Считаем доходность недвижимости на Пхукете: при чём здесь ошибка выжившего, шахматы и покер (а они при чём)

Приветствую.

Все же слышали эти сказки в стиле «Покупайте виллу за 10 млн бат, и будете зарабатывать по 10% в год»? Всегда ли это так на самом деле, как это проверить и просчитать заранее, чтобы быть уверенными в ликвидности объекта и надёжности контрагента, я и расскажу.

Обсудим особенности онлайн-отбора недвижимости на Пхукете, нюансы и говорящие детали, на которые нужно обращать внимание. В конце предлагаю реальные расчёты на основе кейсов из практики — как посчитать настоящую прибыльность проекта и принимать решение взвешенно, не витая в иллюзиях.

Туристов на Пхукет и в Таиланд ежегодно привлекают красота первозданной природы, самобытная культура и роскошные пляжи. Инвесторов — стабильность экономики и политической обстановки, развитый туристический сектор. Всё это делает Таиланд и Пхукет инвестиционно привлекательным направлением:

Вкладывать деньги в недвижимость на Пхукете перспективно. Но доходность инвестиций очень варьируется, иногда не только от объекта к объекту, но даже в зависимости от этажа и комнатности квартиры в одном и том же здании.

Предлагаю обсудить, как понять реальные цены на недвижимость на Пхукете, на какие нюансы обращать внимание при выборе объектов, где их искать. Поговорим о сайтах-агрегаторах и других каналах поиска информации о ценах и недвижимости на Пхукете. В конце для наглядности проведу реальные расчёты в экселе и сравнение доходности разных видов недвижимости на основе реальных кейсов и покажу, как считать годовой процент с проектов. С учётом заполняемости, сезонности и других нюансов — всё по-взрослому. Поехали.

Каналы поиска и сравнения цен на недвижимость на Пхукете

Сразу оговорюсь: я не рекламирую вам сайты, о которых пойдёт речь, и не агитирую пользоваться при поиске недвижимости на Пхукете именно ими — я просто привожу их как пример для наглядности. Принцип у таких агрегаторов один и тот же, потому особой разницы, на этих сайтах вы будете смотреть объекты или на других, нет.

Три основных агрегатора, на которых можно найти свежие объявления о продаже и аренде недвижимости на Пхукете:

Я не даю рекомендаций использовать именно их или агрегаторы в принципе. Но это работающий способ собрать нужную информацию и найти хороший объект. Потому на примере, скажем, FazWaz, я вкратце покажу, как этими инструментами пользоваться и как они могут быть полезны.

Итак, как искать и отсеивать объекты. Заходим, возьмём для примера Кассию (Cassia Residence Phuket) — это семиэтажный объект кондо в ЧернгТалай на 193 квартиры, построенный в 2019 году. Это почти эталонный объект по соотношению цены и стабильности ситуации на рынке недвижимости на Пхукете — хороший вариант для примера.

Вводим запрос, сразу видим количество квартир, доступных для покупки и аренды, стоимость.

Нам сразу выпадает, сколько юнитов есть в продаже. Цены указаны средние. Для более предметного поиска переходим в нижний раздел и здесь уже можем провести более подробный точечный отбор по односпальным, двуспальным квартирам. Также можно оценить стоимость квадратного метра, предложения на рынке вторичной недвижимости и новые объекты, находящиеся ещё на стадии строительства или в которых продажи только стартовали. Также можем переключиться на аренду (rent) и оценить, сколько эта же недвижимость стоит в месяц.

Важно! Здесь эти цены указаны только в рамках годовых контрактов, ниже есть таблички с последними продажами. Но это могут быть и просто снятые объявления — всё нужно проверять.

Мы можем проанализировать инвестиционную привлекательность любого объекта или квартиры, представленных на таких агрегаторах, полностью сопроводить сделку и помочь приобрести недвижимость по указанной на площадках цене или дешевле, так как торг здесь уместен всегда. Другие агрегаторы схожи по принципу работы — выбирайте, какой вам нравится больше.

Что важно иметь в виду при поиске объектов через агрегаторы:

А если уж хотите точно проверить «чистоту» конкретного объекта — обращайтесь, проанализируем и вынесем вердикт. На острове жёсткие строительные нормы — важно быть уверенными, что заинтересовавшая вас недвижимость соответствует действующим стандартам в том числе. На рынке недвижимости Пхукета предложение ограничено, конкуренция высокая — предложение продавцу важно сделать быстро, чтобы не упустить объект. Чтобы не ошибиться с выбором, нужна тщательная оперативная проверка.

