Небоскребы: готовы ли вы жить меньше, но ярче

Когда вы заводите с кем-нибудь разговор о небоскребах, первое, про что вы услышите (если не говорить об Эмпайр Стейт билдинг или высотках Дубая), это Москва-Сити — кусочек земли, разделенный на два десятка участков, на каждом из которых находится по крайней мере по одному зданию высотой от 170 метров, а самое высокое достигает отметки 380 метров.

Напомним, в России к категории «высотных» относятся здания свыше 75 метров (более 22–25 этажей), а те, которые имеет высоту свыше 100 метров, являются уникальными объектами строительства. В дополнение к этому, по принятой классификации в мире, при высоте более 300 метров, здания причисляются к категории сверхвысотных. Следующая ступенька — 600 метров, и такие гиганты считаются ультравысокими.

Но небоскребы — это далеко не только Москва-Сити. В России уже построены или находятся на этапе строительства не менее 150 зданий высотой более 100 метров, поэтому, когда мы хотим ответить на вопрос: «Как живется и работается в небоскребах?», — нужно направить взор не только на небоскребы у Пресненской набережной.

Очень кратко мнение людей о жизни в небоскребе можно выразить так: «Все зависит от самого небоскреба и его местоположения. Если это современное здание – архитектурный шедевр, захватывающий дух, который стоит в дорогой части красивого города, то я был бы счастлив жить в таком (при условии, если бы мог себе это позволить). Но если бы это был всего лишь большой многоквартирный дом, то ни за что».

В этой статье мы рассмотрим мнения самих жителей башен и постараемся разобраться в заложенных в их основе причинах, делая это как архитекторы, инженеры и конструкторы.

Чтобы было проще и нагляднее это сделать, мы будем сравнивать высотки премиум класса Москва-Сити и объекты классом ниже.

Одно из главных преимуществ жизни в небоскребах Москва-Сити, о котором говорят жители, — это возможность получить все необходимое в одном месте, не выходя из дома.

В последние годы становится очевидной тенденция в расширении крупного бизнеса — создание собственной экосистемы, в которой пользователь получает доступ к множеству сервисов в одном месте. Посмотрите на бизнес Apple, Google, «Яндекс», Mail.ru — каждая из этих компаний расширяет линейку своих продуктов, стремясь к тому, чтобы пользователи все меньше и меньше выходили за пределы экосистемы.

И то же можно сказать про супер-здания Москва-Сити.

По словам директора одного из агентств элитной недвижимости, в контрактах некоторых иностранных менеджеров прямо прописывается, что им обеспечивается жилье здесь же, в Москва-Сити, где и размещены офисы их компании, чтобы руководителям не приходилось покидать комплекс. По его словам, некоторые западные специалисты до сих пор считают, что в России бродят медведи по улицам, поэтому решили оставаться в границах Сити.

Традиционный набор услуг в элитных комплексах апартаментов таков: фитнес-центр, спа, рестораны и кафе, салон красоты, кинотеатр, химчистка, консьерж-сервис и т.п.

Однако апартаменты Москва-Сити — это жилье элитного класса, где стоимость за квадратный метр стартует от 450 000 руб., а двухкомнатная квартира вполне может иметь площадь 160 кв.м. и оцениваться в 100 млн. руб. При этом, учитывая уровень жилья, хозяева не экономят на дизайнерском ремонте, мебели и технике, поэтому бюджет увеличивается еще на 30 млн. руб.

Такие жильцы готовы тратить деньги на дополнительный комфорт, и поэтому инфраструктура комплекса очень развита и обычно занимает несколько этажей, стоимость услуг соответствует премиальному качеству, и годовой абонемент в фитнес-клуб может обойтись в 200 000 руб.

Если говорить про остальную Москву, то в ней строится и проектируется множество жилых комплексов высотой от 150 метров, в которых размещаются квартиры далеко не премиум-класса, а в некоторых случаях — из нижнего сегмента бизнес класса, которые можно отнести даже к комфорт-классу.

