Мы - КОМПЕНСАТОРЫ: приёмка квартиры в новостройке — путь к миллиону рублей кэшбека от застройщика за строительные дефекты

Купил квартиру — получи миллион обратно! И нет, это не реклама новой программы господдержки или акция от застройщика. Сегодня расскажем про «кэшбек поневоле» и почему застройщику таки придется раскошелиться.

Меня зовут Антон Довгаль, а моего партнера по бизнесу — Евгений Годов. А вместе Мы — КОМПЕНСАТОРЫ (капс в данном случае – элемент, извините за выражение, айдентики).

Оба мы практикующие юристы со стажем 15+ лет каждый. Я специализируюсь на семейных спорах, а последние два года активно помогаю получать деньги с застройщиков за строительные дефекты.

Евгений имеет опыт в спорах с самыми серьезными государственными учреждениями, с которыми обычно спорить не принято. Не пасует ни перед представителями «силовых ведомств», ни перед именитыми юридическими агентствами «по ту сторону барьера».

Но пора перейти к делу.

Здоровых нет - есть недообследованные

Уже избитая врачебная шутка — и, кстати, совершенно правдивая. То же можно сказать и о вновь построенном жилье. 90% квартир в новостройках сдаются с явными строительными дефектами. А если хорошенько и придирчиво покопаться, то недостатки можно выявить вообще в любой квартире. Почему мы, КОМПЕНСАТОРЫ, люди исключительно придирчивые — станет понятно ниже (нет, не только потому что мы юристы).

Строительные дефекты, с которыми сталкиваются покупатели квартир, можно разделить на две группы: условно НЕкритичные для комфорта и те, которые реально портят жизнь.

К первой группе НЕкритичных отнесем:

● Неровные стены. Ну, будет щель между шкафом и стеной — так ведь достаточно в эту сторону не смотреть.

● Неровные полы. Опять проблемы с мебелью, но если подложить под ножки кусочки картона, то все будет ОК.

● Разная толщина швов на кафельной плитке. Вообще ничем не мешает — а то развелись тут эстеты, понимаешь. То латте им недостаточно тыквенный, то швы на плитке кривые.

● Поклеенные внахлест обои, щели в ламинате. Аналогично предыдущему пункту. Чай не баре…

● Неровные дверные проемы, неплотно прилегающие двери, плохая работа дверных замков и ручек. И то сказать, что честному человеку стыдиться нечего и закрываться не от кого.

Жить в квартире с критичными недостатками из второй группы будет тяжело даже самым терпеливым людям:

● Промерзающие или продуваемые окна. Ждите в гости черную плесень.

● Плохая работа вентиляции. Будете всегда знать, что у соседей на обед. А если тянуть будет не из соседской кухни, а из соседского… ну, вы поняли, тогда будет совсем грустно.

● Отсутствующая шумоизоляция. Тут, в общем, спорно: может, вы любитель heavy metal, и тогда плохая «шумка» — это проблемы не ваши, а ваших соседей.

Некоторые из перечисленных строительных дефектов устранить относительно просто. Например, заменить стеклопакет. Другие же де-факто исправить не получится — скажем, для выравнивания стен придется разрушить весь чистовой ремонт. И на это мало кто решится.

С некритичными недостатками вполне можно смириться и не обращать на них внимания. Если, конечно, деньги вам не нужны. А можно взыскать солидную компенсацию с застройщика и:

● закрыть ипотеку на несколько лет раньше;

● или обставить квартиру мебелью;

● или слетать в отпуск;

● или любой другой вариант — полученную компенсацию можно потратить по своему усмотрению.

Более серьезные строительные дефекты в любом случае придется исправлять. Очень часто — за свой счет. То есть фактически второй раз оплачивать уже оплаченную работу. В договоре-то, поди, не было написано, что наружная стена здания может промерзать, а плесень в углу комнаты — нормальное явление? Вот то-то и оно: квартиру вы оплатили утепленную, а получили… И теперь вы сами должны выполнить те работы, которые вообще-то должен был провести застройщик.

Законом предусмотрено несколько основных вариантов решения проблемы с выявленными строительными дефектами.

1.Устранение недостатков застройщиком. В случае с упомянутым выше стеклопакетом или промерзающей стеной это оптимальный вариант, потому что исправлять этот дефект в любом случае придется. А самое главное – устранить такие недостатки вполне реально.

Но заставлять девелопера переделывать чистовой ремонт ради выравнивания стен — так себе затея. Все растянется на месяцы, а работы будут вести те же самые строители, что изначально сделали плохо.

Да и сами застройщики на такое обычно категорически не соглашаются. Ведь помимо полной переделки ремонта придется еще обеспечить собственника съемным жильем на время проведения работ, организовать переезд и перевозку вещей – все это за счет застройщика.

