Аренда помещения для бизнеса: всё, что вам нужно знать
Грамотный подбор помещения для бизнеса очень важен. Расположение может влиять на количество посетителей, узнаваемость, расходы, уровень продаж.
Расскажем обо всём, что важно знать при аренде коммерческого помещения: на какие параметры обращать внимание при выборе и осмотре вариантов, как составить и заключить договор, какие существуют риски и как их можно избежать.
Способы поиска помещения
Коммерческое помещение можно искать двумя способами: самостоятельно или при помощи агента по недвижимости.
Самостоятельный поиск — решение для тех, кто пока не имеет возможности делегировать этот процесс и располагает необходимым запасом свободного времени. Будьте готовы постоянно мониторить ресурсы с объявлениями, созваниваться с арендодателями, осматривать различные варианты. В день это будет занимать не менее двух часов.
Подбирать помещения можно на порталах недвижимости и досках объявлений. Вот одни из известных в России площадок:
- Циан;
- Авито;
- Яндекс.Недвижимость.
Также в регионах бывают местные сайты по аренде недвижимости, в том числе ориентированные именно на бизнес. Интересные варианты могут предлагать в тематических группах ВКонтакте, чатах Telegram.
Помощь агента подойдёт тем, у кого нет большого количества свободного времени, но есть финансовые возможности для перепоручения задачи. Специалист подберёт недвижимость, соответствующую вашим ключевым запросам, уточнит условия, договорится о просмотре. Вам нужно будет сравнить все найденные варианты, выбрать наиболее подходящие, а после выделить пару часов для визита, чтобы лично увидеть помещение и подписать документы, если оно вас устроит.
Что учесть при подборе вариантов
Главная рекомендация — учитывайте специфику своего бизнеса. Склад не стоит открывать в небольшом помещении в центре города, а офис должен располагаться так, чтобы сотрудникам было комфортно до него добираться.
Вот параметры, которые могут иметь значение при подборе недвижимости для бизнеса:
- Район, местоположение. Помещение должно быть размещено там, где сосредоточены ваши потенциальные клиенты. Также важно, чтобы клиентам было удобно к вам заходить. В некоторых случаях имеет значение проходимость точки — например, кофейня должна находиться в людном месте, чтобы продажи были высокими.
- Соседи и конкуренты. Важно, чтобы вы были окружены заведениями, нацеленными примерно на ту же целевую аудиторию — это положительно влияет на уровень продаж. Если вы предлагаете лучшие условия, чем конкуренты, близость к ним также может быть на руку.
- Размер арендной платы. Стоимость аренды складывается из фиксированной части и коммунальных затрат. В некоторых случаях добавляют переменную часть — процент от ежемесячной выручки. Желательно, чтобы итоговая сумма не превышала 30% среднего дохода за год. Перед заключением договора проведите расчёты, чтобы не оказаться в ситуации, когда у вас не хватает денег на оплату следующего месяца.
- Состояние помещения. Качество ремонта, необходимые коммуникации, наличие специального оборудования — всё это зависит от специфики бизнеса и ваших запросов.
Этот список не всегда актуален целиком. Определитесь, какие параметры принципиальны в вашем случае, а какими можно пренебречь.
Осмотр помещения: на что обратить внимание
Моменты, которые нужно внимательно изучить перед заключением договора аренды, зависят от особенностей помещения и вашего бизнеса. Например, для склада требуется большое помещение, расположенное вдалеке от районов с высокой транспортной нагрузкой. Внешний облик недвижимости не очень важен. Полезным будет наличие охраны.
Для кафе или ресторана требования будут другими. Вам нужно удачное размещение, удобный и заметный с улицы вход. Важно, чтобы на здании можно было использовать наружную рекламу. Желательно наличие хотя бы двух санузлов: один предназначается для сотрудников, а второй для посетителей. Если вы планируете включать услуги доставки, требуется удобный подъезд для курьеров. Также имеет значение соответствие СанПиН.
Смело задавайте вопросы о помещении и фиксируйте ответы, чтобы не забыть их. Не стесняйтесь делать фотографии и снимать видео. Позднее, когда вы будете обдумывать своё решение или сравнивать несколько вариантов между собой, это пригодится.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Для подписания договора аренды коммерческого помещения вам потребуются:
- сведения о компании или индивидуальном предпринимателе из соответствующего единого государственного реестра (ЕГРЮЛ, ЕГРИП);
- паспорт директора компании или другого лица, подписывающего договор;
- решение о назначении на должность, если подписывающий директор недавно занимает своё место и сведения в ЕГРЮЛ устарели;
- доверенность, если подписанием будет заниматься не директор.
Арендодатель должен предоставить такой же пакет документов, а в дополнение к ним — выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где прописана вся история владения помещением, технический план недвижимости, актуальные договоры с обслуживающими организациями.
Как правильно составить договор аренды нежилого помещения
Стандартный договор аренды недвижимости состоит из пяти разделов:
- Предмет договора. Здесь прописывают адрес и площадь помещения, его кадастровый номер, а также мебель и оборудование, которые передают во временное пользование арендатору, если таковые есть. В этом разделе должно быть прописано отсутствие обременений.
- Стороны договора. Включает данные о компаниях и их представителях, подписывающих договор.
- Срок действия договора. Содержит информацию о длительности аренды помещения. Краткосрочный договор аренды заключают на 11 месяцев, долгосрочный — на год и более, договор без указания срока — на любое комфортное для сторон время. Чаще предпочтение отдают долгосрочному договору, но его нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре, иначе документ не будут считать вступившим в силу. Это требование прописано в статье 651 Гражданского кодекса. Зарегистрировать договор может как арендодатель, так и арендатор.