Стоимость за квадратный метр в таких домах почти в два раза ниже, чем в премиум высотках, а значит девелоперы не могут отвести обширное пространство под богатую инфраструктуру — на первом этаже размещается традиционный набор помещений: магазины, аптеки, кафе, а то и детские сады. И так мы теряем одно из основных преимуществ небоскреба — его экосистему.

Раз уж мы подняли тему цены, то нужно добавить, что стоимость за квадратный метр заметно отличается от этажа к этажу, и разница между нижними и верхними этажами легко доходит до 35% и более. Такова цена живописного вида с учетом высокого спроса и низкого объема предложений таких квартир.

Если про небоскребы Москва-Сити можно использовать это выражение, то для высоток, которые стали обычными жилыми домами, вытянувшими ввысь, так сказать труднее.

И дело не в том, что у архитекторов не хватает фантазии, а в жестких экономических рамках, которые просто исключают любые «излишества». Талантливые архитекторы в попытках придать фасаду пластику или изящество форм сталкиваются с экономистами заказчиков, которые заставляют использовать простые материалы, спрямлять линии, использовать окна одного размера и т.п.

Строительные требования вне зависимости от премиальности объекта одинаковы для всех. Но архитектурные решения, типы применяемых материалов и оборудования, уровень оснащения здания, качество отделки могут отличаться кардинально, что и приводит к разной стоимости строений.

Чтобы не быть голословным, приведем традиционные пункты, в которых отличаются небоскребы двух типов.

Не сложно заметить, что щедрый бюджет позволяет дать жителю премиум высотки намного больше удобств.

Не будем поднимать тему возможных перепадов давления при стремительном подъеме на лифте и легкого закладывания ушей – жителям высоток любого класса приходится мириться с такими неудобствами.

Если к минутной поездке в лифте можно быстро привыкнуть, но как только вы добавляете к этому десять остановок, вертикальный транспорт начинает раздражать и заставлять вас сбивать костяшки пальцев о кнопки.

Как сказал один из жителей: «… я буквально поменял режим работы, чтобы избежать пробок в час пик в лифтах». Или другой житель: «Моя самая большая жалоба заключалась в том, что, когда я ехал на лифте в утренние или вечерние часы, он мог останавливаться дюжину раз, чтобы выпустить людей».

Посмотрим на значения показателей вертикального транспорта.

Как видим, в бюджетном высотном здании скорость лифтов в три раза ниже, чем у дорогих конкурентов, при этом количество жителей, которых обслуживает один лифт — в два раза больше. Как результат, время ожидания кабины может отличаться в несколько раз!

При проектировании высотных зданий особое внимание уделяется безопасности несущих конструкций зданий, и к традиционному набору всевозможных расчетов добавляется целый ряд дополнительных: математическое моделирование аэродинамического воздействия (или испытания в аэродинамической трубе), расчет на прогрессирующее обрушение, выполнение альтернативных расчетов в другом программном комплексе, проводимых в рамках научно-технического сопровождения и прочее.

Однако физику не обманешь, и как изгибающееся крыло авиалайнера неотделимо от полетов, так и раскачивание высотных зданий и, как следствие, легкий скрежет и треск конструкций при сильном ветре, должно восприниматься как плата за жизнь вдали от земли.

«Здание скрипит, как старая лодка, и вы даже можете почувствовать, как оно раскачивается», — говорит один из жителей.

Давайте посмотрим — это выдумка чувствительного жильца или реальность?

Возможно, это воздействие ощущается редко и не всеми людьми, но простой опыт подсказывает, что даже в обычную погоду высотки колеблются.

На 78-м этаже одной из башен Москва-Сити был проведен эксперимент: два электронных уровня поставили в разных концах комнаты и их лучи направили на вертикальную неподвижную линейку. В обычном доме оба луча совпали бы и не изменяли бы своего положения, в нашем случае они расходились и в течение нескольких секунд отклонялись на несколько миллиметров.