Соцсети (Фейсбук)

Социальные сети и мессенджеры — это также эффективные каналы поиска инвестиционных объектов на Пхукете.

Например, на Facebook есть два раздела — маркетплейс и группы. Да, FB много кому неудобен, и я с этим согласен, но для тщательного исследования и сбора информации полезно заглянуть и сюда.

Раздел Marketplace — классический маркетплейс, на котором кто угодно может выставить объявление о продаже или аренде недвижимости. Есть удобные фильтры и поиск.

В Facebook есть огромное множество групп с модерацией и поиском. Количество участников в группах — от 1 000 до 50 000, объявлений много и от русскоязычных, и от тайцев (переводчик в браузере вам в помощь) — сравнивайте, выбирайте.

Мессенджеры (Telegram)

Telegram — тоже хороший источник информации по теме. Найти там группу по продаже и/или аренде недвижимости на Пхукете тоже просто — введите в поиске «Пхукет аренда», там выпадет несколько групп. Самые дельные чаты и группы обычно находятся в верхней половины списка — выбирайте то, что подходит по названию и соответствует по содержанию.

Как понять, что канал нормальный: там не должно быть ничего, кроме актуальных, нормально оформленных, информативных объявлений об аренде недвижимости — никакой рекламы, виз, ВНЖ, мемов и прочего лишнего — только полезное и по существу вопроса, конкретно на Пхукете. Ищите такой, где всё четко.

Интересная особенность Телеграма на заметку: в таких группах можно пролистать все сообщения и таким образом посмотреть, что и за сколько в каких регионах продавалось/арендовалось за последнее время. То есть изучить динамику рынка, скачки цен, всплески интереса к определённым локациям — информативно, если знать, на что смотреть.

Как убедиться в надёжности источника информации

Соцсетями и мессенджерами пользоваться для поиска инвестиционных объектов можно. Но если собираетесь снять там реальное жилье, рекомендую запросить документы, чтобы не терять время и не попасться мошенникам.

Что спрашивать у потенциального контрагента:

Помните: любой объект всегда можно купить или арендовать через официальное агентство. Это защитит ваши права и обезопасит от мошенников. Всегда лучше перепроверить и перестраховаться.

«Ошибка выжившего», шахматы и покер при подборе недвижимости на Пхукете

Ещё один важный момент, когда смотрим объявление с целью проанализировать арендные ставки: всегда помните об ошибке выжившего и не допускайте её.

Так называют ошибку систематического отбора — когда есть очень много данных по одной группе элементов (назовем их условно «выжившие») и совершенно нет никакой информации по другой группе — «погибшие». Это ведёт к неверным выводам, сделанным на основе неполной информации — так как она есть только о части элементов системы (в нашем случае — участников рынка).

Ошибка выжившего — классический пример заблуждений, и в их плен легко попасть при отборе объявлений об аренде недвижимости. Когда исследователи ищут общие черты среди «выживших» — заметных, игнорируя не менее важную информацию о «погибших» — незаметных. То есть обращают внимание только на истории успеха, что ведёт к искажению общей картины, и иногда это искажение диаметрально.

Экскурс в прошлое. Ошибку выжившего впервые допустили во времена Второй мировой войны американские военные при оценке повреждений самолётов, возвращавшихся с заданий. Авиатехники латали повреждённые места вернувшихся самолётов, тогда как нужно было защищать наоборот нетронутые пулями зоны (кажется нелогичным, но подождите).

Оказалось, что самолёты эти возвращались и «выживали» только потому, что в некоторые зоны (двигатели) пули не попали — самолёты, которым пули в двигатели попадали, просто не возвращались. И только когда американцы по совету одного математика начали латать на вернувшихся самолётах те места, где нет повреждений, количество уцелевших агрегатов кратно увеличилось.

Так и с объявлениями об аренде недвижимости на Пхукете: чем больше предложений о сдаче конкретного проекта в аренду вы видите, акций, скидок, нативок и всплывающих окон, тем меньше он востребован у людей (раз столько требуется усилий для его продвижения). Чем больше бонусов и заманухи, тем ниже спрос и, очень вероятно, и рентабельность объекта или юнита. Но тут нужно разбираться с каждым конкретным случаем отдельно.