Поэтому девелоперы в абсолютном большинстве случаев стараются решить вопрос выплатой компенсации – и об этом чуть ниже.

2. Исправить все самостоятельно, сохранить чеки и выставить счет застройщику. Это подойдет для тех, кто таки готов ввязаться в новый ремонт. А кто хочет уже заехать и жить в новой квартире - вряд ли на такое решится.

3. В некоторых случаях можно и вовсе расторгнуть договор — вернуть квартиру и получить обратно деньги с застройщика. Но этот вариант — совсем не вариант, учитывая рост цен на недвижимость.

4. Заключить досудебное мировое соглашение. Самый быстрый способ получить тот самый кэшбек от застройщика. В этом случае представители девелопера добровольно соглашаются на выплату компенсации. Сумма обычно выходит несколько ниже, чем можно было бы получить в суде, но зато сразу и без долгих разбирательств.

Тут стоит подчеркнуть, что “торговаться” с представителями строительной компании должны подготовленные юристы, иначе сумма итоговой компенсации вряд ли порадует собственника квартиры.

5. Взыскать компенсацию с застройщика за строительные дефекты. Если девелопер не идет на контакт добровольно, то следующий шаг – обращение в суд.

Итого, получение денежной компенсации (добровольно или через суд) – самые интересные и одновременно самые реалистичные варианты решения проблемы с различными строительными недоработками. И об этом мы расскажем подробнее.

Сколько «стоит» кривая стена, и вообще есть ли смысл с этим заморачиваться? Давайте считать.

Чтобы выровнять стену, необходимо провести демонтаж чистового ремонта (обоев, радиаторов, дверей), провести, собственно, работы по выравниванию, а затем «приклеить ремонт обратно». Именно так и рассчитывается судом сумма компенсации от застройщика. Другими словами, исправление условно незначительного строительного дефекта, который вам, может, и не мешает, плюс-минус равно стоимости полноценного нового ремонта. Включая цену не только работ, но и материалов — тех же обоев, которые придется покупать заново.

За прошлый 2023 год мы провели более 300 судов с застройщиками и взыскали суммарно более 350 миллионов рублей в пользу наших клиентов. В среднем — чуть больше, чем по миллиону рублей за квартиру.

В основе лежит низкая правовая грамотность широких масс населения. Прежде всего, люди боятся подавать в суд на застройщика. Ведь девелоперы — они большие и страшные, у них юристы знаете какие? Ого-го какие, им палец в рот не клади! Правды не добьешься, еще и должен останешься. Но нас, КОМПЕНСАТОРОВ, юристы застройщика не пугают: мы умеем с ними работать и не оставляем им никаких шансов!

А вот неподготовленному человеку тягаться со строительными компаниями трудно. И представители девелопера обычно сочувственно так кивают, дескать, куда ты, парень, лезешь? Ну выиграешь ты суд с застройщиком, мы тебе все разломаем, а потом из разломанного соберем обратно. Раньше у тебя только стены кривые были, а теперь еще хуже станет. И «счастливый» покупатель, который уже очень хочет наконец заехать в новую квартиру, а не платить за съем, решает махнуть на все рукой.

Правда же заключается в том, что ремонт переделывать вовсе не обязательно. Как мы рассуждаем? Стены кривые — да ничего страшного, в принципе, мы все понимаем! Но, будьте добры, только денежку отдать. И разойдемся мы с вами, полностью довольные друг другом. Что выбрать — деньги или устранение недостатков — решает именно собственник квартиры.

Еще раз подчеркнем ключевую мысль: компенсация с застройщика – это именно компенсация, а не целевое выделение средств.

Полученные с застройщика деньги необязательно тратить на ремонт. Распоряжаться ими можно абсолютно свободно: хоть кредит досрочно погасить, хоть на курорт поехать.

Представители девелоперов очень любят манипулировать этим фактом. Дескать, вот же ваша подпись стоит, что такого-то числа вы все проверили и все работало. И вы приняли квартиру. А зачем вы потом себе окно проморозили или соседей громких поселили — мы не знаем и знать не хотим.

На самом же деле законом установлен гарантийный срок по договорам ДДУ, в течение которого можно потребовать устранения недостатков застройщиком или получить с него деньги. По всем договорам ДДУ, заключенным ДО 1 сентября 2024 года, гарантийный срок составляет 5 лет. По новым сделкам (после 01.09.2024) – гарантия действует 3 года. Законодатели уменьшили срок на предъявление претензий, но времени на выявление недостатков и обращение за компенсацией все равно остается достаточно. И если вы вдруг немного запутались в деталях и сроках, то подробности можно будет уточнить у своего КОМПЕНСАТОРА.

Конечно, продуманные покупатели приходят на приемку квартиры в новостройке вместе с профессиональным экспертом, который сразу проверит все детали и сразу укажет на все недоработки в акте приемки-передачи квартиры. Но надо понимать, что такая детальная проверка — это право покупателя жилья, а вовсе не его обязанность.

