Провальные инвестиции в недвижимость: реальные кейсы
Многие считают, что инвестиции в недвижимость — это всегда надежно и без риска. В большинстве случаев это правда, но сегодня я расскажу о конкретных исключениях, которые важно учитывать, чтобы не попасть в неприятности.
- Работа с профессиональными риэлторами. Здесь есть два кейса — по первичной и вторичной недвижимости. Иногда риэлтору срочно нужно что-то продать, чтобы получить комиссию и выполнить свои KPI. Он предлагает вам купить квартиру (на вторичном рынке), обещая продать её через три месяца на пару миллионов дороже. Всё вроде бы выглядит безупречно: квартира оформлена на вас, а сделка проходит с вашим участием. Однако, однажды выяснилось, что основная цель была продать неликвидное жильё по рыночной цене, но реализовать его так и не удалось. А с риэлтора — взятки гладки. Это не мошенничество, а просто бизнес. Та же история с новостройками — строительство может затянуться, цены могут не соответствовать ожиданиям. В плюсе одно — остаётесь в бетоне.
- Инвестиции в строительство коттеджных поселков. Строитель сначала привлекает деньги на покупку земли, затем на строительство первой очереди домов, а потом — на инфраструктуру. Финансовая модель кажется рабочей, но проблема в том, что на каждом этапе требуются новые инвестиции, часто с ежемесячными платежами. Если схема даёт сбой хотя бы на месяц (например, из-за задержек в строительстве или продажах), деньги от новых домов идут только на покрытие ежемесячных выплат. А когда приходит время возвращать инвестиции, их уже нет. В таком случае залоги и суды не помогут — кредиторов слишком много, и в итоге все могут остаться с пустыми руками. Подробности по нашумевшему кейсу в России можно прочитать на РБК: ссылка. Мы тоже отслеживали эту сделку, но решили не участвовать.
- Флиппинг: купил дешевле — продал дороже. Вроде всё просто: покупаете квартиру дешево, делаете ремонт и продаете дороже. Но в текущих условиях рынка вторичная недвижимость замедлилась из-за высоких ипотечных ставок. Если раньше цикл сделки занимал 3-5 месяцев, то теперь это может растянуться на 6-10 месяцев. И доходность уже не 20% за три месяца, а за год. В таком случае возникает вопрос: стоит ли это усилий при текущей ставке ЦБ? Многие флипперы в России работают по серым схемам, чтобы оптимизировать налоги. Поэтому всегда оформляйте недвижимость на себя, иначе рискуете потерять всё, если их ИП закроют или наложат налоговые санкции.
- Инвестиции в коммерческую недвижимость с торгов. Один из случаев произошел во время пандемии. Мы с товарищем присматривали здание бывшего банка в центре города, которое продавалось за 18 000 000 рублей — почти купили, но в последний момент задумались: как будем его сдавать, ведь мы не профессиональные арендодатели? По оценке здание стоило около 45 000 000 рублей, но чуйка нас не подвела. Купили другие люди, но оказалось, что здание подходит только для офисов. А вы помните, что случилось с офисами во время пандемии? Они опустели. Здание простояло пару лет, а сейчас приносит около 350 000 рублей в месяц «грязными» и выставлено на продажу, но покупателей нет.
- Деньги «товарищу» на строительство дома или клубника. Товарищ берет деньги на строительство дома или клубника. Всё вроде бы надежно: дом строится на вашей земле, вам всё показывают, уверяют, что рисков нет. Но если что-то пойдет не так, риски ложатся на вас. Сначала у него начались проблемы с деньгами, затем пару месяцев выпивал, а потом и вовсе ушел решать вопросы на СВО. А у нас все с гарантиями: земля + недостроенный дом. Переживать не о чем — это наш профиль работы. 2 года — достройка, проведение коммуникаций, продажа на текущем рынке и прочие этапы. Едва выбрались из, казалось бы, "низкорисковой" инвестиции в недвижимость.
- Сейчас в тренде другая схема: купить гектары земли на деньги инвестора, размежевать, а потом продавать по 6 соток. В теории — сверхприбыль, и делать почти ничего не нужно. Но на практике часто бывает так, что те, кто собирают деньги на покупку гектаров, потом начинают искать риэлторов для реализации, что говорит о том, что финансовая модель далека от идеала, и опыта в продаже такого количества участков попросту нет. У нас в городе был случай, когда сельхозземли продавали под видом участков ИЖС для неопытных покупателей. В итоге — прокурорские проверки и тюрьмы. И это может стать вашей проблемой как инвестора, если земля будет числиться на вас. Так сказать, "гарантия".
Короче говоря, будьте осторожны с лозунгами вроде «инвестиции в землю и бетон — это надежно». Везде есть свои нюансы, и нужно тщательно все обдумывать. Вложения "вслепую" только потому, что это недвижимость, могут обернуться неудачей, хотя в большинстве случаев это, конечно, надежнее инвестиций без залога.
Пишите комментарии, какие случаи были у вас, поговорим, может учел не все кейсы. А если было интересно - рад видеть у себя в канале. Там все про привлечение инвестиций в бизнес:
С каким бюджетом лучше входить в недвижку?
Все зависит от того куда. В Флиппинг и стройку маленьких домов ИЖС можно и с 3-5 стартануть, зависит от региона. А в коттеджные поселки и банкнотные торги, как по мне от 10.
Инвестиции в коммерческую недвижимость будут выгоднее, чем в жилую?
Уже давно такой тренд. Однозначно да. Особенно в РФ сейчас.
Так страшно в текущей ситуации начинать вкладываться в инвестиции... Был негативный опыт как раз перед короновирусом.
Подскажите какой есть "самый безопасный способ", чтобы с минимальными вложениями и меньше риска?
Хочется успеть войти, пока такие большие проценты на ипотеки.
Желательно в Москве.
Все зависит от сумм, с которых хотите начать и опыта, который уже был. Если это свободные деньги то можно поискать проекты с входом от 1млн. Инвестируя в бизнес или под залог той же самой недвижимости в 30+ годовых, но рисков не избежать. Есть много сообществ где подобные сделки отсматривают гораздо лучше чем на общем открытом рынке. Мы например сейчас и по 200 и по 300 тысяч распределяем в проекты которые проверили в своем сообществе, чтобы диверсифицировать риски.
Это действительно важно, что описывают не только положительныке стороны инвестиций в недвижимость, но и провальные ситуации. Ведь нужно быть готовым ко всему и стараться не совершать тех ошибок, которые совершал кто-то до Вас. Особенно, как мне кажется, сейчас не выгоден флиппинг.