в поиске подходящих предложений и ждут ввода в эксплуатацию объектов, рынок вышел на плато. В то же время другие регионы только открывают для себя этот формат. Например, в Санкт-Петербурге и области за год спрос на покупку таких же объектов вырос на 29%, а на аренду — на 5%», — комментирует Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито».

По мнению Александра Манунина основными драйверами роста спроса на light industrial являются импортозамещение (56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа комплексного развития территории (согласно собственному исследованию Parametr, до 40% резидентов промзон являются потенциальными клиентами формата). «Оба этих фактора в среднесрочной перспективе продолжат свое воздействие на сегмент, что обеспечит высокую динамику роста спроса», — считает эксперт.

Одной из причин большого интереса к объектам light industrial также является многофункциональность таких пространств. Например, в сделках по продаже объектов Parametr с привлечением покупателя через «Авито Недвижимость» сегменты бизнеса и их мотивация были разные. В одном случае покупатель переезжал из помещения в старой промзоне, которая попала под КРТ. В другом: клиент открывал производственную площадку в новом для себя регионе. Ещё в одном: у компании была цель объединить на одной площади производство, хранение, офис и выставочное пространство. Сегодня основной спрос на light industrial формируют три сегмента компаний: производители, оптово-розничная торговля, логистика и е-commerce.

Преодолеть трудности и привлечь инвесторов

Несмотря на большое количество положительных кейсов и общий интерес к сегменту, для его развития есть ряд сдерживающих факторов.

С точки зрения прямых инвестиций — это высокий порог входа. Минимальный чек на блок размером в 500 кв. м составляет 50 млн рублей.

Другим сдерживающим фактором для частных инвесторов является низкая осведомленность о специфике и преимуществах данного формата. Но эта ситуация стремительно меняется и популярность сегмента растет. В прошлом году light industrial стал самой громкой фразой на рынке коммерческой недвижимости. Произошло окончательное формирование продукта как такового, появились свои игроки, ведущие консультанты начали анализировать этот рынок отдельно от складского.

Некоторых участников отталкивает высокая конкуренция за вакантные блоки в структуре реализованного спроса, однако, с увеличением ввода дополнительных мощностей light industrial в эксплуатацию инвесторы все больше присматриваются к этому сегменту.

Таким образом, пока основные резиденты промпарков – это в основном сами производители, которые покупают помещение «на вырост» для дальнейшего развития, а пока готовы его сдавать. Но появляются и классические инвесторы, рассматривающие этот формат под арендный бизнес.

По данным «Авито Недвижимости», медианная цена в Москве и области за год на пространства light industrial размером от 500 до 1,5 тысяч кв. м выросла на 55%, на объекты от 1,5 до 5 тысяч кв. м — на 40%. Арендные ставки также увеличились на сопоставимые величины. Это должно дополнительно заинтересовать инвесторов, чтобы такие сделки тоже приобрели массовый характер.

Особенности продвижения

Относительная новизна для рынка и низкая осведомленность о формате light industrial в целом влекут за собой необходимость значительных вложений для повышения уровня информирования аудитории. До момента обращения клиент совершает большое количество касаний как с рекламными объявлениями, так и информационными сообщениями о формате: видеообзорами девелоперов на сайте, отзывами других арендодателей, статьями в СМИ. Для Parametr Авито выступает одной из таких точек касания с потенциальными клиентами в длинном цикле продажи объекта.

На платформе Авито у застройщика есть собственный магазин с более чем 200 актуальными предложениями. Такой выбор достигается за счет гибкости в планировках. Также компания активно использует инструменты внутреннего продвижения Авито.

Страница Parametr на «Авито Недвижимости»

«Наш опыт взаимодействия с Авито показывает, что, даже используя стандартный набор инструментов продвижения, можно успешно реализовывать современную производственную недвижимость. Но ключевое значение тут, конечно, имеют качество продукта, его локация и массовое предложение. Если бы мы строили единичные безликие коробки без красоты, эстетики, технологий, инфраструктуры и ориентации на потребности производственных компаний, даже очень качественное продвижение было бы не таким эффективным», — комментирует Елена Белевцева, директор по маркетингу компании Parametr.