К тому же многие недостатки могут всплыть позднее. Например, ламинат разойдется или обои отклеятся спустя пару месяцев после заселения. Или тот самый любитель heavy metal заселится в соседнюю и прежде тихую квартиру. То есть на момент приемки все было хорошо, а потом стало немного наоборот.

Поэтому подать в суд на застройщика можно в течение 3 лет с момента приемки квартиры в новостройке по договору долевого участия (а для ДДУ, заключенных до 01.09.2024, этот срок составляет 5 лет).

Более того, если первый владелец жилья продал квартиру на вторичном рынке и при этом сам не обращался к застройщику за устранением недостатков, то это право переходит к новому собственнику в полном объеме.

Стереотипы о том, что воевать с девелоперами - дело долгое и сложное, отчасти верны. Если подать в суд на застройщика самостоятельно, придется бороться с опытными зубастыми юристами. Которые любую вашу ошибку обернут в свою пользу (а ошибки эти обязательно будут в силу отсутствия опыта).

Шансы здорово возрастают, если на суд с застройщиком с вашей стороны придут такие же опытные, зубастые и профессиональные юристы. Но тут возникает другая проблема — стартовые затраты. Необходимо провести дорогую досудебную экспертизу, затем платить представителю за каждое судебное заседание, за каждый составленный документ и т. д. Позднее эти траты (и то лишь частично) можно будет взыскать с ответчика (девелопера). Но поначалу расходы предстоят серьезные.

Но мы именно КОМПЕНСАТОРЫ, а не просто юристы общего профиля. И у нас подход совсем другой. Мы получаем долю в 20% от суммы компенсации, но только в случае ВЫИГРАННОГО суда с застройщиком. А наши клиенты ровно никаких стартовых расходов не имеют. Таким образом, мы кровно заинтересованы в том, чтобы выиграть дело и добиться максимальной компенсации от застройщика в пользу своего клиента.

Мы сами проведем приемку квартиры в новостройке (или первичное освидетельствование, если акт уже подписан). Сами закажем и оплатим досудебную экспертизу. Сами пойдем в суд и сами доведем дело до получения по исполнительному листу денег с застройщика.

Застройщики — ребята ушлые. И быстро поняли, как минимизировать потери. В общедомовых чатах, на досках объявлений возле новостроек и даже непосредственно в офисах самих девелоперов (!) можно найти рекламу юридических компаний, которые готовы побороться с застройщиком в судах (пчелы против меда, да).

В большинстве своем это «ручные» юристы, которые скрыто работают на девелопера, а не на своего клиента. Сделают все так, чтобы сумма компенсации примерно равнялась понесенным расходам на юридическое сопровождение. Итого: все останутся при своих. Собственник — со строительными дефектами и без денег, а девелопер переложит финансы из кармана одного юрлица в карман другого, «дружественного».

Такие «карманные» юристы не стесняются «покупать» админов домовых чатов и сотрудников управляющих компаний (причем не обязательно руководителей — достаточно договориться с дворником, управдомом или активным членом жилсовета). Так что, если в домовом чате вам настойчиво дают «ценный бесплатный совет», стоит три раза подумать насчет истинной «ценности» такой рекомендации.

Выше я писал, что мы очень придирчивые товарищи. Оно и понятно — чем больше получит наш клиент, тем больше получим и мы. Поэтому принимать квартиру в новостройке будем действительно дотошно, обращая внимание на все мелочи.

Хочу подчеркнуть: взыскание компенсации с застройщика за строительные дефекты постепенно превращается в стандартную рутинную процедуру. Что-то вроде оформления документов: никто ведь не забывает зарегистрировать свое право собственности на квартиру в Росреестре.

А сейчас добавился еще один и даже в некотором роде приятный этап — получение своеобразного «кэшбека от застройщика». Обратился к КОМПЕНСАТОРАМ — и через несколько месяцев практически гарантированно получил свой миллион рублей. Народ уже прочувствовал тему и понял, что лишние деньги — они совсем не лишние. Тем более что получить их можно без каких-либо заметных усилий.

Характерно, что, по общеизвестной статистике, покупатели квартир в целом выигрывают порядка 90% судов с застройщиками. Т. е. судебная практика практически всегда на стороне собственников жилья. Мы же добиваемся компенсаций в 100% случаев. И дело не только в опыте (хотя и в нем тоже). Просто, исходя из нашей модели работы, мы сразу, в момент заключения договора (еще до обращения в суд), оцениваем перспективы и, если они сомнительны, - честно скажем об этому клиенту и за дело не возьмемся. А уж если взялись — то самая большая компенсация всенепременно будет получена. Мы – КОМПЕНСАТОРЫ – отвечаем.