И наоборот, если нет ни одного объявления, это значит что комплекс заполняется и сдается полностью либо управляющей компанией (УК) от застройщика, либо все собственники, работающие без УК напрямую, тоже таких проблем не имеют. А это значит что? Что квартиры разлетаются как горячие пирожки, значит, они крутые и рентабельные. То есть, если объявлений по объекту нет или их очень мало — присмотритесь к нему, очень вероятно, что это перспективный вариант.

Не совершайте ошибку выжившего, всегда держите этот принцип в голове. Это как в шахматах и покере — нужно просчитывать ходы наперёд и не вестись на провокации.

Подсчёты, расчёты: как считать прибыль от объекта недвижимости, на что смотреть

Считать предлагаю в обычной экселевской таблице. Берём арендные ставки, добавляем заполняемость. В этом кейсе мы узнавали её сами — в разное время спрашивали о заполняемости у разных сотрудников из обслуживающего персонала, потому что никто лучше, чем работники конкретного комплекса, этого не знает:

Тут мы делали инвестиционный анализ для нашего заказчика, который хочет купить квартиру в последнем проекте уже хорошо известного нам застройщика (у которого на тот момент было несколько успешно реализованных проектов и один в процессе). Данные взяли со вторички. Обычно этим данным верить на 100% не стоит — их нужно проверять и перепроверять. Но в данном конкретном случае я этого делать не стал, потому что этот комплекс и реальные расценки в нём мне хорошо известны.

На заметку: я сделал расчёты с учетом того, что расходную часть на maintenance (мэйнтененс — расходы за общую территорию (бассейн, спортзалы, коворкинги) мы платим с общей прибыли вместе с управляющей компанией. Но бывает схема сотрудничества, когда УК сначала забирает себе из чистой прибыли процент, а потом уже собственник выплачивает этот мейнтененс. Этот момент очень важен.

Всегда, всегда уточняйте эту деталь у контрагента. Потому что если вы её не учли, ваш процент годовой прибыли будет ниже, чем вы рассчитывали.

Ещё пара важных уточнений:

А теперь взгляните на вторую табличку, которую я сделал для подсчёта того же кондоминиума — таблица расчёта аренды на годовые контракты. Сравнение этих цифр поможет выяснить, что инвестору выгоднее — работать с управляющей компанией или, возможно, самому сдавать недвижимость через годовой контракт. Смотрим:

Тут те же самые цифры: 46 кв. м, 100 000 бат за кв. м (242 000 руб.), дополнительные расходы 50 000 бат (121 000 руб.). Но здесь я сделал расчёты для двух сценариев — оптимистичного и пессимистичного. Потому что при работе с недвижимостью нужно быть реалистами, а реальность всегда где-то посередине. :)

Потому что если мы сдали квартиру на годовой контракт в высокий сезон (примерно с сентября по март), её можно сдать по максимальному прайсу. Для рассматриваемого кондоминиума это ставка 50 000 бат в месяц, на годовой контракт.

Пессимистичный сценарий — это если у нас съехали жильцы, например, в разгар низкого сезона, деньги очень нужны, мы не можем дожидаться высокого сезона и решаем поставить минимальную стоимость — 35 000 бат (84 700 руб.) тоже на годовой контракт.

В случае с годовыми контрактами нам не придётся отдавать УК 20-30%, но нам всё равно нужно заплатить агентству за то, что они нашли нам клиентов. В Таиланде агентства обычно берут сумму, эквивалентную месячной стоимости аренды в вашем юните. То есть это будет 50 000 бат или 35 000 бат соответственно — смотря за сколько вы сдадите объект.

А теперь сравним: рубрика «Занимательная арифметика»

Что мы имеем в случае работы с управляющей компанией: до 35 тысяч бат арендная ставка просаживается только в пару месяцев, в остальные она достигает 80 тысяч бат, то есть гораздо больше, чем мы видели в годовых контрактах. А УК берет всего лишь 30%, да? На первый взгляд, без таблички и предметных сравнений кажется, что с управляющей компанией работать выгоднее.

Ведь на годовом контракте цифры заметно меньше — арендная ставка всего 35-50 тысяч бат в лучшем случае. Выглядит более чем скромно по сравнению с цифрами из таблички об УК, но взгляните на проценты. Оказывается (!), что даже при пессимистичном раскладе мы получаем почти такие же цифры, что и с управляющей компанией. Что уж говорить об оптимистичном.