- Способы внесения арендной платы. Здесь указывают, что включено в ежемесячный платёж, прописывают фиксированную сумму, срок внесения и способ оплаты: наличный, безналичный (с указанием конкретного счёта). В этом разделе должна содержаться информация об условиях повышения арендной платы: допустимой периодичности, максимальном проценте или сумме.
- Права и обязанности сторон. По стандарту арендодатель обязуется передать помещение в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт при возникновении необходимости и обеспечивать оказание сопутствующих услуг: вывоза мусора, охраны, электро- и водоснабжения, водоотведения. Арендатор, в свою очередь, должен содержать недвижимость в надлежащем виде и своевременно за неё платить. Здесь же могут быть указаны условия по выполнению конкретных работ, ограничениям и штрафам за их невыполнение, расторжении договора.
В дополнение к договору аренды нежилого помещения рекомендуют заключать акт приёма-передачи помещения. В нём указывают, в каком состоянии находится сдаваемое помещение и имущество, какие есть недочёты. Это обезопасит обе стороны, если вы решила закончить аренду.
При составлении документов будьте конкретны, детально прописывайте существенные условия. Так вы сможете быстро разрешить любую конфликтную ситуацию или получить компенсацию, если требования не выполняют. Если вы обращаетесь к агенту, он должен с этим помочь. Также вы можете обратиться к юристу или бухгалтеру: пусть они проверят договор на предмет сомнительных формулировок.
Как воспользоваться арендными каникулами
Арендные каникулы — период, во время которого плата за пользование недвижимостью снижается. Законодательно подобная возможность не предусмотрена, но при необходимости вы можете заключить договорённость с собственником.
Главные причины для предоставления особых условий:
- время переезда на новое место;
- проведение ремонтных работ;
- сезонное снижение спроса на услуги.
Арендная плата может быть снижена разово или на определённый период. Если проводится ремонт, затраты на него могут быть засчитаны за ежемесячный платёж.
Чтобы воспользоваться арендными каникулами, обсудите эту возможность с владельцем недвижимости и заключите дополнительное соглашение. Отразите там все условия: причину снижения арендной платы, длительность, сумму и порядок внесения оплаты. Это избавит и вас, и собственника от потенциальных проблем.
Риски аренды помещения для бизнеса
Аренда недвижимости, коммерческой или нет, может быть сопряжена с рисками. Чтобы это не ударило по финансам компании, важно уметь избегать потенциальных проблем.
Проблема № 1: обременение
Обременение на недвижимость означает, что собственник не может в полной мере распоряжаться имуществом. Арендовать такое помещение не стоит. У вас могут возникнуть проблемы, если помещением владеет несколько собственников, оно находится под арестом, арендодатель подписал договор сразу с несколькими компаниями.
Как избежать:
- внимательно изучите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что собственник только один, помещение не находится в залоге или под арестом, не арендовано кем-то ещё;
- проверьте, не является ли собственник должником: в случае физического лица данные можно найти на сайте ФССП, в случае юридического — на сайте ФНС.
Также пропишите в договоре пункт об отсутствии обременений. Если вы узнаете о них позднее, вы сможете подать на арендодателя в суд за нарушение условий.
Проблема № 2: выселение раньше срока
В некоторых случаях собственник может потребовать съехать до истечения договора.
Как избежать:
- укажите конкретные сроки аренды помещения;
- пропишите условия досрочного расторжения договора.
Если договор заключён на год и более, не забудьте зарегистрировать его в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и заплатить пошлину. Если этого не сделать, документ не будут считать вступившим в силу и вы не сможете предъявить претензии.
Если вся информация прописана корректно и вас выселяют досрочно без компенсации или заблаговременного уведомления, обращайтесь в суд.
Проблема № 3: несогласованное повышение арендной платы
Если собственник недвижимости видит, что ваш бизнес идёт в гору, он может сильно поднять стоимость аренды. В таком случае придётся либо соглашаться на новые условия, либо в срочном порядке искать новое помещение.
Как избежать:
- пропишите в договоре все условия пересмотра арендной платы: интервалы, конкретные суммы или проценты, сроки уведомления;
- укажите, что договор может быть расторгнут досрочно при нарушении условий, а виновная сторона должна будет оплатить пострадавшей компенсацию.
Например, вы можете указать, что стоимость аренды можно повышать максимум на 10 % или на 10 000 ₽ не чаще раза в год, а предупредить об этом нужно за месяц. Также можно привязать повышение цены к уровню инфляции.
Если арендодатель пытается поднять оплату раньше срока или на бóльшую сумму, напомните ему об условиях договора. При нежелании их придерживаться смело расторгайте договор и судитесь, закон будет на вашей стороне
Риск - это снять помещение, и только после ремонта выяснить, что проходимость там нулевая😂
Ага, как свидание через сайт знакомств)) Никогда не знаешь что тебя ждет))) Надо тщательно исследовать место и потом принимать решение.
Вроде очевидные вещи, но думаю многим это будет полезно.
По поводу осмотра, всегда, ВСЕГДА, причем очень доскольнально узнавайте про все коммуникации, проводку, желательно, чтоб вам еще и схему ее дали, чтобы потом без света неделями не сидеть, или с потопами не разбираться)
мы вообще меняли всю проводку, просто помещение прям понравилось и территориально и по планировке, но вот с проводкой была беда. Хорошо. что удалось по оплате 50 на 50 договориться
Ну да, заплати за работу агента 100% от месячной стоимости, а потом через месяц сиди в максимально не проходимом месте и с минимальной прибылью. Либо мне конечно так не повезло с агентом...
Видимо реально не повезло, нам агент буквально за 2 недели нашел идеальное помещение, уже полгода работаем - все устраивает