Рента - опасность или выгода?

К нам обратился приятный молодой человек, сетовавший на то, что остался без наследства бабушки, передавшей свою квартиру племяннице в обмен на содержание и уход. Остальные родственники, рассчитывающие на наследство, намерены подать в суд.

Есть ли у такого дела судебные перспективы? Оценим.

Договор отнюдь небезобидный и непростой.

Пожилая москвичка передала квартиру в собственность своей сиделке, которая обязывалась пожизненно ее содержать, обеспечивать уход и сохранять право пользования квартирой до конца жизни. Спустя некоторое время пенсионерка умерла, и суды начали рассматривать иск наследников, сестра и сын пенсионерки были недовольны тем, что квартира, которую они рассчитывали унаследовать, досталась другому человеку.

Суды нашли иск подлежащим удовлетворению, постановив «вернуть» спорную квартиру в наследственную массу на основании того, что ни одна из сторон не приступила к исполнению договора, получательница ренты не успела принять квартиру и не предоставила доказательств, что она действительно приносила пенсионерке продукты и лекарства. Обратили суды внимание и на то, что переход права собственности был зарегистрирован после смерти бабушки.

В итоге ВС, отменив судебные акты, состоявшиеся в пользу родственников, пришел к следующим выводам:

Но… как всегда есть но…

В нашем случае клиентом был представлен не договор ренты, а договор купли-продажи.

Действительно, часть правового регулирования правоотношений ренты предусматривает применение правил о купле-продаже и дарении. Однако необходимо помнить о том, что указанное положение закона не означает, что эти договоры являются взаимозаменяемыми. Тем не менее, распространена практика, когда вместо договоров ренты стороны заключают договоры купли-продажи или дарения – например, руководствуясь соображениями (якобы) упрощения сделки. Но выбор купли-продажи или дарения несет риски для обеих сторон.

С точки зрения пожилого человека у приобретателя недвижимости отсутствует корреспондирующая обязанность по оказанию помощи, ухода, выплате денежного содержания. И принудить к исполнению соответствующих обещаний невозможно.

В результате возникают споры о расторжении договоров, прежде всего при недоказанности факта передачи денежных средств по договору купли-продажи.

В качестве основания указала, что является практически глухой, в силу неграмотности и возраста не понимала, какую сделку заключает. Суды выяснили, что имущество было завещано вдове племянника. В течение нескольких лет она осуществляла уход за пожилой родственницей, а затем не смогла продолжать оказывать помощь из-за собственного онкологического заболевания.

После этого на помощь пришли соседи. Они и уговорили переоформить квартиру на них в обмен на пожизненный уход и содержание. Был заключен договор купли-продажи.

В договоре было закреплено право проживания в указанной квартире после перехода права собственности к покупателю, однако обязательства по оказанию ухода и содержания в договоре не указаны. После этого истец и ответчик прибыли к нотариусу для отмены завещания, составленного в пользу вдовы племянника.

А потом… суд.

Оспаривая куплю-продажу, бабушка заявила, что рассчитывала на пожизненное содержание с иждивением, однако была заключена купля-продажа, условия которой не соответствуют ее волеизъявлению.

Ответчик указал, что истице никаких обещаний по уходу не давал. По «доброте душевной» сохранил ей право проживания в квартире!

Судом был допрошен свидетель, который пояснил суду, что предлагал истцу заключить договор пожизненной ренты, однако истец отказался со словами «что Наташа говорит, то и делайте».

В итоге суд пришел к выводу, что ввиду перечисленных обстоятельств истица действительно заблуждалась относительно природы сделки и считала, что передача квартиры ответчику должна была сопровождаться встречными обязательствами в виде постоянного ухода, пожизненного содержания, помощи по хозяйству и ремонта квартиры, что указывает на наличие у истицы воли на заключение с ответчиком договора пожизненного содержания с иждивением, признал сделку недействительной и возвратил квартиру.

Главная проблема состоит в том, что подобные состояния являются латентными, и вторая сторона сделки обладает ограниченными возможностями узнать о них перед совершением сделки в силу объективных причин.

В частности, пожилой человек может являться полностью дееспособным, в то время как информация о здоровье человека находится под охраной медицинской тайны и недоступна потенциальному плательщику ренты без согласия самого пожилого человека.

Один из способов минимизации подобного риска со стороны плательщика ренты – до совершения сделки получить как можно больше информации, подтверждающей отсутствие психических расстройств и иных состояний, препятствующих ее совершению.

Например, организовать обследование, записать на видео процесс заключения договора у нотариуса, во время которого задать уточняющие вопросы, просить соответствующие справки и заключения. Подобная подготовка является серьезной, но не должна показаться излишней.

И в завершении.

При заключении договоров ренты стоит учитывать риски судебных споров из брачных отношений сторон.

Даже в случае, если супруг получателя ренты умер, спор о разделе может возникнуть с наследниками. Если брак расторгнут и супруг является бывшим, то риск раздела квартиры сохраняется.

С другой стороны, в браке может состоять плательщик ренты, который приобретает право собственности на недвижимость. Например, в случае, если право собственности приобретено им в период брака, то приобретенная квартира является совместной собственностью супругов и подлежит разделу между ними так же, как и другое имущество, в связи с чем супруг или супруга могут стать долевым собственником квартиры. В результате такой долевой собственник может чинить препятствия пожилому человеку в пользовании квартирой.

Вместе с этим, супруг должен считаться лицом, обязанным исполнять обязательства по договору ренты наравне с первоначальным плательщиком ренты – то есть, супруг, не принимавший участия в заключении договора ренты, может оказаться обязанным ухаживать за посторонним пожилым человеком.

Наконец, плательщик ренты может вступить в брак после заключения договора ренты, и в таком случае может сложиться ситуация, при которой он в период брака выплачивает рентные платежи из общих доходов супругов за квартиру, которая является его личным имуществом, - в результате второй супруг может требовать от первого супруга (плательщика ренты) возмещения половины выплаченных рентных платежей по аналогии с платежами по ипотеке за личное имущество супруга.

P.S. Если планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков.

А молодому человеку мы, конечно же, постараемся помочь. О ходе дела расскажу в нашем ТГ-канале.