Важно: мы посчитали все расходы и все налоги (многие о них почему-то забывают). Доход от аренды недвижимости в Таиланде облагается 5% налога для резидентов страны и 15% для нерезидентов. Их, само собой, в нашей формуле нужно также учитывать и закладывать, чтобы иметь достоверную картину.

На заметку: резидентом страны считается человек, проведший в ней более 183 дней в году.
И вот что мы видим в случае с управляющей компанией :

Общая прибыль 500 600 бат, после всех расходов и процента управляющей у нас остаётся 327 236 бат, средняя прибыль в месяц у нас ниже за счёт месяцев низкого сезона — 41 716 бат. За вычетом расходов и процента УК, это уже 29 201 бат в месяц. И по годовой доходности в процентах уже остаётся всего ничего по сравнению с ожиданиями: чистая годовая доходность — 7%. Если вы резидент, останется 6,69%, если не резидент — 5,98%.

А что же у нас с годовыми контрактами?

Взгляните на эту магию цифр: даже в пессимистичном сценарии мы получаем практически идентичные цифры, что и при работе с УК при максимальных (!) арендных ставках. А в случае оптимистичного сценария, даже со всеми налогами получается 9,45% годовых для нерезидентов и 10,56% в год для резидентов. Почти в два раза выгоднее.

Видите, мы отдаем 30% управляющей. Это даже в том случае, что мы платим мейнтенанс как бы вместе с управляющей компанией из общего дохода. Бывает, что мейнтенанс еще платит отдельно хозяин. Этот момент нужно обязательно уточнять, иначе цифры будут ещё меньше.

Пример №2, двушка в Кассии

А теперь давайте разберём тот же пример, но с более стабильным вариантом из Кассии — с двушкой.

Цена покупки была 120 000 бат за кв. м (290 000 руб.), но это было 5 лет назад. Заполняемость очень высокая с провалом в сентябре. Управляющая у нас здесь была не от застройщика, потому поставили 20% комиссии. По итогу получается 923 000 бат чистой прибыли, и после общего сбора и комиссии УК — 695 200 бат. При общей цене квартиры почти в 9 млн бат (21 870 000 руб.). После управляющей и налогов у нас остаётся 7,30% для резидентов и 6,53% для нерезидентов.

А теперь посмотрим, что у нас с ней происходит, если работать по годовым контрактам:

Здесь тоже есть оптимистичный и пессимистичный сценарий. Но так как мы рассматриваем практически эталонный комплекс по стоимости и заполняемости, разница между стоимостью в высокий и низкий сезон небольшая. Но так бывает не всегда, просто имейте это в виду — не всегда всё так радужно.

В итоге получаем 8,27% для нерезидента при оптимистичном сценарии и 6,16% при пессимистичном, а для резидента — соответственно, 9,25% и 7,69%.

Достаточно сравнить эти цифры с аналогичными показателями предыдущих расчётов и сделать выводы.

Титры напоследок

Любой проект нужно считать — выгоднее купить однушку или двушку, на каком этаже, в каком объекте. Как видите, это можно просто посчитать в обычных экселевских таблицах и получить объективные цифры до сотых доли процента годовой прибыли. Главное — знать нюансы и понимать, на что смотреть, а чем можно пренебречь.

Например, в Кассии нам уже не так интересно сдавать самим жильё на годовой контракт, если мы нашли управляющую, которая берёт всего лишь 20%. Потому что цифры годовых процентов в этом случае уже вполне сопоставимы, а трудозатрат меньше в разы.

Всегда ли годовой контракт лучше, чем работа с управляющей компанией или посуточная аренда с отельным оператором? Ответить на этот вопрос можно только отталкиваясь от конкретных цифр по конкретному объекту, юнитам и локации. Каждый кейс требует индивидуального подхода. Именно поэтому практически невозможно принять взвешенное решение о покупке кондо или виллы от застройщиков, которые возводят свой первый проект на Пхукете — за неимением цифр, от которых можно отталкиваться. Это всегда большой риск.

Любые инвестиции — это риск. Свести его к минимуму помогут грамотный анализ на основе проверенных цифр и расчёты. Консультируйтесь со знающими людьми, а лучше — с профильными специалистами, имеющими успешный опыт работы в конкретной интересующей вас локации. Каждый случай уникален и может требовать учёта индивидуальных, иногда не очевидных параметров.

Тем, кто дочитал — спасибо за внимание. Если у кого-то остались или появились вопросы — милости прошу в комментарии, на всё отвечу.