Строительными нормами жестко регламентируется допустимый крен здания, который измеряется отклонением вершины здания от горизонтали, которое не должно превышать 1/500 высоты, т.е. здание высотой 100 метров не должно крениться более чем на 20 см. К примеру, вершина 374-метровой башни «Федерация» может отклоняется не более, чем на 70 см.

Однако, такой незначительный статический крен нисколько не ощутим человеком. Совсем другое дело — показатель динамической комфортности, т.е. ускорение, которое испытывает человек при колебаниях зданиях.

Вне зависимости от премиальности здания этот показатель не должен превышать регламентированное значение 0,08 м/с2. Большинство высоток, с которыми мы имели дело, показывают значения ускорений 0,06-0,08 м/с2.

Много это или мало? Обратимся к таблице уровня воздействия колебательных процессов на жизнедеятельность человека.

При ускорении менее 0,05 м/с2 колебания не ощущаются, в диапазоне 0,05-0,1 м/с2 легко покачиваются подвешенные предметы, при значениях 0,1-0,25 м/с2 раскачивание вызывает дискомфорт и так вплоть до ускорений свыше 0,85 м/с2, при которых падают предметы и возникает угроза обрушения и завалов.

Как видим, при значении 0,06-0,08 м/с2 жители вполне могут ощущать колебания и наблюдать легкие покачивания подвешенных предметов, что также может сопровождаться скрипом фасадов, элементов отделки. Подчеркнем, что трещат не монолитные стены или металлический остов здания, а именно элементы отделки и фасады.

Поэтому, жалобы чувствительных жителей обоснованы.

Для 40-50 этажных зданий можно сказать, что покачивания начинают ощущаться примерно на 37-м этаже и выше.

Традиционным предметом жалоб жителей стеклянных небоскребов является жара, если апартаменты смотрят на солнечную сторону: «Летом ты становишься жертвой гнева бога солнца», от которой не спасает работающая на полную мощность система кондиционирования комплекса.

Как описывает владелец одного пентхауса с собственной террасой в Москва-Сити: «Мне пришлось добавить еще 12 кондиционеров в дополнение к существующим фанкойлам».

Это и понятно, несмотря на использование высококачественных стекол, через периметральное остекление от пола до потолка проходит слишком много солнечной радиации, от которой могут спасти только темные шторы или глухие жалюзи.

Обратим внимание, что указана мощность кондиционирования, приведенная к площади всей квартиры, включая санузлы, коридоры, гардеробы и т.п. Кроме того, в подборе холодильного центра учитывается, что одновременно работают только 60% внутренних блоков. Поэтому итоговая мощность на кв.м. кондиционируемой площади будет составлять от 50 до 100 Вт/кв.м.

Жителям квартир, расположенных в небоскребах, нужно смириться с закрытыми окнами — в целях безопасности строительные нормы не позволяют делать их открывающимися. Вам не удастся наполнить квартиру свежестью прохладного весеннего вечера, открыв настежь окна или балкон, в лучшем случае окна могут слегка приоткрыться, что, по большому счету, не спасает.

Небоскребы премиум-класса оснащаются механической приточной вентиляцией, при этом забор воздуха выполняется на технических этажах на большой высоте, поэтому нельзя пожаловаться на то, что воздух в квартиры верхних этажей подается загрязненным.

Ведь на высоте 100 метров концентрация угарного газа падает почти в 100 раз по сравнению со значением на уровне земли, а концентрация взвешенных твердых частиц размером до 10 микрон (сажа, частицы асфальта и резины) уже на высоте 10-го этажа в 15 раз меньше того, что можно встретить на 1-м этаже. Более полные данные вы можете узнать в другой нашей статье.

Поэтому, когда в рекламных проспектах говорится о горном воздухе, это хоть и некоторое преувеличение, но в целом близко к правде.

Однако нельзя ожидать, что даже в дорогих апартаментах вы почувствуете избыток свежего воздуха — традиционно в апартаментах поддерживается не более однократного воздухообмена. Этого вполне достаточно для большинства людей, но некоторым это покажется мало. Я помню, как один известный актер, в квартире которого мы делали вентиляцию, требовал, чтобы мы не скромничали и обеспечили 1,5-2 крата.

Кроме того, у приточной механической вентиляции есть один небольшой недостаток — сухость подаваемого вентиляцией воздуха, поэтому если девелопер не потратил десятки миллионов на центральную систему увлажнения, вам скорее всего захочется встроить увлажнители в систему кондиционирования или поставить бытовые устройства.

Если же говорить про высотки бизнес или комфорт класса, то в них вы останетесь вовсе без приточной вентиляции, ведь в целях экономии девелопер ограничится только установкой вентиляторов для вытяжной вентиляции, а приток будет осуществляться через клапаны в стенах или окнах.

В чем вы точно не испытаете дефицита, так это в разнообразных противопожарных мероприятиях, и не важно, вы живете в пентхаусе за несколько миллионов долларов или в однокомнатной квартире высотного, но скромного жилого дома.

Высотный дом привлекает к себе внимание не только прохожих и туристов, но и пожарных служб города. Если в обычном 9-ти этажном доме вы не так часто увидите, как тестируются противопожарные системы, то в небоскребе вам придется быть не только наблюдателем этого процесса, но и невольным участником.

Вам следует смириться с тем, что на потолке вашего дома будут установлены спринклеры водяной системы пожаротушения (если вы приобретаете апартаменты, а не квартиры), датчики пожарной сигнализации, а также громкоговоритель системы оповещения при эвакуации. Сообщите об этом своему дизайнеру.

Также будьте готовы к тому, что согласование архитектурного проекта и проекта инженерных систем вашей квартиры в управляющей компании может растянуться на несколько месяцев.

Поскольку за противопожарные системы отвечает сама управляющая компания небоскреба, вам придется терпеливо отнестись и к высокими ценам на любые услуги по переделке систем на территории вашего апартамента. Чтобы перенести несколько спринклеров в небольшом апартаменте Москва-Сити, вам придется заплатить 500 000 руб.

Чтобы продолжить тему цены — разводка системы вентиляции и кондиционирования в апартаменте площадью 85 квадратных обойдется примерно в 2 000 000 руб.

Но есть и хорошая новость — по статистике, пришедшей из США, спринклерные системы срабатывают в 91% случаев возгораний и тушат их в 96% случаев.

Покупка апартаментов в премиум сегменте — это не результат взвешенного и рационального анализа. Все перечисленные недостатки или особенности вряд ли остановят кого-то, поскольку главное, что получают люди от жизни здесь — это эмоции и энергия.

Поэтому хороший брокер по продаже квартир не будет тратить время на описание технических или эстетических преимуществ апартаментов, он постарается сделать так, чтобы потенциальный покупатель провел в апартаменте несколько часов (желательно — несколько раз), побыл наедине с самим собой, погулял по всему комплексу и почувствовал дух и энергию жизни этого здания.

Если этот водоворот жизни его захватит, значит он захочет оказаться частью этого.

Когда же мы говорим об обычном, хоть и высотном доме, лишенном бурлящей энергии делового центра, о высотке со скучной сдержанной архитектурой, расположенной не в самом лучшем месте города, о доме с обычными окнами и обычной инфраструктурой, то остается не так уж много поводов для ярких эмоций.

Но кто сказал, что их все же мало?

Ведь любой небоскреб – это:

Ну, и напоследок, чтобы не ставить точку в статье на этом эмоциональном высказывании — вы должны быть готовы к тому, что ваша кошка станет скучать по птицам, которые не приземлятся на отлив и редко будут пролетать рядом.

А еще, из-за особого физического явления, называемого гравитационным замедлением времени (при удалении от объекта с большой массой, время идет быстрее), люди на большой высоте взрослеют быстрее. И в результате, если вы живете на высоте 150 метров в течение 70 лет, то вы проживете на одну сотую секунду меньше вашего соседа с первого этажа.

Но я думаю, что много потрясающих закатов и восходов компенсируют эту потерю. Верно?

Александр Иванов
Руководитель проектной мастерской «Траст инжиниринг»

#недвижимость #жилье #небоскребы